Jurisprudencia
del Tribunal Supremo de P.R. del año 2000
2000 DTS 026 ESJ V. REGISTRADOR
2000TSPR026
EN EL TRIBUNAL
SUPREMO DE PUERTO RICO
ESJ Towers, Inc.
Recurrente
v.
Hon. Demetrio
Torre Rada, Registrador de la Propiedad,
Seccion
Primera de Carolina
Recurrido
Recurso Gubernativo
2000 TSPR 26
Número del Caso: RG-1997-0002
Fecha: 15/02/2000
Abogados de la Parte Peticionaria: Lcdo. José Luis Novas Dueño
Abogados de la Parte Recurrida: Lcda. Lorraine Riefkohl Gorbea
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Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correciones del proceso de
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distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad.
San Juan, Puerto Rico a 15 de febrero de 2000
El
presente recurso nos brinda la oportunidad de ampliar nuestra interpretación de
la Ley de Aranceles del Registro de la Propiedad y nos permite resolver cuál es
el monto de los aranceles a pagarse por la cancelación del asiento registral de
una hipoteca que ha quedado extinguida por disposición de ley.
La parte interesada y recurrente ESJ TOWERS, INC. acude ante nos
inconforme con la calificación final fechada el 5 de noviembre de 1997 y
emitida por el Registrador de la Propiedad, Sección I de Carolina, Hon.
Demetrio Torre Rada. Nos pide que
dilucidemos “cuál es el verdadero valor de los derechos de hipoteca cuya
cancelación se interesa, para determinar, [a] base [de] dicho verdadero valor,
la cuantía del arancel que debe pagar la peticionaria por la cancelación de los
mismos en los libros del registro”.
I.
La
recurrente, ESJ TOWERS, tiene inscrita a su favor una finca en propiedad en la
Sección I del Registro de la Propiedad de Carolina. Dicho inmueble aparece gravado por dos hipotecas que tienen más
de veinte (20) años de constituidas. No
hay controversia en cuanto a que dichos derechos hipotecarios no han sido
prorrogados ni han sido objeto de acciones para su ejecución o para el cobro de
las obligaciones que garantizan. Una de
dichas obligaciones es por la suma de quinientos mil dólares ($500,000.00) de
principal, y la otra por la suma de quince millones de dólares ($15,000,000.00)
de principal, ambas con tasa de interés al ocho porciento (8%) anual. Dichas deudas están evidenciadas por sendos
pagarés a la orden del portador, y vencederos a la presentación.
El
18 de noviembre de 1994, ESJ TOWERS, INC., presentó una Instancia ante el
Registrador recurrido solicitándole se cancelaran los gravámenes hipotecarios
descritos anteriormente, a tenor con lo que ordena el Art. 145 de la Ley
Hipotecaria, infra. Con la
Instancia, la Recurrente acompañó dos dólares ($2.00) por cada derecho a ser
cancelado, más los derechos de presentación y pago correspondiente.1
El
2 de octubre de 1997 el Registrador de la Propiedad calificó la Instancia
presentada, denegando la inscripción de la misma por que no se acompañó la
cantidad de $61,900.00 en derechos.
Entiende el Registrador que aplica el Apartado (c) del Arancel Número
Dos del Art. 1 de la Ley de Aranceles del Registro de la Propiedad, supra. ESJ TOWERS estima que dicho Apartado no es
de aplicación a un derecho extinguido por ley, en este caso un derecho de
hipoteca, por lo que recurre ante nos mediante el presente Recurso
Gubernativo. Considerados y examinados
los alegatos de ambas partes, discrepamos del criterio del Registrador y
modificamos la calificación recurrida.
II.
Precisando
conceptos, y para entender a cabalidad cuál es el alcance de la operación
objeto de controversia, se hace necesario distinguir la extinción de la
hipoteca de su cancelación. En la
extinción, desaparece la hipoteca con todos sus efectos, lo que está en juego
es la hipoteca misma, tanto en relación a las partes como a terceros. En la cancelación, por su parte, lo que se
extingue es la inscripción de la hipoteca en el Registro, por lo que sólo se
afectan los efectos de la hipoteca con relación a terceros. Véase, Guillermo A. Borda, Tratado de
Derecho Civil, V. III, t. II, Buenos Aires, 1975, Ed. Perrot, a las págs.
