Ley Núm. 111 del
año 2018
(P.
de la C. 67); 2018, ley 111
Para enmendar los Artículos 38, 38e y 43 de la Ley
Núm. 104 de 1958, Ley de Condominios.
Ley Num. 111 de 14 de mayo de 2018
Para enmendar los Artículos 38, 38e y 43 de la Ley Núm. 104 de 25
de junio de 1958, según enmendada, conocida como “Ley de Condominios”; a los
fines de atemperar sus disposiciones en los procedimientos de la Junta de
Directores y del Consejo de Titulares; y para otros fines relacionados.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
La “Ley de Condominios”, persigue facilitar la sana convivencia de
los titulares y minimizar las controversias que afectan la misma. Al aprobarse
la referida ley se trató de armonizar los poderes de las juntas de condóminos
con los derechos de los titulares, de forma que en las decisiones siempre se
respetara la voluntad expresada de forma democrática por todos los titulares.
Subsisten todavía ciertas lagunas en la “Ley de Condominios”, que
dificultan la sana convivencia en los lugares en los que se ha adoptado este
régimen. Se da la situación de Juntas que se perpetúan en el poder y que
dificultan la fiscalización de sus actuaciones. Otro problema que permite la
actual ley es el conflicto de interés por el cual miembros de la Junta proveen
servicios profesionales a la propia Junta de la que forman parte o que una vez
dejan de formar parte de la misma, entonces pasan a ocupar puestos remunerados
en ésta.
Con la aprobación de la “Ley de Condominios”, se estableció una
regulación detallada y completa del régimen de propiedad horizontal con el
objetivo de promover este tipo de construcciones a fin de que familias que habitasen
en áreas urbanas densamente pobladas donde el costo de la vivienda fuese
elevado, pudiesen obtener un hogar propio y, a la vez, hubiese un mejor
aprovechamiento del escaso terreno disponible en esas áreas. Arce v.
Caribbean Construction Corp., 108 DPR 225 (1978). Está reconocido que
existe una clara política en Puerto Rico dirigida a estimular la utilización de
terrenos y construcción de multipisos que se rijan por el régimen de la
propiedad horizontal. Maldonado v. Consejo de Titulares, 111 DPR 427
(1981).
Con el fin de mejorar las relaciones entre los condóminos y la
Junta de Directores, esta Asamblea Legislativa estima pertinente enmendar la “Ley
de Condominios”, a los fines de evitar situaciones de conflicto entre los
miembros de las juntas, solidificando las facultades de los titulares.
DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:
Sección 1.-Se enmienda el Artículo 38
de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que lea como
sigue:
“Artículo
38.-Consejo de Titulares-Poderes y deberes.
El Consejo de
Titulares constituye la autoridad suprema sobre la administración del inmueble
sometido al régimen de propiedad horizontal. Estará integrado por todos los
titulares. Sus resoluciones y acuerdos, adoptados en asambleas debidamente
convocadas y constituidas, serán de ineludible cumplimiento por todos y cada
uno de los titulares, ocupantes o residentes y demás personas que se relacionen
con el condominio.
...
(a)
...
(1) El Director o la Junta de Directores. En los condominios
donde concurran más de quince (15) titulares deberá elegirse una Junta de
Directores con, por lo menos, un Presidente, un Secretario y un Tesorero. El
Reglamento podrá disponer para puestos adicionales. Todos los cargos deberán
ponerse a la disposición del Consejo de Titulares durante la Asamblea Anual
para que el Consejo pueda nominar y seleccionar por separado a cada uno de los
miembros de su Junta de Directores. Los términos de estos cargos serán por un
año. Ningún cargo a la Junta podrá extenderse por más de su término sin la
aprobación mayoritaria del Consejo.
...
(2) El agente administrador, quien podrá no pertenecer a la
comunidad de titulares y en quien el Consejo de Titulares, el Director o la
Junta de Directores podrá delegar las facultades y deberes que les permita
delegar el Reglamento. El Secretario del Departamento de Asuntos al Consumidor
podrá adoptar reglamentación para capacitar o certificar a los agentes
administradores y el pago de los derechos correspondientes.
