2021 DTS 091 ADMINISTACION DE TERRENOS V. PONCE BAYLAND, 2021TSPR091 -Jurisprudencia del TSPR

2021 Jurisprudencia del Tribunal Supremo de P. R. del año 2021

2021 DTS 091 ADMINISTACION DE TERRENOS V. PONCE BAYLAND, 2021TSPR091

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Administración de Terrenos de Puerto Rico

Peticionaria

Ponce Bayland Enterprises, Inc.

Recurrida

Certiorari

2021 TSPR 91

207 DPR ___, (2021)

207 D.P.R. ___, (2021)

2021 DTS 91, (2021)

Número del Caso: CC-2019-212

Fecha: 29 de junio de 2021

-Véase Opinión del Tribunal de la Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez

Opinión Concurrente en parte y Disidente en parte emitida por la Jueza Asociada señora Pabón Charneco a la cual se une el Juez Asociado señor Rivera García y el Juez Asociado señor Feliberti Cintrón.

En San Juan, Puerto Rico, a 29 de junio de 2021.

El recurso ante nos permite examinar la facultad poseída por los tribunales para considerar evidencia de contaminación ambiental en los procesos de expropiación forzosa. Tal como resuelve la Opinión Mayoritaria, no existe un impedimento jurisdiccional para que esta clase de prueba sea evaluada en un procedimiento de expropiación forzosa. La evidencia de contaminación es admisible siempre que sea pertinente para determinar el valor en el mercado de la propiedad. Sin embargo, discrepo de la norma establecida por la Mayoría por entender que no ofrece unas guías mínimas a la Sala Especializada de Expropiaciones para el manejo adecuado de esta evidencia. Dado los intereses envueltos, procedía reconocer salvedades adicionales sobre la manera de considerar este tipo de prueba.

En primer término, la prueba de contaminación ambiental en cuestión se refiere a la presencia en la propiedad de tanques soterrados, hidrocarburos y pobres prácticas de manejo de actividades industriales. De los autos no queda claro si la contaminación afectaba el valor de la propiedad en la fecha de la expropiación. Esto, dado que el Estado advino titular desde 2006, la propiedad presuntamente ha sufrido alteraciones desde su expropiación, se alega fue arrendada a una entidad previo y posterior a la incautación, y existe controversia sobre la existencia de estudios ambientales realizados contemporáneos a la fecha de incautación. Lo anterior incide sobre la admisibilidad de la prueba ofrecida ya que, de concluirse que la contaminación ocurrió posterior a la expropiación, sería inapropiado considerarla al determinar la justa compensación.

En segundo término, se debió aprovechar la oportunidad para detallar la manera adecuada de considerar la evidencia de contaminación, en especial cuando en este caso la peticionaria erróneamente promulga una reducción dólar por dólar de los costos de remediación a la cantidad de justa compensación. La admisibilidad de esta prueba no debe producir la tergiversación del propósito de dicho proceso (determinar cuánto es una justa compensación), por otro que busca establecer la cantidad de los costos de remediación y quién es responsable por pagarlos. En lugar de meramente establecer que esta prueba es admisible, hubiera conciliado los intereses envueltos para contrarrestar las críticas que plagan el permitir su inclusión. De esa manera, los foros inferiores tendrían claridad sobre los elementos a servir de guía al ejercer su discreción en cuanto a la pertinencia de la prueba de contaminación en procesos de expropiación forzosa.

Debido a que los hechos que dieron lugar a la controversia de autos están correctamente expuestos en la Opinión Mayoritaria, me limito a discutir brevemente el Derecho aplicable y explicar mi postura.