334-35.
Los
asientos del Registro pierden total o parcialmente su fuerza al caducar o al
ser sustituidos –en todo o en parte- por otros. La mayoría de las veces da a conocer el advenimiento de un
distinto titular. Otras, explica el
verdadero tenor de una inscripción. En
ocasiones, el asiento está dedicado exclusivamente a una negación del anterior
contenido del Registro: a dar cuenta de que algo o todo de ese contenido no
debe ser tenido en cuenta en adelante.
Lacruz Berdejo y Sancho Rebudilla, Derecho Inmobiliario Registral,
Bosch, Barcelona, 1968, a la pág. 286.
Explica
Lacruz Berdejo, sin embargo, que sería erróneo considerar la cancelación, en el
Derecho español, como una simple inscripción negativa. Su regulación difiere bastante de la de las
inscripciones: en parte, porque su materia es más reducida, ya que se limita al
campo de la extinción de los derechos (por tanto, sobre todo, de los derechos
reales limitados) y la de sus asientos. Id.
La
inscripción de contenido negativo presupone, por su propio concepto, derechos
inscritos: no se puede cancelar lo que no existe registralmente. Es por ello que una cancelación no podría
ser nunca una primera inscripción.
Presupone, en vista de lo anterior, un contenido positivo al que pueda
dejar sin valor. Es decir, la extinción de los derechos es constatada
en el Registro mediante la cancelación de sus correspondientes asientos. Id. a la pág. 288. El razonamiento nos muestra, con meridiana
claridad, que la extinción acontece fuera
del Registro y que mediante la cancelación se adecua la realidad
extrarregistral –lo que en efecto ya ha ocurrido- con lo que publica el
Registro.
Insiste
Lacruz Berdejo en que la cancelación, en general, no tiene específicos efectos
defensivos. Su existencia no agrava la
situación del titular del derecho que se presume extinto. Las cosas suceden como si no existieran, ni el
asiento cancelado, ni el asiento cancelatorio: se presume que el derecho
cancelado no existe ya, en la misma relativa medida en que se presumen que no
existen los derechos no inscritos. Id.
a la pág. 294.
De
otro lado, la extinción del derecho
inscrito surte efectos entre las partes desde el momento en que el derecho
muere o desaparece; pero respecto a terceros sólo produce efecto la
extinción desde que se anula o cancela
el asiento en donde se hizo constar el derecho en el Registro de la
Propiedad. Es por ello que las
inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o
por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a
favor de otra persona.
Puede
decirse entonces, de acuerdo con el Art. 127 de la Ley Hipotecaria, 30
L.P.R.A., § 2451, que la cancelación
extingue el asiento, pero no el derecho.
Es por ello que el Art. 128 del citado cuerpo legal, 30 L.P.R.A. § 2452,
declara que cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho contenido en
éste desde el momento de su extinción.
Sobre el particular, se ha dicho que esta presunción, entre partes, es juris
tantum, y frente a tercero, juris et de jure. Puede haber ocasiones en que el derecho no
se haya extinguido en la realidad, como el caso de una escritura nula, pero la
cancelación a base de dicha escritura es perfectamente eficaz para que el
tercero registral no tenga que responder del derecho que reflejaba el asiento
cancelado. Carmelo Díaz González, Iniciación
a los estudios de Derecho Hipotecario, t. II, Editorial Revista de Derecho
Privado, Madrid, 1967, a las págs. 337-347.
En
cuanto al Art. 130 de nuestra Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2454, notamos que,
en su inciso 2do, dispone la cancelación total de los asientos en el Registro
cuando se extinga por completo el derecho registrado.
Así,
el Art. 132 de la citada Ley, 30 L.P.R.A. § 2456, dispone que "las
inscripciones, anotaciones preventivas, y notas hechas en virtud de escritura o
documento auténtico, se cancelarán mediante otra escritura o documento de la
misma naturaleza, en que exprese su consentimiento el titular a cuyo favor se
hubiere hecho el asiento...".
No
obstante ello, el Art. 134 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2458, manda, inter
alia, que cuando por declaración
de ley o por resultar del título que produjo el asiento, quedare extinguido el
derecho contenido en una inscripción, anotación preventiva o nota, se cancelará
el respectivo asiento a instancia de parte interesada, sin exigirse los
requisitos fijados en el Art. 132 de esta ley, supra. Es decir, no hará falta cumplir con los
requisitos que menciona el citado artículo para las cancelaciones ordinarias.
