Jurisprudencia
del Tribunal Supremo de P.R. del año 2001
2001
DTS 116 ASOCIACIÓN DE CONDOMINES V. LOS FRAILES, S.E. 2001TSPR116
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO
RICO
Asociación de Condómines
Condominio Balcones de Santa
María Demandante-Recurrida
v.
Los Frailes, S.E. et al.
Demandada-Peticionaria
Certiorari
2001
TSPR 116
154 DPR
____
Número
del Caso: CC-1997-736
Fecha:
21/agosto/2001
Tribunal
de Circuito de Apelaciones: Circuito
Regional I
Juez
Ponente: Hon.
Ramos Buonomo
Abogado
de la Parte Peticionaria: Lcdo.
Eduardo A. Betancourt
Abogado
de la Parte Recurrida: Lcdo.
Ricardo Collazo Suarez
Materia: Ley Propiedad Horizontal,
Cuotas de mantenimientos a apartamentos proyectados y no construidos.
ADVERTENCIA
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Opinión
del Tribunal emitida por la Juez Asociada señora NAVEIRA DE RODÓN
San Juan,
Puerto Rico, a 21 de agosto de 2001
Los Frailes S.E. (en adelante Los
Frailes) recurre ante este Tribunal mediante recurso de certiorari de una
sentencia del Tribunal de Circuito de Apelaciones (en adelante Tribunal de
Circuito). Dicho foro resolvió que la
obligación por el pago de los gastos de administración y conservación,
comúnmente conocidos como cuota de mantenimiento, del titular original de un
inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal surge desde la fecha en la
cual dicho inmueble es sometido al régimen.
Como resultado, el titular original o administrador interino es
responsable por el pago de las cuotas de mantenimiento de aquellos apartamentos
en los cuales éste aparezca como dueño y que no hayan sido enajenados o
individualizados como finca independiente, aun cuando éstos no estén
físicamente construidos.
I
El
condominio Balcones de Santa María es un inmueble compuesto de ciento
veintiséis (126) apartamentos residenciales distribuidos en diez (10) edificios
tipo “walk up”. La construcción del
mismo comenzó en 1988 y fue progresando paulatinamente.
El
21 de diciembre de 1989, la Administración de Reglamentos y Permisos (en
adelante ARPE) otorgó permisos de uso para los primeros edificios terminados,
integrados por dieciocho (18) apartamentos.
Según fue progresando la construcción, ARPE concedió los permisos de uso
correspondientes a cada apartamento, otorgándose el último permiso el 8 de mayo
de 1991.
El inmueble fue sometido al Régimen
de Propiedad Horizontal, mediante inscripción de su escritura matriz en el
Registro de la Propiedad, el 28 de diciembre de 1989. Con el otorgamiento de la escritura de constitución del Régimen,
Los Frailes asumió la administración interina del condominio. Durante su administración, Los Frailes pagó
al condominio el mantenimiento correspondiente a los apartamentos de los cuales
era titular desde la fecha en que se emitieron los respectivos permisos de uso
para cada apartamento hasta que los mismos fueron vendidos.
A principios de 1990, un grupo de
titulares residentes de los dos edificios terminados para ese momento, solicitó
a la administración interina que contratara los servicios de un guardia de seguridad,
a lo cual Los Frailes accedió.[1]
El 2 de enero de 1990 Los Frailes
dio instrucciones al Banco Popular de Puerto Rico (en adelante Banco), entidad
que brindó financiamiento al proyecto, para que al cierre de la venta de cada
apartamento retuviese dos mensualidades de cuotas mantenimiento, equivalentes a
$128.00, para depositarlas en una cuenta de ahorros en dicho Banco, con el
propósito de iniciar el fondo de reserva requerido en el capítulo 12 del
Reglamento del Condominio.
A pesar de dichas instrucciones, el Banco solamente
retuvo para el fondo de reserva la cantidad de $64.00 de cada uno de los ciento
dieciséis (116) compradores a los cuales brindó financiamiento. Esta acción resultó en una deficiencia de $7,424.00
en la referida cuenta. Surge del
testimonio del perito de la demandada que dichos fondos fueron depositados en
la cuenta operacional de Los Frailes.
Entretanto
los dueños de apartamentos celebraron una Asamblea Extraordinaria y eligieron
una Junta de Directores, la cual Los Frailes se negó a aceptar. La Junta inició entonces un procedimiento
administrativo ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante
DACO), el cual resultó en una orden para que Los Frailes transfiriera la
administración del condominio a la Junta de Directores electa. El 12 de octubre de 1991 la Junta de
Directores asumió la administración definitiva del condominio.