El derecho de propiedad disfrutado por una persona puede afectarse cuando, para el beneficio común de la sociedad, el Estado ejerce su poder de dominio eminente. Al emprender la referida acción, el Gobierno está obligado a pagarle al dueño de la propiedad incautada una justa compensación. Sec. 9, Art. II, Const. PR, LPRA, Tomo 1. Mediante el pago de la justa compensación se pretende “colocar al dueño de la propiedad en una situación económica equivalente a la que se encontraba con anterioridad a la expropiación de su propiedad”. Administración de Terrenos de Puerto Rico v. Corporación Pesquera Henares, Inc., 201 DPR 14, 22 (2018).

Para evitar actuaciones abusivas o arbitrarias por parte del Estado, el ejercicio de este poder soberano está supeditado a la Ley de Expropiación Forzosa, Ley de 12 de marzo de 1903, según enmendada, 32 LPRA sec. 2901 et seq., y la Regla 58 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V. Estas fuentes de derecho le conceden competencia a la Sala Especializada de Expropiaciones para atender los procedimientos de expropiación forzosa. 32 LPRA secs. 2905, 2014. De estas disposiciones también se desprende el alcance limitado de la competencia conferida a esta Sala, la cual se ciñe a determinar: (1) si le asiste o no al demandante el derecho a la expropiación de la propiedad de que se trate o a la imposición de alguna servidumbre, y (2) la cantidad que el demandante deberá satisfacer al demandado. 32 LPRA sec. 2911.

En el ejercicio de su función, la Sala Especializada de Expropiaciones considera prueba encaminada a establecer el valor de la propiedad y, por consiguiente, la justa compensación que procede pagarle al dueño expropiado. Esta valoración depende de circunstancias relacionadas al mercado de bienes raíces, incluyendo el mejor y más provechoso uso que pudiere dársele a la propiedad.[1] En tal sentido, hemos expresado que:

[N]o debe tomarse por base lo que un especulador, arriesgándose, podría obtener en el futuro, sino el precio que un comprador en una venta no forzada estaría dispuesto a pagar y aquél en que un vendedor, en las mismas circunstancias, estaría dispuesto a vender, consideradas las condiciones en que se halle el terreno en la fecha de la expropiación, y el uso más productivo a que el dueño pudiere dedicarlo dentro de un futuro razonable cercano. (Énfasis suplido). Pueblo v. Huyke, 70 DPR 754, 757 (1950).

Al momento de fijar este valor, se debe efectuar “una hábil sincronización de varios factores, y en último análisis, un sano equilibrio entre el derecho de los propietarios y las exigencias de la comunidad. [...] Su determinación excluye bases inciertas y puramente especulativas". ELA v. Fonalledas Córdova, 84 DPR 573, 579 (1962).

En el ámbito de la prueba considerada por los tribunales al valorar la propiedad, se ha manifestado en varias jurisdicciones de los Estados Unidos una controversia respecto a la admisibilidad de evidencia de contaminación en un procedimiento de expropiación forzosa. En el caso de autos nos enfrentamos a esta misma controversia. Actualmente existe una división en estos foros, lo cual no es sorpresivo puesto que ambas posiciones, tanto la que promulga su admisibilidad como la que promulga su exclusión, presentan argumentos válidos.

Por un lado, los tribunales que permiten la admisión de prueba de contaminación lo hacen por su pertinencia y por considerarla como una característica de la propiedad. La admisibilidad de esta prueba parece ser la posición prevaleciente.[2] Por el otro lado, los tribunales que excluyen este tipo de prueba comúnmente esgrimen como explicación las razones siguientes: (1) permitirla se presta para confundir el proceso in rem por uno in personam en el cual se adjudica responsabilidad por originar la contaminación; (2) se ve implicado el debido proceso de ley ya que los dueños de la propiedad no tienen en el procedimiento de expropiación las garantías que sí tienen disponibles en un proceso independiente bajo otras leyes, como lo sería uno bajo la ley federal Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act (CERCLA), 42 USC sec. 9601 et seq.; (3) el peso probatorio aplicable a un proceso de expropiación forzosa vis à vis el aplicable a un proceso independiente que determina responsabilidad por la contaminación es distinto, y (4) el riesgo para el dueño de sufrir una doble incautación. Véanse 7A Nichols on Eminent Domain, Capítulo G13B, Sec. G13B.03[2]; Aladdin, Inc. v. Black Hawk Cnty., 562 N.W.2d 608 (Iowa 1997); Dep't of Transp. v. Parr, 633 N.E.2d 19 (Illinois 1994).

