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Irizarry
v. García, 2001 TSPR 161
Caso
importante sobre Opcion y Compraventa. Comentarios
sobre lo más importante.
Se pactó "Opción de Compraventa".
En este comparecieron las partes y un corredor de bienes
raíces. No comparecio el banco que tenia gravamenes
sobre la propiedad. Las partes pactaron precio sobre
la propiedad y que luego, en cierto termino, se firmaria
escritura. Se acordo tambien que comprador asumiria
y/o pagaria el gravamen a favor de banco.Surgió impasse y
no se firmó. Comprador demandó.
El Supremo resolvió que el contrato NO era
uno de "Opción" sino uno de "Compraventa".
Se fundamentó el Tribunal en que las obligaciones eran de
vender y comprar, entre otras. Es decir, las
prestaciones pactadas no eran las de un contrato de opcion.
El Supremo también resolvió que aquí lo que
ocurrió fue una asunción de deuda. En ese sentido
el Supremo aclaró que dicha figura---que tiene el efecto
de liberar al deudor original---requiere el consentimiento
del acreedor. Concluyó que esa figura se materializó
en este caso a pesar de que, curiosamente y a mi manera de
entender los hechos del caso, el banco no participó (ni
ofreció su consentimiento) a la asunción de deuda y
correspondiente liberación del deudor original.
Incluyo el texto literal y dispositivo de la Opinión
sobre ese tema para el que le interese:
"Evidentemente nos encontramos ante la figura de la
asunción de deuda que ha sido reconocida en Puerto
Rico.[44] Esta figura jurídica permite la sustitución
del deudor original por un tercero en una obligación,
quedando liberado el primero de su obligación con
respecto al acreedor.[45] No obstante, para que
tenga efecto la sustitución es necesario que el acreedor
preste su consentimiento, ya que su derecho de crédito
puede verse seriamente afectado con la misma.[46] Si
no media el consentimiento del acreedor nos enfrentamos a
otra figura distinta, la subrogación de un tercero en el
lugar del deudor.[47] Mediante la subrogación, no
se extingue el vínculo obligacional entre el deudor
original y su acreedor, sino que nace un nuevo vínculo
entre el deudor y el tercero subrogado.[48] El
deudor original le responde al acreedor por cualquier
incumplimiento del tercero subrogado.[49]
¿Pactaron las partes una
asunción formal de la deuda garantizada por hipoteca?
Entendemos que sí. El texto claro de la cláusula
quinta del contrato de compra y venta dispone que el
comprador asumirá y/o pagará, al momento de la firma de
la escritura de compra y venta, la deuda hipotecaria que
grava la propiedad. Para eso, retendría la suma
necesaria del precio de venta. No se le puede
impartir otra interpretación al asunto ante nos que no
sea que las partes acordaron liberar al vendedor de
cualquier responsabilidad para con el acreedor hipotecario.
De hecho, la única manera
de asumir una deuda es mediando el consentimiento del
acreedor. Lo contrario constituye la subrogación de
un tercero en lugar del deudor original, subsistiendo el vínculo
original entre el deudor y el acreedor." |