El 8 de abril de 1992, DACO
determinó que Los Frailes omitió pagar cuotas de mantenimiento durante su
administración, le impuso sanciones y una multa administrativa. Los Frailes solicitó reconsideración de
dicha determinación. DACO entonces
determinó que el caso era uno de cobro de dinero que debía ser llevado ante el
Tribunal.
Así las cosas, el 27 de octubre
de 1992, la Asociación de Condómines[2] del Condominio Balcones de
Santa María (en adelante Asociación) instó una demanda en cobro de dinero ante
el Tribunal de Primera Instancia, reclamando las siguientes partidas: (1)
$19,370 por concepto de dineros alegadamente mal utilizados en el pago de
seguridad del condominio; (2)$1,000 por gastos de mantenimiento de las áreas
comunales y de piscina; (3) $7,424 por alegadas deficiencias en el fondo de
reserva del condominio y; (3) $69,440 por cuotas de mantenimiento dejadas de
pagar por Los Frailes.
El tribunal de instancia dictó
una sentencia mediante la cual declaró con lugar la demanda por todas las
partidas reclamadas. Los Frailes apeló
esta sentencia ante el Tribunal de Circuito.
Éste confirmó la sentencia del tribunal de instancia en todos sus términos,[3] excepto en la responsabilidad
por honorarios de abogado, ya que dicho foro determinó que Los Frailes no fue
temeraria. De esta sentencia recurrió
Los Frailes ante nos, señalando que:
Erró el ilustrado foro apelativo:
a. al concluir que la desarrolladora
demandada est[á] obligada a pagar el mantenimiento correspondiente a
apartamentos no construidos;
b.
al determinar que la desarrolladora está obligada a pagar al condominio ciertas
cantidades no depositadas en la cuenta de reserva comunal por el banco que
estuvo obligado a hacerlo; y
c. al responsabilizar a la
desarrolladora con gastos de vigilancia y seguridad del condominio incurridos
durante la administración interina.[4]
Decidimos
expedir el recurso y concedimos a la parte recurrida diez (10) días para
presentar su alegato. Dicha parte ha
comparecido, y con el beneficio de sus argumentos procedemos a resolver.
II
Como ya expresáramos, la controversia
principal que plantea este recurso es determinar si el titular de un
apartamento proyectado y no construido está en la obligación legal de
contribuir a los gastos comunes del condominio mediante el pago de cuotas de
mantenimiento.
Para someter un inmueble al
régimen de propiedad horizontal la Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm, 104 de
23 de junio de 1958, según enmendada, 31 L.P.R.A. secs. 1291 y siguientes (en
adelante Ley de Propiedad Horizontal), exige que se haga constar la voluntad de
los titulares en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de
la Propiedad, 31 L.P.R.A. sec. 1291.
Por tanto, para resolver la controversia que nos ocupa debemos atender
en primer lugar la interrogante de si un edificio proyectado y no comenzado a
fabricar es susceptible de constitución en el régimen de propiedad horizontal
mediante inscripción en el Registro de la Propiedad, ya que si no pudiese
constituirse el régimen en un edificio meramente proyectado y no construido, no
cabe hablar de responsabilidad alguna por concepto de cuotas de mantenimiento.
En cuanto a la inscripción de los apartamentos
de un condominio, el Art. 82 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2303,
establece que éstos “se inscribirán separadamente, con número distinto, con
sujeción a las leyes especiales sobre la materia”. En cuanto a este particular, la Ley de Propiedad Horizontal
establece en su Art. 27 que “mientras las obras no estén comenzadas sobre el
suelo respectivo, no podrá inscribirse éste como finca filial o independiente.”
31 L.P.R.A. sec. 1292e. Quiere esto
decir que de acuerdo con la Ley Hipotecaria y la Ley de Propiedad Horizontal,
un apartamento proyectado ubicado en un inmueble aún no comenzado a construir
no puede ser objeto de inscripción.
No obstante, los comentaristas están de acuerdo
en que la Ley de Propiedad Horizontal vigente, aunque no permite la inscripción
de un apartamento meramente proyectado, sí permite que un edificio proyectado
se someta al Régimen de Propiedad Horizontal mediante inscripción en el
Registro de la Propiedad. En este
sentido, Vázquez Bote señala que:
“...solamente es Puerto Rico, con Brasil, el país que
admite un edificio proyectado como fundamento fáctico de la propiedad
horizontal.”[5]
Godreau opina que “la delimitación del espacio aéreo por
medio de un diseño arquitectónico concretado en unos planos específicos, junto
con las correspondientes autorizaciones y permisos de las agencias concernidas,
constituye un bien de valor económico significativo. De ahí que la ley permita la inscripción del edificio proyectado,
independientemente de que la construcción del inmueble haya comenzado.”[6].