Reconociendo las dificultades implicadas en la admisión de esta prueba, incluso algunos de los tribunales que la admiten lo hacen de manera limitada. Véase Moorhead Economic Development Authority v. Anda, 789 N.W.2d 860, 878-883 (Minn.,2010). Para enfrentar esta problemática, algunas jurisdicciones permiten la presentación de prueba de contaminación, pero excluyen evidencia de los costos de remediarla. Véanse City of New York v. Mobil Oil Corp., 12 A.D.3d 77 (N.Y.App.Div.2004); Housing Authority of City of New Brunswick v. Suydam Investors, L.L.C., 177 N.J. 2 (2003). Generalmente solo admiten prueba demostrativa del estigma que pudiera perdurar en el mercado por haber estado contaminada la propiedad.[3] Los tribunales que excluyen la evidencia relacionada a los costos de remediación lo hacen para eliminar totalmente el riesgo a que ocurra una doble incautación. Moorhead Economic Development Authority v. Anda, supra, págs. 878–79. En el contexto de la presente controversia, el denominado riesgo de doble incautación consiste en que el dueño expropiado, sin hallársele responsable por los daños ambientales, sufre la disminución en lo que recibe como justa compensación y, además, está expuesto a pagar por esos mismos costos en un proceso independiente dirigido a identificar a la persona responsable de causar la contaminación. En caso de ser este el responsable de causarla, en realidad estaría “pagando” dos (2) veces por esos daños; la primera vez mediante la reducción que sufre en la justa compensación, y la segunda vez mediante la acción independiente de daños ambientales.

Partiendo de lo anterior, se ha inferido que permitir la admisión de los costos de remediar contaminantes imposibilita la concesión de una compensación “justa” pues se estaría ignorando “the unfairness of forcing a property owner to sustain a greater financial loss than he would have otherwise sustained solely because the condemnor uses its eminent domain power to forcibly take that person's private property”. Íd., págs. 879–880. En contraste, aun cuando la exclusión de los costos de remediación intenta balancear los intereses del Estado y los del dueño expropiado, la efectuación de este método no ha estado exento de críticas. Tiene como deficiencia que solo considerar evidencia de contaminación y excluir prueba sobre los costos de remediarla, de cierta manera invita a la especulación y omite factores importantes que pudieran impactar significativamente el valor de la propiedad. Véase Michael L. Stokes, Valuing Contaminated Property in Eminent Domain: A Critical Look at Some Recent Developments, 19 Tul. Envtl. L.J. 221, 251-260 (2006).

En este caso, la Opinión del Tribunal resuelve que la evidencia de contaminación es admisible en un proceso de expropiación forzosa siempre que sea pertinente y se cumpla con las demás disposiciones de las Reglas de Evidencia. Según adelantado, coincido con la Opinión Mayoritaria en cuanto a que la Sala de Expropiaciones tiene jurisdicción para considerar aquella prueba de contaminación que sea pertinente para determinar el monto de justa compensación. Empero, considerando las distintas razones que en otras jurisdicciones han ocasionado la exclusión de esta prueba, difiero de la Mayoría por restringirse a expresar una norma muy amplia y general. Dada la competencia limitada conferida a la Sala de Expropiaciones, y por el riesgo que puede representar para la persona expropiada admitir prueba de contaminación, debió detallarse aún más la forma adecuada de evaluar este tipo de prueba.