Por
su parte, y concomitante con lo anterior, el Art. 145 de la Ley Hipotecaria, 30
L.P.R.A. § 2469, ordena lo siguiente:
A petición de parte, autenticada ante
notario, los registradores cancelarán las
hipotecas que tengan más de veinte años de vencidas o, si no tuvieron término
de vencimiento, de constituidas, siempre que concurran las circunstancias
siguientes:
(1) Que del Registro no conste la interposición
de demanda o procedimiento alguno en cobro o ejecución del gravamen
hipotecario.
(2) Que del Registro tampoco conste que a pesar
del tiempo transcurrido, dicho gravamen se mantiene subsistente en virtud de
cualquier reclamación, acto o reconocimiento que signifique la subsistencia de
la hipoteca, por suspensión o interrupción de la prescripción liberatoria, u
otra causa cualquiera.
Queda
claro, entonces, la diferencia que reconoce la ley en cuanto a las
cancelaciones ordinarias -en las que el Registrador viene obligado a realizar
un trámite calificador-2 y luego publica un hecho nuevo, frente a
este tipo de cancelación, que surge por virtud de lo que ya consta en el propio
Registro y a la que viene obligado luego de verificar que se cumplan los
requisitos enumerados en el artículo.
En
cuanto a esta prescripción de veinte años, si integramos, notamos que la misma
contradice la prescripción de obligaciones puramente personales –que en última
instancia son las que garantizan la hipoteca-, de acuerdo con el Art. 1864 del
Código Civil, 31 L.P.R.A. § 5294, que es sólo de quince años. Esta disposición de nuestro Código Civil,
por su parte, complementa el mandato de la Ley Hipotecaria en su Art. 145, supra,
al disponer también que la acción hipotecaria prescribirá a los veinte años y
que las personales que no tengan señalado término especial de prescripción, a
los quince.
Como
bien se ha señalado, dado que no es posible admitir un plazo distinto de
prescripción del crédito y de la garantía, debe entenderse que los créditos
garantizados con hipoteca no prescriben a los quince años, sino a los veinte,
aunque en tal supuesto se da la anomalía de que lo accesorio influye sobre lo
principal. Carmelo Díaz González, Iniciación
a los estudios de Derecho Hipotecario, t. III, Ed. Revista de Derecho
Privado, Madrid, 1967, a la pág. 307.
Relacionado,
señala Roca Sastre, Derecho Hipotecario, 8va ed., t. II, Bosch,
Barcelona, 1995, a la pág. 600, que en materia de derechos reales no
susceptibles de posesión o de protección posesoria, su prescripción extintiva no
perjudicará nunca al tercer adquirente.
Esto equivale a establecer la imprescriptibilidad en cuanto a tercero
del derecho real de hipoteca. Ello
resalta la importancia de la cancelación de asientos registrales.
José
María Chico y Ortiz discute ampliamente la doctrina de cancelación en el
Derecho español. Así, cita a Díez
Picazo, junto a Lacruz Berdejo, sosteniendo la idea de que los asientos
registrales no se extinguen, sino que son sustituidos o pierden vigencia a
través de la extensión de un nuevo asiento.
Continúa
la discusión citando la doctrina tradicional, compuesta por, entre otros,
Morrell y Terry, Galindo y Escosura, Campuzano, Casso, Roca Sastre, quienes
entienden la cancelación es un asiento accesorio y definitivo, por el que se
extingue un asiento anterior y a consecuencia del cual se presume extinguido el
derecho a que se refería el asiento cancelado.
La
doctrina más moderna, representada por La Rica Maritorena, coincide en que el
asiento de cancelación deja sin efecto otro asiento principal, bien por
extinción del derecho inscrito o anotado, bien por otra causa legal que
taxativamente lo determine. José María
Chico y Ortiz, Estudios sobre Derecho Hipotecario, t. II, 3ra ed.,
Marcial Pons, Madrid, 1994, a las págs. 1215-1219.
Por
su parte, Sánchez Cañete define la cancelación como los “asientos principales,
que recogiendo una decisión solemne dada por funcionario competente para ello,
de que se ha producido una situación
jurídica o de hecho extintiva de alguno de los elementos que constituyen el
folio registral o de un asiento de él, excluye cualquier otro que presuponga la
vigencia de lo extinguido”.