Ninguna persona podrá ocupar un puesto en la Junta por más de tres
(3) términos consecutivos. Una vez haya ocupado un puesto por tres (3)
términos consecutivos dicha persona no podrá ocupar el mismo puesto en la Junta
hasta transcurridos dos (2) años desde que ocupó ese puesto. No obstante lo
anterior, si en una asamblea debidamente convocada y constituida para elegir
los puestos de la Junta de Directores, no hay una persona disponible para
ocupar el puesto en la Junta de la persona que lleva tres (3) términos
consecutivos en un puesto, como excepción a la regla establecida en esta Sección,
la persona que lleva tres (3) términos consecutivos en dicho puesto podrá ser
elegible a ocupar ese puesto por un término adicional de así ser electo para
hacerlo por el Consejo de Titulares en la asamblea.
...
j) Autorizar a la Junta de Directores, mediante delegación expresa
en el Reglamento, para imponer multas al titular o residente que viole las
normas de convivencia estatuidas en la escritura matriz, la ley o el Reglamento
de hasta cien dólares ($100.00) por cada violación. El Consejo de Titulares
aprobará un sistema de implementación de multas, el cual incluirá la cuantía
máxima a ser impuesta por cada infracción y el método de impugnación de la
misma. Esto deberá estar expresado en el Reglamento aprobado por el Consejo de
Titulares.
...”.
Sección 2.-Se enmienda el Artículo 38(e)
de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que lea como
sigue:
“Artículo
38(e).-Consejo de Titulares- Presidente; poderes y deberes.
El Presidente representará en juicio y fuera de él a la comunidad
en los asuntos que la afecten y presidirá las reuniones del Consejo.
Comparecerá a nombre del condominio para otorgar las escrituras y demás
documentos en los que el Consejo de Titulares sea parte.
Cuando se trate de acciones para hacer cumplir ésta o cualquier
otra ley aplicable, el Reglamento del Condominio o los acuerdos del Consejo de
Titulares, o cuando el Consejo de Titulares o la Junta de Directores, en
representación de éste, deba comparecer en pleito como demandado o querellado,
el Presidente podrá comparecer a nombre de dichos órganos y presentar las
acciones y defensas que estime procedentes, seleccionando la representación
legal que estime conveniente, previa consulta a la Junta. De las acciones
tomadas, deberá notificar a los titulares dentro de los siguientes treinta (30)
días, convocando al Consejo para adoptar los acuerdos que se estimen
convenientes, incluyendo la confirmación o revocación de la representación
legal contratada. Sólo se podrán contratar servicios profesionales ofrecidos
por personas que pertenezcan a la Junta o que sean titulares del condominio, o
personas relacionadas por consanguinidad hasta el cuarto grado con los miembros
de la Junta o con titulares del condominio, si durante el periodo de evaluación
previo a la contratación se solicitaron y evaluaron al menos tres (3)
cotizaciones para el mismo servicio. Dos (2) de dichas cotizaciones deben ser
solicitadas a compañías o individuos que no formen parte de la Junta o sean
titulares del condominio o parte relacionada con el administrador(a). Cuando
se evidencie que por la naturaleza del servicio o por la inexistencia de otros
potenciales licitadores no se consiguieron las tres (3) cotizaciones
necesarias, el(la) secretario(a) deberá hacer constar por escrito mediante acta
de la Junta de Directores las gestiones realizadas a esos efectos, así como la
expresión de que no se encontraron más licitadores para dicho servicio y la
evidencia debe estar disponible para la revisión de cualquier titular que así
lo solicite.
...”.
Sección 3.-Se enmienda el Artículo 43
de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, para que lea como
sigue:
“Artículo
43.-Seguro del edificio contra riesgos; derechos individuales de titulares.
...
Todo titular podrá solicitar de la Junta de Directores la
inspección de los documentos relacionados con los seguros comunales. La Junta
de Directores podrá sustituir el agente o corredor de seguros, siempre y
cuando, las cubiertas y condiciones del nuevo seguro sean las mismas, o de
mayor alcance y beneficio, y al mismo, o menor costo de la que estuviera
vigente al momento del cambio, previa aprobación del Consejo de Titulares.
Será responsabilidad de la Junta solicitar al corredor
de seguros un mínimo de tres (3) cotizaciones para cada renovación anual y
mantener evidencia de las mismas por un periodo mínimo de tres (3) años, así
como también mantener la evidencia del rechazo a cotizar de cualquier
aseguradora, si alguna que así lo haya expresado. Dicha evidencia deberá estar
disponible para la revisión de cualquier titular que así lo solicite.”
Sección 4.-Esta Ley comenzará a regir
inmediatamente después de su aprobación.
Notas Importantes:
1. Esta ley es
copia de la ley original cuando fue aprobada, no incluye enmiendas posteriores.
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