Con el propósito de brindar mayor claridad sobre los elementos a servir de guía en el ejercicio de la función discrecional de la Sala de Expropiaciones en cuanto a la pertinencia de esta prueba, comienzo por señalar que deberá evaluarse, primeramente, cuándo surgió la contaminación. En el caso ante nos las partes debaten, inter alia, la admisibilidad de la evidencia de contaminación expuesta en el Informe preparado por el perito de la peticionaria, el Geólogo Sr. Omar Negrón Cabrera. La información sobre contaminación que presuntamente surge del Informe no forma parte del expediente original del Tribunal de Primera Instancia, pues ese foro excluyó del proceso evidencia de contaminación. En consecuencia, tampoco aparece en el expediente apelativo.[4] No obstante, las partes la referencian repetidamente.

Sobre este particular, el Tribunal de Apelaciones concluyó que no se debía considerar la prueba de contaminación, incluyendo la que surgía del Informe preparado por el señor Negrón Cabrera, porque se presentó doce (12) años después de la peticionaria haber advenido titular de la propiedad. Por un lado, la peticionaria alegó que desde 2011, mientras el caso estaba en la etapa del descubrimiento de prueba, le notificó a la parte adversa su intención de utilizar prueba de contaminación. Expresó que el aludido Informe considera la existencia de al menos un estudio ambiental realizado en 2006, contemporáneo a la fecha de la expropiación. Mientras tanto, la recurrida expuso que, a pesar de basarse en un alegado estudio ambiental realizado contemporáneo a la fecha de expropiación, el perito hizo constar en su Informe que nunca recibió copia del mencionado estudio. Así también, las partes hacen referencia a un documento titulado "Environmental Site Investigation Delineation of the Presence of Hydrocarbon Related Residues Ponce Bay Land Property", cuya fecha de preparación fue noviembre de 2008. En esa fecha la propiedad ya había sido expropiada. La recurrida esbozó que la peticionaria entró en posesión de la propiedad en 2006 y que esta se afectó por el proyecto realizado por el Estado, pues se demolió una estructura que existía al momento de la incautación. Además, planteó que, previo y posterior a la expropiación, otra entidad la ocupaba en calidad de arrendataria. Ante esto, arguyó que no podía defenderse adecuadamente ya que el comportamiento de la peticionaria “la despojó de la oportunidad de refutar los estudios de ésta y el estimado de costo”.[5] Así, reiteró su solicitud de excluir la prueba de contaminación.

Si bien este Tribunal resuelve que la evidencia de contaminación es admisible para determinar el monto de justa compensación en un proceso de expropiación forzosa, no debe perderse de perspectiva que el valor a fijarse es aquel al tiempo de la incautación. Por ello, previo a admitir evidencia sobre contaminación y su efecto sobre la justa compensación, la Sala de Expropiaciones debe dilucidar si la alegada contaminación estaba presente en la propiedad a la fecha de la expropiación.[6] De no haberlo estado, esta no puede ser considerada ya que sería impertinente para determinar el justo valor de la propiedad a la fecha de la incautación. A contrario sensu, el foro sentenciador puede considerar evidencia ambiental si queda convencido de que la contaminación estuvo presente al momento de concretarse la incautación.

Superado lo anterior, entonces la Sala de Expropiaciones puede sopesar el efecto que tiene la evidencia de contaminación sobre la justa compensación, tomando en cuenta factores como: el valor de la propiedad si no estuviera contaminada; su valor mientras está contaminada; la proyección del valor considerando cualquier estigma que pudiera persistir tras limpiarse la contaminación; y el efecto que tienen los costos de remediación sobre el precio de venta, si alguno. El criterio rector en este análisis debe ser cómo la contaminación y los costos de remediación afectan el valor en el mercado de la propiedad, si es que lo afectan.