Buenaventura Camy Sánchez Cañete, Comentarios a la Legislación
Hipotecaria, Vol. VI, 3ra ed., Aranzadi, 1983, a la pág. 325 (énfasis nuestro). Seguidamente, sintetiza lo dicho
describiendo la cancelación como “asientos que declaran la extinción de
todos o algunos de los elementos formantes de otros, impidiendo la registración
de todo lo que pueda desconocerla”. Id.
(énfasis nuestro).
Concretamente
hablando de la cancelación de hipoteca, Sánchez Cañete nos enseña:
La sugestiva pero equivocada idea, de que la
hipoteca es ante todo un derecho real, con la secuela de que al extinguirlo
realizamos una operación equivalente a su enajenación, ha hecho olvidar que el carácter esencial de la hipoteca y el
que justifica su existencia, no es otro que el de ser en todo y por todo un
derecho real accesorio de una obligación personal, que en modo alguno podrá
recoger el Registro sólo como tal obligación personal.
Esta accesoriedad informa de tal manera al
derecho real, que desaparecida la
obligación principal queda inoperante aquél, conservándose sólo a lo sumo una
entelequia, el asiento registral que lo recoge. Sánchez Cañete, op. cit., a la pág. 766. (énfasis nuestro). Véase, además, Roca Sastre, Derecho Hipotecario, 8va ed.,
t. III, Bosch, 1995, a las págs. 133 y 174.
Dicho
de otro modo, si la inscripción se cancela, la hipoteca se extingue, porque la
supresión de la publicidad aniquila el derecho real; sostener lo contrario
equivaldría a admitir la existencia de hipotecas ocultas. Jorge Gamarra, Tratado de Derecho Civil
Uruguayo, T. II, 3ra ed., Montevideo, 1982, a la pág. 339.
El
profesor y tratadista Eduardo Vázquez Bote nos aclara el ámbito de la
cancelación en el derecho puertorriqueño.
Así, nos dice:
En sistemas registrales como el de Puerto Rico, en que
los derechos reales nacen fuera del Registro (con la consabida excepción del
derecho real de hipoteca), ya es conocido que puede producirse una dualidad
entre el contenido registral y el mundo extratabular. Y del mismo modo que la
inscripción no se identifica con la constitución o modificación de un derecho,
sino que es un acto posterior, lo mismo ocurre con la cancelación, la cual no
puede ni debe ser confundida con la causa que extingue el derecho contenido en
el asiento que aquélla declara, a su vez, igualmente extinto.
La cancelación deviene, pues, en ser
expresión registral de la presencia de causas extintivas de un asiento o de un
derecho. Pero la cancelación, en cuanto
expresión formal, no puede identificarse con la variedad y abundancia de causas
–factor sustancial- que provocan la extinción de un derecho y que viven,
normalmente, fuera del Registro; ni tampoco puede identificarse con las causas
que, surgidas del Registro, provoquen la ineficacia de un asiento. Eduardo Vázquez Bote, Derecho Privado
Puertorriqueño, Vol. XV, Derecho
Inmobiliario Registral (II), 1992, a la pág. 566. (énfasis nuestro.)
Bien
sabemos, por reiterar, que la cancelación en términos generales no es si no una
inscripción de la extinción de un derecho real. Véase Don Jacinto Texidor y Alcalá del Olmo, Extinción de
Inscripciones y Anotaciones, 1 Rev. Jur. U.P.R. 3, 28 (1932).
III.
En
cuanto a los aranceles que deben ser satisfechos al momento de realizar una
cancelación, ya sea mediante nota marginal o mediante asiento de cancelación,
el Art. 1 de la Ley de Aranceles del Registro de la Propiedad, supra,
fija los derechos que se han de pagar por las inscripciones, anotaciones,
cancelaciones, o liberaciones en el Registro de la Propiedad. Nos atañe, de forma particular, lo que
dispone el arancel número dos:
Por la inscripción, anotación, cancelación,
liberación, respecto a cada derecho en una finca, se pagarán los siguientes
derechos:
(a) Si la finca o derecho vale mil (1,000)
dólares o menos, se pagará dos (2) dólares.