En apoyo a su posición, Godreau explica que aunque la
redacción del Art. 25[7] de la Ley de Propiedad Horizontal parece indicar que
es necesaria la existencia real del edificio o la estructura para someter el
inmueble al régimen, otras disposiciones de la Ley llevan a la conclusión de
que tal interpretación no es acertada.
Específicamente este autor señala que el Art. 26 de la Ley de Propiedad
Horizontal establece que “al inscribirse el inmueble en la finca matriz se
expresarán las obras en proyecto, las comenzadas y las realizadas según sea el
caso.” 31 L.P.R.A. sec. 1292d (Énfasis
suplido.) Por otra parte, el Art. 28
indica que “las obras en proyecto o comenzadas, que hayan sido objeto de
inscripción bajo esta ley... deberán declararse a su terminación en escritura
pública.” 31 L.P.R.A. sec. 1292f. Fundamentándose en estas disposiciones,
Godreau concluye que “la ley contempla, pues, la posibilidad de inscribir un
edificio proyectado”.[8]
Por su
parte, Vázquez Bote también admite la posibilidad de constituir propiedad
horizontal en un inmueble meramente proyectado, señalando lo siguiente:
El cubo de aire, polígono regular o irregular, que
expresa el vuelo o columna sobre la superficie del suelo, puede quedar
perfectamente delimitado como cosa...[9]
y más adelante concluye diciendo:
Ese cubo de aire es una realidad del mundo exterior,
susceptible de ser apropiada... [L]uego el cubo de aire vale, vale dinero, vale
económicamente, vale jurídicamente. Su
susceptibilidad de valor queda reconocida, tiene potencialidad para ello, pero
sobre todo, tiene reconocido el Derecho su valor.[10]
Así
pues, Vázquez Bote concluye que el edificio proyectado no es sino polígono de
aire y “cuando se hace referencia a ese edificio proyectado, lo que se contiene
en la denominación no es la idea edificable, sino el polígono de aire que en su
momento recogerá el edificio construido.
Polígono de aire que, en cuanto cosa, puede ser basamento de un derecho
real”.[11]
De acuerdo
con esta doctrina interpretativa de nuestra Ley de Propiedad Horizontal, la
cual adoptamos, podemos concluir que la ley permite que se constituya el
régimen en un edificio proyectado, siempre que la delimitación del mismo surja
claramente de los planos y permisos correspondientes.
III
Nos
corresponde ahora evaluar la controversia principal planteada en este caso: si
un apartamento proyectado, es decir, no construido aún, está sujeto al pago de
cuotas de mantenimiento.
El Condominio Balcones de Santa María
es un condominio de la modalidad “walk up”.
Por la naturaleza de este tipo de estructura, al someterse el proyecto
al régimen de propiedad horizontal, los edificios que contendrán los
apartamentos van construyéndose escalonadamente.
Los Frailes, administradora interina del condominio
Balcones de Santa María, adoptó como práctica el comenzar a pagar las cuotas de
mantenimiento de los apartamentos de los cuales era titular una vez ARPE
otorgaba los permisos de uso de los apartamentos, y continuaba pagando dichas
cuotas hasta que los apartamentos eran enajenados. Alega Los Frailes que “en los condominios constituidos por varios
edificios que van terminándose por etapas, el mantenimiento correspondiente a
cada unidad sólo puede ser exigible cuan[d]o éstas son terminadas de fabricar y
declaradas habitables con el correspondiente permiso de ARPE.”[12]
Por su parte, los recurridos indican que no existe
disposición alguna en la Ley, su reglamento, en la escritura matriz del
condominio o el reglamento del condominio que exima a Los Frailes de cumplir
con su obligación de pagar cuotas de mantenimiento. Sostienen que la ley y el reglamento imponen responsabilidad al
titular del apartamento por el pago de cuotas de mantenimiento, sin excepción
alguna.
Los recurridos también
fundamentan su posición en las disposiciones contenidas en el Reglamento sobre
Condominio promulgado por DACO el 2 de abril de 1978. La sec. 15 de dicho reglamento indica lo siguiente respecto a la
responsabilidad del administrador interino:
En el momento del traspaso del inmueble, del Administrador Interino a la
comunidad de titulares, deberá entregar todos los libros debidamente auditados
y certificados por un contador público autorizado...; específicamente
desglosando las deudas vigentes y las cuotas de mantenimiento que por ley venga
obligada a aportar el Administrador Interino y no hayan sido pagadas. (Énfasis suplido)
Lo que debemos determinar en este caso es precisamente si el administrador interino viene obligado por ley a pagar cuotas de mantenimiento por apartamentos no construidos de los cuales es titular, según la escritura matriz y los planos del condominio. Esto a la luz del principio de que “[L]a interpretación de la Ley de la Propiedad Horizontal debe ser “constructiva e imaginativa.” Castle Enterprises, Inc. v. Registrador, 87 D.P.R. 775 (1963). Dicha interpretación debe ajustarse a la esencia de la horizontalidad: la coexistencia de diversos pisos de dominio exclusivo con el condominio forzoso e inescapable de elementos comunes. Álvarez Figueredo v González Lamela, 138 D.P.R. 958 (1995); Consejo de Tit. Cond. McKinley v. Rullán, 126. D.P.R. 387 (1990).
