CASO IMPORTANTE PARA TODOS, ESPECIALMENTE PARA EL QUE COMPRO APARTAMENTOS O ESTA POR HACERLO

Se resuelve, primero, que la Ley de Propiedad Horizontal "permite que se constituya el régimen en un edificio proyectado [lo que implica una inscripción en el Registro], siempre que la delimitación del mismo surja claramente de los planos y permisos correspondientes".  Es decir, se puede someter al régimen aunque el edificio no esté construido (en cambio, un apartamento proyectado ubicado en un inmueble no comenzado a construir, no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad como unidad individual).

En segundo lugar---y esto es lo importante---se resuelve que el titular de un apartamento proyectado (no completada su construcción) tiene responsabilidad sobre las cuotas de mantenimiento, al igual que los titulares de los apartamentos que ya se construyeron y que ya los habitan.  Explica el Supremo que sería injusto que sólo los que tienen su apartamento construido y lo habiten tengan que pagar el mantenimiento de las áreas comunes, las cuales son para sus apartamentos y también para los que están en construcción.  El Tribunal explicó que el criterio para decidir si tiene que pagar cuotas es la titularidad sobre el apartamento proyectado, no la condición física del apartamento (e.g., si está construido o no).

En esta Opinión, "el titular" a quien le dijeron que tenía que pagar las cuotas, a pesar que no se habían construido sus apartamentos era el mismo desarrollador. Es decir, se le obligó a absorber las cuotas de los apartamentos proyectados que todavía estaban bajo su dominio, para de esa manera no permitir que los titulares individuales que ya vivían allí tuviesen que "costear" solitos los gastos de todo el proyecto.  Suena justo, ¿verdad?  Lo único que voy a comentar es lo siguiente:

¿Quiere decir esto que si yo soy titular de un apartamento que me van a entregar dentro de 2 años, tengo que pagar cuotas por esos dos años aunque no lo viva ni esté construido? ¿Es eso justo?  Bajo la redacción de esta Opinión, "podría ser" en la afirmativa la contestación.  Era fácil decir lo que se dijo en esta Opinión porque el titular de los apartamentos no construidos era el desarrollador. Pero si son personas que van a comprar un apartamento pero no lo van a poder vivir por un tiempo por no estar construido, me parece que la norma no debe aplicarles igual.  Me parece que es igual o mas injusto para esas personas pagar cuotas sin tener ni el apartamento, que para las personas que ya los viven y tienen que pagar cuotas mas altas (repito, es injusto en ambas situaciones).

La norma en esencia se aplicó prospectivamente porque no se aplicó la norma que dice que el que adquiere un apartamento con cuotas es solidariamente responsable.  Esa norma, de haberse aplicado, hubiese obligado al que compraba del desarrollador a ser solidario en cuanto a la deuda.  El Supremo dijo que era injusto porque los compradores no podían prever esa situación.  ¿Quiere decir que todo el que sea titular sin que esté construido su apartamento no tiene que pagar cuotas, siempre y cuando adquirió antes de esta Opinión? 

El Supremo al final invita a la Legislatura a que haga algo sobre este asunto.  Me parece que una de las cosas que debe atender la Legislatura, entre otras, es el asunto de la posibilidad de tener que pagar cuotas de apartamentos que no están construidos y listos para habitarse.  Los primeros residentes no deben de absorber todos los costos--incluyendo los que se deben atribuir a los apartamentos en construcción---pero contra, tampoco alguien que no tiene el apartamento construido debe estar pagando cuotas.