(b) Cuando el valor de la finca o derecho exceda
de mil (1,000) dólares se pagará dos (2) dólares por cada mil dólares o
fracción de mil dólares de valor nominal de la finca hasta un valor máximo de
veinticinco mil (25,000) dólares.
(c) Cuando el valor de una finca o derecho
exceda de veinticinco mil (25,000) dólares, se pagarán cincuenta (50) dólares
por los primeros veinticinco mil (25,000) dólares y cuatro (4) dólares por cada
mil (1,000) dólares o fracción de mil (1,000) dólares adicionales.
(d) Por las notas marginales que
no envuelvan cuantía se pagará cuatro (4) dólares por cada una.
(e) Por liberaciones gratuitas se pagarán cuatro
(4) dólares por cada finca.
(f) Los derechos por la anotación de la reserva
de prioridad de un contrato en gestación se regirán por el anterior inciso (a)
o (b), pero limitados a un máximo de veinticinco (25) dólares.
(g) Los derechos por la inscripción del contrato
de opción de compra se regirán por el anterior inciso (a) o (b) sobre el monto
del precio señalado para la compra, pero limitado a un máximo de veinticinco
(25) dólares. (énfasis nuestro).
Nuestra
jurisprudencia ha tenido ocasión de discutir asuntos con tangencia al caso que
nos ocupa. Así, en S.B. Pharmco
v. Registrador, res. el 18 de mayo de 1999, 99 TSPR 77, nos enfrentamos a una situación en la que un
contrato de arrendamiento vencido, por haber expirado, interesaba ser cancelado
en el Registro. El Registrador denegó
la calificación solicitada alegando insuficiencia en el pago de aranceles. Citando a Correa Sánchez v. Registrador,
113 D.P.R. 581, 590 (1983), dijimos que el valor del arancel registral
requerido para la inscripción o cancelación de cualquier asiento, ya sea
principal o accesorio, queda establecido en virtud del valor de la finca o
derecho a inscribirse o a cancelarse.
Cuando se tiene por objeto un derecho o interés estimable –añadimos-,
susceptible así de ser justipreciado, bien al presentarse o cancelarse, nos
encontramos ante un acto que envuelve cuantía.
Correa Sánchez v. Registrador, supra, a las págs.
591-92.
Aclarando
aún más, en S.B. Pharmco v. Registrador, supra, elaboramos
sobre lo resuelto en Correa Sánchez v. Registrador, supra,
expresando que la operación registral que
pretende cancelar un derecho inscrito, que por sus propios términos y según
surge de la inscripción del mismo ya ha vencido, según ordena el Artículo 134 de la Ley Hipotecaria, supra,
no puede envolver cuantía ni tiene por objeto un derecho o interés
estimable. Como consecuencia, la
inscripción de dicho asiento de cancelación sólo deberá satisfacer el tipo
mínimo de cuatro dólares ($4.00) que contempla el Art. 1 de la Ley de
Aranceles, supra.
En
S.B. Pharmco teníamos ante nuestra consideración un contrato de
arrendamiento vencido, cosa que se desprendía de sus mismos términos. De acuerdo con el Art. 134 de la Ley
Hipotecaria, supra, en estas circunstancias el Registrador viene
obligado a cancelar, a instancia de parte, sin tener que realizar las funciones
calificadoras que tendría que hacer de ordinario en una cancelación. En el caso particular atendido allí, la
propia ley eximía al Registrador, para la eliminación de tal inscripción, del
procedimiento ordinario antes dicho. En
función de lo anterior, resolvimos que en esas circunstancias particulares, el
arancel que procedía era el de tipo mínimo, en vista de que la propia letra de
la ley lo distinguía del procedimiento típico de cancelación.
La
solución del caso ante nuestra consideración no puede escapar lo resuelto en S.
B. Pharmco y en Correa Sánchez.
Se trata de un crédito hipotecario que, habiendo transcurrido más de
veinte años, se ha extinguido por
mandato de ley. Esta operación
registral no puede envolver cuantía, como tampoco el derecho a cancelar
puede ser estimado. Igual que un
documento que de sus propios términos destila su vencimiento, tenemos ante nos
un derecho extinguido por declaración expresa de ley, según surge del Art. 134
de la Ley Hipotecaria, supra, que consta así en la publicación que de él
hace el Registro y que también es eximido del rigor del procedimiento ordinario
de cancelación. Es decir, el Registro
no tiene que publicar un hecho nuevo.