A.
La
Ley de la Propiedad Horizontal establece lo siguiente en cuanto a la obligación
de contribuir a los gastos comunes:
(e) Todo titular deberá contribuir con
arreglo al porcentaje de participación fijado a su apartamento en la escritura
de constitución, y a lo especialmente establecido, conforme al inciso (e) del
Artículo 38, a los gastos comunes para el adecuado sostenimiento del inmueble,
sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades. 31 L.P.R.A. sec. 1291m.
Esta obligación
también está contemplada en el Art. 39 de la ley:
Los
titulares de los apartamentos están obligados a contribuir proporcionalmente a
los gastos para la administración, conservación y reparación de los elementos
comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes
limitados, así como cuantos más fueren legítimamente acordados. 31 L.P.R.A. sec. 1293C.
Este
mismo artículo también establece que “ningún titular podrá liberarse de
contribuir a tales gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos
comunes, ni por abandono del apartamiento que le pertenezca”. 31 L.P.R.A. sec. 1293c. Así pues “la deuda tiene, por consiguiente,
un carácter de verdadera obligación personal y no de las llamadas ‘propter
rem’, pues sabido es que con respecto a estas últimas la renuncia al
derecho que se ostenta sobre la cosa, liberará al ex-titular de las deudas
surgidas por razón de la misma cosa.”[13]
El principio de contribución a
dichos gastos es medular en el esquema establecido por la Ley de Propiedad
Horizontal. Este Tribunal
se ha expresado sobre la función e importancia que tienen las cuotas de mantenimiento
para el adecuado sostenimiento de un inmueble sometido al régimen.
En ese sentido,
hemos señalado que "las cuotas que los titulares vienen obligados a
satisfacer son precisamente para preservar las mejores condiciones de los
elementos comunes, facilitar su uso y, sobre todo, garantizar el buen
funcionamiento del régimen. Sin la aportación proporcional a las expensas del
inmueble el régimen no puede sobrevivir y se derrotaría la política pública al
respecto." Maldonado v. Consejo
de Titulares, 111 D.P.R. 427 (1981); Álvarez Cintrón v. J. Dir. Cond.
Villa Caparra, 140
D.P.R. 763 (1996).
La especial naturaleza de esta obligación queda demostrada en el hecho de
que la Ley de Propiedad Horizontal de 1958 fue enmendada sustancialmente con el
propósito de facilitar el cobro de las cuotas de mantenimiento.[14] Entre las disposiciones de la Ley
de Propiedad Horizontal vigente que adelantan este propósito se encuentran el
Art. 40 de la ley, 31 L.P.R.A. sec. 1293d, el cual otorga preferencia al
Consejo de Titulares frente a cualquier otro acreedor por la deuda por concepto
de cuotas de mantenimiento, y el Art. 41, que dispone que dicha deuda será un
gravamen sobre cada apartamento, impone responsabilidad solidaria al adquirente
de un apartamento que adeude cuotas de mantenimiento, y establece que la obligación del titular de un apartamento por su
parte proporcional de los gastos comunes:
[S]erá exigible a quien quiera que sea titular de la propiedad que
comprende el apartamento, aun cuando el mismo no haya sido segregado e inscrito
como finca filial en el registro de la propiedad, o enajenado a favor de
persona alguna. 31 L.P.R.A. sec. 1293e.
Vemos pues como la Ley de Propiedad Horizontal vigente
no deja dudas sobre el hecho de que el titular original del inmueble sometido
al régimen de propiedad horizontal tiene la obligación de contribuir a los
gastos comunes del mismo mientras existan apartamentos que no hayan sido
enajenados, independientemente de si los mismos han sido objeto o no de
inscripción. No obstante, la ley no
especifica cuál es la responsabilidad del titular original, si alguna, por el
pago de cuotas de mantenimiento cuando el edificio que se somete a propiedad
horizontal no ha comenzado a construirse, o su construcción no a finalizado.
La doctrina
no contempla específicamente este particular.