En tal sentido, me uno al razonamiento conducente a la admisibilidad tanto de la prueba de contaminación sobre la propiedad como de los costos para remediarla, pues aun considerando los argumentos que abogan por la exclusión de esta prueba, “[i]t blinks at reality to say that a willing buyer would simply ignore the fact of contamination, and its attendant economic consequences, including specifically the cost of remediation, in deciding how much to pay for property”. Northeast Ct. Economic Alliance, Inc. v. ATC Partnership, 776 A.2d 1068, 1080, 256 Conn. 813, 833–34 (Conn.,2001). Sin embargo, distinto a la Mayoría, hubiera delimitado la admisibilidad de esta prueba similar a como lo hizo el Tribunal Supremo de Florida en Finkelstein v. Dept. of Transportation, 656 So.2d 921 (Fla.1995). Con discernimiento de las peculiaridades del procedimiento de expropiación forzosa, ese Tribunal permitió la litigación de asuntos relacionados a la contaminación de la propiedad mediante la implantación de un análisis encaminado a reducir el perjuicio causado a la persona expropiada y a precaver tornar el proceso en uno altamente técnico en cuanto a temas ambientales.

En principio, el Tribunal Supremo de Florida dictaminó que la presencia de contaminación en una propiedad es pertinente para la determinación del justo valor, pero aclaró que solo es pertinente como explicación de la razón por la cual ocurrió una alteración en el valor de la propiedad. Finkelstein v. Dept. of Transportation, supra, pág. 924. Por ello, permitió la admisibilidad de la evidencia de contaminación cuando exista “sufficient factual predicate upon which to conclude that the contamination does affect the market value of the property taken”. Íd., pág. 922. Esto implica que no puede conjeturarse que la presencia de contaminación en la propiedad acarrea una diminución en su valor, sino que debe existir una base fáctica para llegar a tal conclusión. Al enmarcar la evaluación de la prueba de esta forma, sensatamente se reconoció que “the focus of the opinion testimony must be value. Evidence of contamination, because of its prejudicial nature, should not be a feature of a valuation trial beyond what is necessary to explain facts showing a reduction in value caused by contamination”. (Énfasis suplido). Íd., pág. 925. Bajo el mencionado análisis, en esencia, la prueba de contaminación en los procesos de expropiación forzosa es pertinente, y por tanto admisible, solo para explicar los hechos que dan base para concluir que la contaminación influye sobre el valor de la propiedad. Esta ponderación pretende preservar el enfoque del procedimiento en la valoración de la propiedad y evitar que, mediante el amplio desfile de prueba de contaminación, esta desvirtúe el proceso al convertirse en la discusión protagónica. Así, se fomenta eludir que el proceso se entremezcle o sirva de preámbulo a un pleito independiente dirigido a identificar la persona responsable de causar la contaminación. Por coincidir con dicho fin, hubiera formulado semejante análisis.

Por último, me parece que debió también especificarse la extensión del examen realizado en torno a los costos de remediación. La peticionaria aduce que debe restársele a la justa compensación la cantidad por concepto de la remediación de los contaminantes ambientales. No obstante, la contemplación de los gastos para remediar la contaminación no es tan sencilla como simplemente reducir, dólar por dólar, esta cantidad del monto de la justa compensación.

El trato brindado a los costos de remediación es importante pues cuando se está ante una venta ordinaria y voluntaria, el dueño de la propiedad tiene la habilidad de reclamarle a quien causó la contaminación antes de vender y así no cargar con esos gastos. En caso de que la contaminación fuera autoprovocada, tiene la potestad de repararla total o parcialmente antes de venderla. Más aun, sin importar quién causó el daño, el vendedor puede negociar para que el comprador cargue con esos gastos, sin tener necesariamente que disminuir el precio de venta de la propiedad. No es irrazonable que un comprador sofisticado, reconociendo que estamos ante una parcela valorada en los millones de dólares, conozca los defectos de una propiedad y aun así decida adquirirla por ser esencial para los planes de desarrollo que tiene, por su localización, acceso a determinadas personas u otras características intangibles que no se traducen a meros costos de remediación.

