Jurisprudencia
del Tribunal Supremo de P. R. del año 2002
2002
DTS 038 AMILL BRACER V. CONDOMINIO PUMARADA 2002TSPR038
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO
RICO
Dhalma Amill Bracer
Peticionaria
v.
Junta de Directores
Condominio Pumarada
Recurrida
Certiorari
2002 TSPR
38
156 DPR
____
Número del
Caso: CC-2001-299
Fecha:
4/abril/2002
Tribunal de
Circuito de Apelaciones:Circuito Regional I
Juez
Ponente: Hon.
Roberto González Rivera
Abogado de
la Parte Peticionaria: Lcdo. José
Denis Rodríguez Morales
Abogada de
la Parte Recurrida: Lcda.
Clotilde Rexach Benítez
Abogada del
Departamento de Asuntos del Consumidor: Lcda.
Mayra Martínez Pérez
Materia: Revisión Administrativa, No es requisito jurisdiccional para
Ventilar una querella en DACO sin antes acudir a la Junta de Directores. Jurisdicción
Primaria, Ley Propiedad Horizontal.
ADVERTENCIA
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Opinión
del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Hernández Denton
San Juan, Puerto Rico, a 4 de abril
de 2002.
En el presente recurso nos
corresponde dilucidar si para ventilar una querella de un condómino ante el
Departamento de Asuntos del Consumidor sobre una omisión de la Junta de
Directores, es requisito jurisdiccional someter previamente dicha reclamación a
la propia Junta de Directores. Por entender que ni la Ley de Propiedad
Horizontal ni el Reglamento sobre Condominios del Departamento de Asuntos del
Consumidor contempla tal requisito, revocamos.
I
La
señora Dhalma Amill Bracer (en adelante “Sra. Amill Bracer”), propietaria del
apartamiento número 1 del Condominio Pumarada, presentó una querella ante el
Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante “DACO”) contra la Junta del
referido condominio. En su querella alegó que la titular del apartamiento
número 2, la Sra. Teresa Pumarada, alteró la fachada del edificio con una
construcción ilegal, que dicha construcción le causó daños y que la Junta nunca
tomó las medidas necesarias para detener esta conducta.
Por su parte, la Junta de Directores
alegó que DACO carecía de jurisdicción para adjudicar la querella, aduciendo
que el asunto nunca le fue formalmente presentado por la querellante. Sobre dicho particular, la Sra. Amill Bracer
alegó que el condominio cuenta con sólo tres apartamientos. La presidenta, la
Sra. Carmen Surillo, es tía abuela de la titular del apartamiento número 2, la
Sra. Pumarada, quien a su vez es tesorera de la Junta. Alegó además, que la Sra. Surillo y Sra.
Pumarada, en conjunto, cuentan con un 61% de participación total del inmueble,
lo que les otorga una mayoría en todas las decisiones que sólo necesitan de un
voto mayoritario de los titulares, razón por la cual, se hace fútil la
presentación de la querella a la Junta de Directores.
En cuanto al planteamiento de falta
de jurisdicción levantado por la Junta de Directores, DACO sostuvo que quedó
evidenciado que la Presidenta de la Junta de Directores tenía conocimiento de
la realización de la construcción en cuestión y no tomó ninguna acción
afirmativa para detener la misma. Concluyó que tal conocimiento e inacción de
parte de la Sra. Surillo, unido a la presentación y notificación de la querella
radicada por la Sra. Amill Bracer, subsanó cualquier irregularidad en cuanto al
procedimiento de reclamación de la querellante.
Así las cosas, DACO procedió a
celebrar la vista administrativa y ambas partes presentaron prueba testifical y
documental. Luego del examen de rigor, dicha agencia determinó que las obras de
construcción del referido apartamiento constituyeron en efecto una alteración
ilegal que afectó la fachada del condominio. Entre las alteraciones efectuadas,
DACO determinó que la titular del apartamiento número 2 realizó una
construcción al lado oeste del edificio, que abrió un acceso hacia la azotea de
los garajes y que dicha construcción causó grietas, filtraciones y otros daños
al techo del apartamiento número 1. Según las determinaciones de DACO,
eliminaron unas rejas laterales de una terraza, realizaron una construcción en
cemento que sustituyó un techo de zinc por una pared de cemento e instalaron
ventanas con lo cual cerraron dicha estructura. Además, derribaron parte de una
pared de hormigón para crear una salida posterior por el techo de los garajes.
Asimismo, DACO resolvió que no se
cumplió con el requisito de obtener el consentimiento de los titulares para
dicha alteración, según requerido por la Ley de Propiedad Horizontal. Concluyó
que la Sra. Amill Bracer no ofreció su consentimiento para la construcción de
las obras antes indicadas. Por el contrario, su representante legal le notificó
a la titular del apartamiento número 2, mediante carta certificada con acuse de
recibo, que cesara de realizar las construcciones antes descritas. Sin embargo,
se hizo caso omiso a dicho requerimiento.
Finalmente, DACO ordenó a la Junta
de Directores cumplir con las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y
tomar las medidas para que los titulares del apartamiento devuelvan la fachada
a su estado original. De este dictamen, la Junta acudió al Tribunal de Circuito
de Apelaciones que revocó la decisión tras concluir que DACO carecía de
jurisdicción para atender la referida querella, toda vez que originalmente no
se sometió la reclamación frente a la Junta de Directores. Así, determinó que
al obviar dicho procedimiento se incidió sobre la organización del gobierno
interno y la sana convivencia del condominio.
Inconforme, acude ante nos la Sra.
Amill Bracer y señala que erró el foro apelativo en su determinación sobre la
ausencia de jurisdicción de DACO. En esencia, señala que no es requisito
jurisdiccional someter la querella a la Junta de Directores del Condominio.