En países de jurisdicciones civilistas, como España, la legislación
sobre propiedad horizontal no parece contemplar la posibilidad de someter al
régimen edificios o apartamentos no construidos y la legislación cubana, de la
cual se deriva nuestra ley original de propiedad horizontal, tampoco contiene
disposición alguna de la cual se pueda derivar la conclusión de que es posible
la propiedad horizontal en apartamentos no construidos. Es por esta razón que no hemos podido
encontrar casuística o doctrina que arroje luz sobre la controversia ante
nos. Los comentaristas sobre nuestra
ley de propiedad horizontal tampoco discuten la particular situación presentada
en este recurso.
No
obstante, este Tribunal tiene el deber de llenar las lagunas existentes en la
ley, conforme al mandato del Art. 7 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 7.
Cuando hay una laguna en la ley el juez no puede dejar de resolver un caso;
éste deberá recurrir a la facultad de aplicar los principios de equidad. Toppel v. Toppel, 114 D.P.R.
775 (1983), Ef. Litográficos
v. National Paper & Type Co., 112 D.P.R. 389 (1982). “Los
tribunales estamos autorizados a interpretar las leyes cuando, entre otras, éstas
no son claras o concluyentes sobre un punto en particular; cuando el objetivo,
al realizarlo, es el de suplir una laguna en la misma; o cuando, con el
propósito de mitigar los efectos adversos de la aplicación de una ley a una
situación en particular, la justicia así lo requiere....” Banco Popular de P.R. v. Municipio de
Aguadilla, Op. de 29 de diciembre de 1997, 97 J.T.S. 152 (1997), Pueblo
v. Ortega Santiago, 125 D.P.R. 203, 214 (1990).
Con este trasfondo fáctico y
normativo analicemos la controversia de autos.
B.
Un
análisis integral de las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal antes
expuestas con respecto a la responsabilidad por el pago de cuotas de
mantenimiento nos lleva a la conclusión de que el criterio crítico para imponer
dicha responsabilidad es la titularidad que sobre el apartamento se ostenta, y
no el estado físico de éste.
La
participación en los elementos comunes se establece en una proporción
“equivalente al porcentaje que represente la superficie del apartamento en la superficie
de la totalidad de apartamientos en el inmueble.” 31 L.P.R.A. sec. 1291f. Así, para fijar la cuota de mantenimiento
sólo es necesaria la escritura original en la cual se constituye el régimen, ya
que en ésta constará la superficie de cada apartamento, haciendo posible la
determinación de la proporción en los elementos comunes que corresponde a cada
uno, sin que sea necesario que el apartamento esté construido para determinar
dicha cuota.
Como
ya señaláramos, la Ley de Propiedad Horizontal dispone que “los titulares de
los apartamientos están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos
parar la administración, conservación y reparación de los elementos comunes...”
31 L.P.R.A. § 1293c.
El Art. 41 reitera que la obligación del pago de
cuotas de mantenimiento corresponde al titular. (Énfasis suplido).
Se
puede colegir entonces que la Ley de Propiedad Horizontal no condiciona la
responsabilidad por el pago de cuotas de mantenimiento a ningún otro criterio o
circunstancia que no sea el título de propiedad sobre el apartamento. Así pues, según la ley, la titularidad es el
factor fundamental al momento de determinar quién es responsable por el pago de
las cuotas de mantenimiento.
Por
otra parte, el Art. 5 de la Ley hace referencia directa a los elementos comunes
en relación con apartamentos no construidos.
Éste dispone que:
En casos de transmisión o gravamen de un apartamiento
proyectado y no comenzado a fabricar, se entenderá adquirida por el nuevo
propietario, o gravada la participación que corresponda al transmitente, o en
su caso, al deudor, en los elementos comunes del inmueble en proyecto, y el
derecho de que tenga a que se le construya el apartamiento...31 L.P.R.A. sec.
1291c.
Este artículo
configura al adquirente del apartamento proyectado o en construcción no
terminada, como acreedor del derecho de construcción y del porcentaje de los
elementos comunes ya existentes en el inmueble. En referencia a este artículo, se ha indicado que proyectada la
construcción “se entenderá adquirida por el nuevo propietario la participación
que corresponda al transmitente en los elementos comunes del inmueble en
proyecto, así como el derecho que se le construya el apartamento”.[15]
Según
lo dispone el Art. 5, el adquirente de un apartamento no construido en un
inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal tiene derecho a que, al
momento de advenir titular del mismo, se le garantice la participación en los
elementos comunes que se haya establecido para el apartamento antes de la
transmisión del mismo. Esta garantía
debe conllevar el correlativo deber de pagar de la cuota de mantenimiento por
su participación en los dichos elementos comunes, aun cuando el apartamento
específico del cual es dueño no esté construido aun.