Reducirle los costos de remediación a la cantidad del justo valor pudiera llegar al absurdo de que el Estado pague cero dólares ($0.00) por adquirir la propiedad si los costos de remediación se estiman en una cantidad que sobrepasa el valor en el mercado.[7] Esto sin duda no “colocar[ía] al dueño de la propiedad en una situación económica equivalente a la que se encontraba con anterioridad a la expropiación de su propiedad”. Amador Roberts v. ELA, 191 DPR 268, 278–79 (2014). A su vez, pudiera representar una ganancia para el Gobierno en detrimento de la persona expropiada si luego de recibir la propiedad en descuento se determina que esta última fue responsable de ocasionar la contaminación, quedando obligada a la indemnización de los costos de remediación. Eso precisamente es lo que los tribunales excluyendo este tipo de prueba intentan evitar: el riesgo a una doble incautación.[8] Por lo tanto, la reducción en el valor en el mercado no debe traducirse, sin más, a los costos de remediación. Si se toman en cuenta, deben ser solo un factor adicional a considerar para determinar cómo estos disminuyen el valor de la propiedad, si es que en efecto así lo hacen.[9]

Cuando la prueba de costos de remediación se evalúa de la manera indicada, se reduce el riesgo de la llamada doble incautación puesto que la cuantía por la cual se reduce el justo valor en el mercado de la propiedad es por concepto distinto a la cuantía de los gastos incurridos en remediar la contaminación. En Silver Creek Drain Dist. v. Extrusions Div., Inc., 468 Mich. 367, 380–81 (Mich., 2003), la distinción entre estas partidas se expresó de la manera siguiente: “the trial court made its just-compensation determination not on the basis of [...] liability for cleanup costs, but on the basis of the effect of contamination on the parcel's fair market value. This was an appropriate way to consider contamination in a just-compensation proceeding [...]”. En ese caso, la diferencia entre las mencionadas partidas era evidente ya que el “actual cost of remediation [...] was approximately $2.3 million, while the loss of value caused by the contamination was found by the trial court to be $237,768”. Íd., pág. 381 n.16. Así, no se debería “simply reduce the amount of the award by the cost of the remediation efforts taken by the State”, sino que el tribunal debe considerar “relevant evidence as may be offered by both sides on the issue of fair market value, including the nature and extent of the contamination, the reasonable measures required to correct the problem, the reasonable cost of those measures, and the effect of all of this on the property's fair market value”. State v. Brandon, 898 S.W.2d 224, 228 (Tenn. App. 1994). Al examinar la prueba sobre costos de remediación de esa manera, el riesgo de doble incautación disminuye pues si posteriormente el expropiado debe indemnizar al Estado por los costos de remediación incurridos, la reducción sufrida en la cantidad de justa compensación representó solo el efecto que la existencia de esos costos tenía sobre el precio de la propiedad en el mercado de bienes raíces y no la cantidad a indemnizarse por subsanar la contaminación habida en ella.

Me parece que los parámetros previamente enunciados les servirían de guía a los tribunales para ejercer prudentemente su facultad discrecional en la evaluación de la pertinencia de cierta prueba de contaminación en el contexto de un proceso de expropiación forzosa. Tomándolos como base, los tribunales deben siempre tener presente asegurar cumplir con el propósito de este proceso: determinar el justo valor de la propiedad, considerando su mejor y más provechoso uso a la fecha de expropiación. Me reitero en que debería cumplirse con el análisis de pertinencia esbozado previamente para atender las preocupaciones válidas que militan a favor de la exclusión de prueba de contaminación en estos procesos.

III

Por las razones antes esbozadas, concurro en parte y disiento en parte con la Opinión Mayoritaria.