Además, el Art. 145 de dicha ley, supra, ordena específicamente a
los Registradores que, a instancia de parte, y verificados los criterios que
allí se exponen, elimine la inscripción una vez transcurrido el término
mencionado. Esta obligación del
Registrador lo exime de ulterior trámite, a diferencia de lo que acontece con
las cancelaciones ordinarias, en las que incluso estaría precisado a darle
publicidad a un hecho que de los propios términos del Registro no surge.
Contrario
a lo que ocurriría al cancelar -como ocurre de ordinario- un derecho estimable
o susceptible de ser justipreciado, el derecho cuya inscripción se interesa
eliminar del Registro en este caso, por estar presentes en el mismo las
condiciones que establecen los citados artículos del Código Civil y la Ley
Hipotecaria, carece de valor para propósitos del Art. 1 de la Ley de Aranceles
del Registro de la Propiedad, supra.
Por lo tanto, resolvemos que, en esta excepcional circunstancia, los
derechos a pagar corresponden al tipo mínimo que dispone el Arancel número dos,
inciso (d), del Art. 1 de la Ley de Aranceles del Registro de la Propiedad, supra,
y aclaramos que lo aquí resuelto, así como lo resuelto en S.B.Pharmco,
no tiene aplicación a las cancelaciones que de ordinario se realizan en el
Registro de la Propiedad y que no están cobijadas por las distinciones que la
propia ley reconoce.
Después
de todo, ya hemos advertido que al computar el arancel sobre el valor de la
finca o derecho, el Registrador debe orientar su criterio por la cifra que sea
más representativa del verdadero valor de la finca o derecho. Lincoln American Corp. v. Registrador,
106 D.P.R. 781, 784 (1978). Debe,
además, descartar el posible valor aparente por el valor real que satisface la
razón y el entendimiento. Empire Life Ins. Co. v. Registrador, 105
D.P.R. 136, 142 (1976). Es decir, el método para determinar el valor sujeto a arancel acerca
la operación registral a la realidad del verdadero valor del inmueble y excluye
la ficción que representan los valores irrisorios. Aponte Parés v. Registrador, 106 D.P.R. 176, 178
(1977).
IV.
Por
los fundamentos antes expuestos, concluimos que erró el Registrador de la
Propiedad de Puerto Rico, Sección I de Carolina, al imponerle a la parte
promovente la totalidad del pago de derechos arancelarios a tenor con el inciso
(c) del arancel número dos del Art. I de la Ley de Aranceles del Registro de la
Propiedad, supra. Procederá, no
obstante, el arancel correspondiente de cuatro dólares ($4.00), en atención a
lo aquí resuelto.
Se
dictará sentencia de conformidad.
JOSÉ
A. ANDRÉU GARCÍA
Juez
Presidente
SENTENCIA
San Juan, Puerto Rico a 15 de febrero de 2000
Por los fundamentos
expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte integrante
de la presente, se dicta sentencia modificando la calificación recurrida a los
efectos de que el Registrador de la Propiedad proceda a cobrar el arancel
correspondiente de cuatro dólares ($4.00), a tenor con lo aquí expuesto.
Lo pronunció y manda
el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Fuster Berlingeri
disiente sin opinión escrita.
Isabel
Llompart Zeno
Secretaria
del Tribunal Supremo
NOTAS AL CALCE
1. Esto así porque la recurrente
entendía le era de aplicación el Inciso (a), Arancel Número Dos, del Art. 1 de
la Ley de Aranceles del Registro de la Propiedad, Ley Núm. 91 de 30 de mayo de
1970, según enmendada, 30 L.P.R.A. § 1767(a).
2. Sobre la función calificadora del Registrador, en cuanto persigue
únicamente extender o denegar la inscripción, anotación, nota o cancelación de los documentos
presentados ante la consideración de este funcionario administrativo, de
acuerdo con el Art. 67 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. § 2270, véase Rodríguez
Morales y otros v. Registrador, res. el 29 de enero de 1997, 142
D.P.R. (1997); U.S.I.
Properties, Inc. v. Registrador, 124 D.P.R. 448 (1989); L.Dershowitz
& Co., Inc. v. Registrador, 105 D.P.R. 267 (1976).
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