Consideramos
que esta es la mejor forma de lograr un balance justo y equitativo entre los
derechos y deberes del titular de un apartamento no construido y los de
aquellos titulares de apartamentos ya construidos, en relación con el uso y
disfrute de los elementos comunes.
Especialmente en casos como el de autos, en los cuales la construcción
de los apartamentos es por etapas, resultaría particularmente injusto imponer
la responsabilidad por el pago de las cuotas de mantenimientos solamente a los
titulares de apartamentos ya construidos.
Quien
compra un apartamento en un inmueble sometido al régimen de propiedad
horizontal no tiene control de cuando terminarán de construirse todos los
apartamentos. La única manera que tiene
el consumidor para proyectar los gastos de mantenimiento que le corresponderá
pagar es a través del por ciento de participación de su apartamento en los
elementos comunes, según éste surja de la escritura matriz. Para determinar la cuota de mantenimiento
correspondiente a cada apartamento se toma en consideración el total de
apartamentos que se supone constituirán el inmueble, de acuerdo a la escritura
en la cual se constituye el régimen. El
regirse por el criterio de la existencia física del apartamento para imponer la
cuota de mantenimiento conllevaría el que los titulares de apartamentos ya
construidos tendrían que absorber los gastos de mantenimiento durante todo el
tiempo que le tome a la desarrolladora terminar todos los apartamentos
proyectados, aumentando considerablemente el monto de dicha cuota en relación
con lo que originalmente el consumidor había proyectado pagar.
De
acuerdo con toda la exposición que antecede, concluimos que Los Frailes, como
titular de apartamentos proyectados y no construidos en el condominio Balcones
de Santa María, tenía la obligación legal de contribuir a los gastos comunes
mediante el pago cuotas de mantenimiento mientras los apartamentos no estaban
construidos. En ausencia de jurisprudencia
o disposición de ley directamente aplicable a la situación de autos, ésta es la
conclusión más acorde con el esquema establecido en la Ley de Propiedad
Horizontal y con la trayectoria que ha seguido este Tribunal al interpretar
dicha ley, y en especial las disposiciones relativas a las cuotas de
mantenimiento.
Por
último, la contención de Los Frailes de que cuando se concede el permiso de uso
por parte de ARPE es que comienza la responsabilidad del titular de los
apartamentos por el pago de cuotas de mantenimiento carece de méritos. Nada en la Ley de Propiedad Horizontal o su
Reglamento sostiene dicha posición.
Además, nos parece que siendo la
solicitud y concesión de permisos de uso por parte de ARPE una práctica tan
rutinaria en el régimen de propiedad horizontal, de haber considerado el
legislador esta posibilidad, la hubiese consignado expresamente en la Ley. Por tanto, rechazamos dicha contención.
No
obstante, la conclusión a la cual llegamos no dispone completamente de la
controversia en relación con la responsabilidad por el pago de cuotas de
mantenimiento. Veamos.
C.
La
Ley de Propiedad Horizontal establece que “el adquirente voluntario de un
apartamento será solidariamente responsable con el transmitente del pago las
sumas que éste adeude...”. 31 L.P.R.A. § 1293e. Así, la aplicación
automática de esta disposición convertiría a los posteriores adquirentes de
apartamentos en el Condominio Balcones de Santa María solidariamente
responsables por las cuotas de mantenimiento adeudadas por Los Frailes.
No
obstante, las circunstancias particulares de este caso operan en contra de la
aplicación de la referida norma de solidaridad. Esta es la primera vez que este Tribunal se expresa en relación
con la responsabilidad por el pago de cuotas de mantenimiento que genera un
apartamento no construido. Sería pues
una grave injusticia imponerle a los adquirentes de los apartamentos una deuda
solidaria por el pago de las referidas cuotas, cuando en realidad éstos no
podían prever razonablemente que estaban adquiriendo un apartamento que arrastraba
dicho gravamen.
Existe
otra razón por la cual no se debe imponer responsabilidad solidaria a los
subsiguientes adquirentes de los apartamentos en este caso. El Reglamento sobre Codominios, Expediente
Núm. 2348 de 3 de marzo de 1978, (en adelante el Reglamento), establece que el administrador interino deberá
prestar una fianza de fidelidad al momento de traspasar la administración del
condominio a los titulares. Dicha fianza
tiene el propósito de garantizar “el cien por ciento (100%) de las deudas vigentes
al momento de ocurrir el traspaso, y de las cuotas de mantenimiento que por ley
venía obligado [el administrador interino] a aportar y no había cubierto”.
(Énfasis nuestro).