Mildred G. Pabón Charneco

Jueza Asociada

Notas al calce

[1] La determinación del mejor uso y justo valor de la propiedad no puede descansar en bases inciertas y especulativas:

Al determinar el valor en el mercado de una propiedad inmueble para propósitos de expropiación, no debe considerarse únicamente el valor de la propiedad para el uso que el dueño le ha dado. La posibilidad de su uso para todos los propósitos, presentes y futuros, para los cuales se adapte y para los cuales pueda razonablemente adaptarse, debe considerarse. Su valor para el uso que puedan asignarle, si a ellos perteneciera, hombres prudentes y conocedores y que dispongan de medios, debe ser el índice final. Por otro lado, no deben tomarse en consideración usos posibles que sean remotos o especulativos o que requieran la concurrencia de tantos sucesos y condiciones extrínsecas como para no tener un efecto perceptible sobre el valor presente en el mercado. Puede presentarse evidencia que pruebe los usos a que naturalmente puede adaptarse la propiedad en su condición presente. Los futuros planes o esperanzas del dueño son completamente irrelevantes. Esos asuntos se estiman muy remotos o especulativos para ser considerados. ELA v. Sucn. Gautier, 81 DPR 580, 594 n.18 (1959) (citas y comillas omitidas).

[2] 260 North 12th Street, LLC v. State of Wisconsin Dept. of Transportation, 808 N.W.2d 372 (Wis. 2011); Silver Creek Drain District v. Extrusions Division, Inc., 663 N.W.2d 436 (Mich. 2003); Northeast Ct. Economic Alliance, Inc. v. ATC Partnership, 776 A.2d 1068 (2001); State v. Brandon, 898 SW 2d 224 (Tenn. App. 1994).

[3] A esta valoración se le conoce como “as if remediated”. No consiste en tratar la propiedad como “limpia”, sino tasarla en la cantidad que valdría luego de subsanarse los daños ambientales identificados, incluyendo las posibles connotaciones negativas que pudieran persistir en la propiedad luego de subsanarse la contaminación. En ese sentido, se permite evidencia sobre contaminación para los únicos efectos de calcular cuál sería el valor de la propiedad luego de erradicarse la contaminación.

[4] Petición de Certiorari, Apéndice, págs. 126(J)-(N).

[5] Alegato de la recurrida, pág. 28.

[6] En este caso la expropiación ocurrió el 27 de octubre de 2006, pues la “transmisión del título absoluto de dominio y del derecho a tomar posesión del inmueble queda consumada tan pronto se radica la declaración de adquisición y entrega y se hace el depósito en corte de la suma estimada como compensación, sin que para ello sea necesaria una orden de la corte a ese efecto”. Autoridad Sobre Hogares de P.R. v. Corte, 68 DPR 54, 65-66 (1948).

[7] A modo de ejemplo, llamamos la atención a la situación ocurrida en un caso resuelto en el estado de Michigan:

[T]he district court concluded that Anda was not entitled to receive any damages for the taking of his property. The court reached this conclusion because “the cost of remediation of the environmental contamination of the subject property exceeded what would otherwise have been its fair market value, and its fair market value was $0.00 as of the date of the taking”. Moorhead Economic Development Authority v. Anda, 789 N.W.2d 860, 871 (Minn.,2010).

[8] Existen ocasiones en las que este riesgo no es especulativo, particularmente cuando el Estado ya inició, indica que iniciará o se reserva el derecho de iniciar una acción independiente para recobrar los costos de remediación. Por tanto, la Sala de Expropiaciones debe examinar este riesgo caso a caso.

[9] En otras jurisdicciones se ha tomado en cuenta la disponibilidad de fuentes externas que cubran los costos de remediación y el efecto que ello tiene sobre el precio de venta de una propiedad contaminada. Finkelstein v. Dept. of Transportation, 656 So.2d 921, 923-924 (Fla.1995) (“[W]e agree with the trial court's decision that testimony as to remediation costs was not relevant to any issue to be determined in this valuation proceeding. [...] We limit our holding in this regard to the facts of this case, in which there was a program for reimbursement of the remediation costs. We do not decide whether remediation costs would be relevant in a valuation proceeding which involved property for which such reimbursement was not available”).

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