Luego de expedir el auto solicitado
y examinar las comparecencias de las partes, resolvemos.
II
En síntesis, debemos determinar si
un titular debe requerirle a la Junta de Directores que cumpla con los deberes
que le impone la Ley de Propiedad Horizontal, antes de radicar una querella en
DACO.
La Ley de Propiedad Horizontal, Ley
Núm. 104 de 25 de junio de 1958, 31 L.P.R.A. 1291 et seq, establece
mecanismos para la tramitación de los inevitables conflictos dimanantes del modus
vivendi de un condominio. Véase Srio. D.A.C.O v. Condóminos C. Martí,
121 D.P.R. 807 (1988). Además, establece
el marco organizacional del gobierno interno, cuyo organismo rector y
deliberativo lo es el Consejo de Titulares que a su vez rige, según la Ley de
Propiedad Horizontal, la escritura matriz y el reglamento, supra.
El Consejo de Titulares elige la Junta de Directores que tiene, entre otras facultades, el deber de "[a]tender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen y en especial lo relativo a las cosas y elementos de uso común y los servicios generales, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares". Art. 38-D(a), 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4(a). Además, debe "[c]umplir y hacer cumplir las disposiciones de [la Ley de Propiedad Horizontal], del reglamento y los acuerdos del Consejo de Titulares". 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4(i).
La Ley de Propiedad Horizontal
encomendó al foro administrativo, DACO, la rápida adjudicación de los reclamos
que pudieran presentar los condóminos, relativos a la administración del
edificio. Igualmente, le confirió jurisdicción exclusiva para entender en
acciones de impugnación de los acuerdos del Consejo de Titulares, de las
determinaciones, actuaciones u omisiones del Director o de la Junta de
Directores, relacionadas con la administración de inmuebles que comprendan por
lo menos un apartamento destinado a vivienda. Arts. 42 y 48, 31 L.P.R.A. secs. 1293f
y 1294. Véase Condóminos C. Martí, supra, First Fed. Savs. v.
Asoc. de Condómines, 114 D.P.R. 426, 434 (1983).
Además, el Reglamento sobre
Condóminos de DACO, Reglamento 2348 del 3 de marzo de 1978, promulgado al
amparo de los poderes conferidos a DACO por la Ley de Propiedad Horizontal, 31
L.P.R.A. 1294c, en su parte sobre querellas, sólo exige como requisito para que
DACO obtenga jurisdicción que “el acuerdo, determinación, omisión o actuación
en cuestión sea gravemente perjudicial
para el titular que impugna”. Sección 18, Reglamentos sobre Condóminos. En
ningún lugar, se exige como condición para que DACO pueda asumir jurisdicción
que se presente la reclamación primeramente a la Junta.[1]
A la luz de esta normativa, pasemos
a discutir la situación que tenemos ante nos.
III
Como hemos mencionado, la Junta de
Directores tiene el deber de atender
todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y
funcionamiento del régimen y en especial lo relativo a las cosas y elementos de
uso común y los servicios generales, además de hacer a tales efectos las
oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. La ley faculta a los condóminos para
impugnar los acuerdos, determinaciones, actuaciones y omisiones de dicha Junta.
En
el presente caso, la titular de un apartamiento del Condominio Pumarada alteró
la fachada del condominio ilegalmente y la Junta no cumplió con su deber de
tomar las medidas correctivas para detener la conducta ilegal. Además, aún
después de ser notificado de la acción incoada en DACO, la Junta no hizo
cumplir la Ley de Propiedad Horizontal.
No obstante, el foro apelativo
sostuvo que como no se presentó una querella ante la Junta de Directores, no
había un dictamen que pudiera ser revisable por DACO. No podemos endosar esta
posición. Primero, este caso no trata de la impugnación de un dictamen, sino
que envuelve una querella por omisión de la Junta. Segundo, ni la impugnación
de un dictamen ni la de una omisión contemplan como requisito la presentación
previa de dicha reclamación a la Junta.
Precisamente, lo que cuestiona la Sra. Amill Bracer es
la omisión de la Junta de Directores al no tomar las medidas contra la titular
del apartamiento que alteró la fachada del condominio. De una lectura de la Ley
de Propiedad Horizontal, no podemos colegir que sea imprescindible querellarse
frente a la Junta sobre su inacción frente a las violaciones de un titular al
régimen de propiedad, para luego acudir al foro administrativo. Ninguna
disposición de la Ley de Propiedad Horizontal exige dicho requisito. Además, el
Reglamento sobre Condominios en su parte sobre querellas, sólo exige como
requisito para que DACO obtenga jurisdicción que “el acuerdo, determinación,
omisión o actuación en cuestión sea gravemente perjudicial para el titular que
impugna”.
Ciertamente, es deseable que el
titular solicite en primera instancia a la Junta que corrija su inacción. No
obstante, estimamos que no existe una exigencia en ley para ello. Corresponde a
la Legislatura atender este asunto.
Por
ende, procede revocar la sentencia del tribunal apelativo y confirmar la
resolución de DACO.
Se dictará la Sentencia
correspondiente.
Federico
Hernández Denton
Juez
Asociado
SENTENCIA
San Juan, Puerto Rico, a 4 de abril de 2002.
Por los fundamentos expuestos en la
Opinión que antecede, la cual se hace formar parte integral de la presente, se
revoca el dictamen del Tribunal de Circuito de Apelaciones.
Así
lo pronunció y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo
Interina. El Juez Asociado señor Fuster
Berlingeri concurre sin opinión escrita.
El Juez Asociado señor Corrada del Río disiente sin opinión escrita.
Carmen
E. Cruz Rivera
Secretaria
del Tribunal Supremo Interina
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