En
cuanto a esta fianza, se ha dicho que “conviene que el Comité de Transición
insista en que el Administración Interino cumpla con el requisito... relativo a
la prestación de una fianza de fidelidad”.[16] Esta fianza
tiene una vigencia de noventa (90) días, dentro de los cuales debe realizarse
el examen de los libros de contabilidad y contratos de la administración
interina “de forma que no expire la garantía y el Consejo no corra el riesgo de
ver una reclamación legítima tornarse en académica por la insolvencia de dicho
administrador.”[17]
No
surge del expediente del caso que Los Frailes haya prestado la referida fianza
al momento del traspaso de la administración.
Tampoco existe prueba alguna a los efectos de que la Junta de Directores
o algún Comité de Transición haya exigido dicha fianza a Los Frailes. Al así actuar, la Asociación no garantizó
efectivamente el pago las sumas que Los Frailes le adeudase luego del
traspaso.
Esto
no significa que por razón de no haber exigido la fianza, la Asociación esté
impedida de exigirle a Los Frailes el pago de las cuotas de mantenimiento
adeudadas, ya que la sec. 17 del Reglamento indica que “nada de lo dicho en
este Reglamento se entenderá como una limitación de la responsabilidad del
Administrador Interino bajo las Leyes aquí citadas y otras Leyes y Reglamentos
cuando éste desempeñe éstas u otras funciones”. Así, el que Los Frailes no haya prestado la fianza de
aseguramiento, ni la Asociación se le haya exigido, no exime a Los Frailes de
la responsabilidad por las deudas en las que incurrió durante su administración
interina. No obstante, si Los Frailes
adviniera insolvente y no pudiese pagar la deuda por cuotas de mantenimiento,
la Asociación no puede recobrar dichas cuotas de los posteriores adquirentes de
los apartamentos, no sólo porque, como ya hemos indicado, es inherentemente injusto
imponerle a éstos responsabilidad solidaria por una deuda que no podían
razonablemente prever, sino también porque, al no exigir la referida fianza de
aseguramiento, la Asociación se colocó en una posición de franca desventaja,
poniendo además en riesgo el patrimonio de todos los posteriores adquirentes de
los apartamentos.
Por
último, entendemos que el asunto planteado en este caso debe ser objeto de
estudio por parte de la legislatura, a la luz del esquema establecido en la Ley
de Propiedad Horizontal y su Reglamento, de manera que la ley atienda el tipo
de situación presentada en este caso.
De esta manera, se logrará establecer mayor uniformidad, balance y
certeza en el régimen de propiedad horizontal.
IV
En su
segundo y tercer planteamiento de error, Los Frailes alega que no es
responsable por el pago de la deficiencia de fondos en la cuenta de reserva del
condominio Balcones de Santa María, ni es responsable por los gastos de
seguridad incurridos por el condominio durante el tiempo que duró la
administración interina. Por estar
relacionados, consideraremos en conjunto ambos señalamientos.
La Ley de Propiedad Horizontal
de 1976 estableció unas normas generales sobre la responsabilidad del
administrador interino de un edificio sometido al régimen de propiedad
horizontal. El Art. 36-A de la Ley, en
lo pertinente, dispone que:
El titular o los titulares que
sometan el inmueble al régimen de propiedad horizontal, asumirán la
administración inicial del inmueble, con todos los poderes y deberes que esta
ley confiere e impone, y los que el Reglamento confiera e imponga al Director o
a la Junta de Directores, al Presidente y al Secretario. 31 L.P.R.A. sec.
1293-1
Las responsabilidades y deberes del Director
o Junta de Directores de un condominio sometido al régimen se encuentran
enumerados en el Art. 38 de la Ley, 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4. En lo pertinente, esta sección dispone que:
El Director o la Junta de
Directores... tendrá los siguientes deberes y facultades:
(a)
Atender todo lo relativo con el buen gobierno, administración, vigilancia
y funcionamiento del régimen...
(Énfasis suplido.)
(e)
Abrir una cuenta bancaria a nombre de la comunidad de condómines (sic), en la
cual depositará todos los ingresos del régimen realizando los depósitos
dentro del término de su recibo que fije el Reglamento... (Énfasis suplido.)
Como puede observarse, el Director o
Junta de Directores tienen el deber legal de atender la vigilancia del
condominio y de depositar los fondos del mismo en la cuenta bancaria
correspondiente, según se establezca en el Reglamento del condominio. Por virtud del Art. 36-A de la ley, el
administrador interino tiene exactamente la misma responsabilidad.
En
cuanto a los gastos de vigilancia del condominio incurridos por Los Frailes
durante la administración interina, el Tribunal de Instancia determinó que no
obstante el hecho de que un grupo de titulares residentes solicitó a la
administradora interina que contratara los servicios de un guardia de
seguridad, la prueba estableció que la desarrolladora mantenía materiales y
equipo de construcción en las áreas adyacentes al inmueble. Además, para la fecha en que se solicitó
dicha vigilancia, los intercomunicadores del edificio no estaban instalados.
Ante
esta situación, el tribunal sentenciador concluyó que los condóminos
necesitaban la vigilancia solicitada.
La prueba también estableció que Los Frailes se benefició de dicha
vigilancia, ya que la misma protegía los materiales y equipos utilizados en el
desarrollo.
De
acuerdo con estos hechos, y ante la obligación específica que establece la Ley
de Propiedad Horizontal en cuanto al deber del administrador interino del
condominio por la vigilancia del mismo, concluimos que Los Frailes es
responsable por los gastos de vigilancia incurridos durante su administración.
Por último, Los Frailes alega que no es
responsable por las deficiencias en el fondo de reserva del condominio. Según se desprende de los hechos, Los
Frailes instruyó al Banco que retuviese a los compradores dos mensualidades de
cuotas de mantenimiento, o sea, $128.00, para destinarlas al fondo de reserva
establecido en el reglamento del condominio. Sin embargo, el Banco retuvo de
los compradores sólo la cantidad de $64.00 para destinarlas a la reserva, en
lugar de los $128.00 requeridos. Esta
situación provocó una deficiencia de $7,424.00. Surge de los hechos que el resto del dinero que se supone se
hubiese depositado en el fondo de reserva, fue depositado en la cuenta operacional
de Los Frailes.
La
Asociación sostiene que la administradora interina es responsable por suplir la
deficiencia en el fondo de reserva. Por
su parte, Los Frailes alega que, bajo la doctrina del enriquecimiento injusto,[18] no está obligada a reponer dichos fondos, ya que los
mismos fueron utilizados por el Condominio en beneficio de éste.
Como ya hemos expresado, la ley le impone la responsabilidad al
Administrador Interino de un condominio de depositar los fondos del mismo en la
cuenta correspondiente. Además, el Reglamento de DACO para Reglamentar las Distintas
Actividades que se llevan a cabo en el Negocio de la Construcción de Viviendas
Privadas en Puerto Rico, con vigencia al 16 de septiembre de 1977, dispone en
su sec. 19 lo pertinente en cuanto a las cuentas especiales de reserva o
depósito ("escrow account") y establece la responsabilidad de todo
urbanizador o constructor de un inmueble de depositar "las cantidades de
dinero adelantadas por el comprador para el Fondo de Reserva de Gastos de Mantenimiento
del Condominio que se entregan al momento de la firma de la escritura de
compraventa".
El reglamento establece además que "[e]stas
cantidades de dinero se mantendrán separadas del resto de los fondos de
operación del urbanizador y/o constructor". En casos de apartamentos bajo propiedad horizontal, estos fondos
deben ser entregados a la Junta de Directores una vez se constituya la misma.
Es evidente, según surge de las disposiciones de
ley y reglamento, que Los Frailes era responsable de que el dinero destinado al
fondo de reserva del condominio fuera depositado en dicha cuenta en su
totalidad. Era deber de Los Frailes
percatarse de que el Banco estaba cometiendo un error, y procurar que se
depositaran los fondos de la reserva correctamente. En consecuencia, Los Frailes está en la obligación de satisfacer
la deficiencia en la reserva, más los intereses correspondientes. El administrador interino es quien responde
frente al Condominio por la administración de los fondos de reserva y era el
deber de dicho administrador velar que el Banco cumpliera con su función.
V
En
conclusión, resolvemos que Los Frailes, como titular de los apartamentos
proyectados y no construidos, es responsable por el pago de cuota de mantenimiento
de dichos apartamentos, hasta el momento en que éstos fueron enajenados. Además, como administradora interina, Los
Frailes es responsable del pago por gastos de seguridad y deberá, en adición,
satisfacer las deficiencias existentes en el fondo de reserva del
condominio. Así, se confirma la
sentencia del Tribunal de Circuito de Apelaciones y se devuelve el caso para
que continúen los procedimientos de forma compatible con lo aquí expuesto.
Miriam
Naveira de Rodón
Juez Asociada
SENTENCIA
San Juan, Puerto Rico, a 21 de agosto de 2001
Por los fundamentos expuestos en la
Opinión que antecede, se confirma la sentencia emitida por el Tribunal de
Circuito de Apelaciones. Se devuelve el
caso para que continúen los procedimientos de forma compatible con lo aquí
resuelto.
Lo pronunció, manda el Tribunal y
certifica la Secretaria del Tribunal Supremo.
Los Jueces Asociados señores Rebollo López y Fuster Berlingeri concurren
con el resultado sin opinión escrita.
El Juez Asociado señor Rivera Pérez no intervino.
Isabel Llompart Zeno
Secretaria del Tribunal Supremo