2022 DTS 078 PAYANO V. CRUZ, 2022TSPR078

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

 

Elvis Payano

Apelado

v.

Héctor Cruz, por sí y en representación de la Sociedad Legal de Gananciales

que compone con su esposa Hilda Pagán Navarro

Apelante

 

SP Management, Corp.

Apelado

 

2022 TSPR 78

209 DPR ___, (2022)

209 D.P.R. ___, (2022)

2022 DTS 78, (2022)

Número del Caso:  AC-2017-89

Fecha: 23 de junio de 2022

 

-Véase Sentencia del Tribunal.

 

La Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez emite una Opinión de Conformidad.

 

En San Juan, Puerto Rico, a 23 de junio de 2022.

Estoy conforme con revocar las determinaciones de los foros recurridos y desestimar la demanda sin perjuicio. No obstante, este Tribunal debió explicar y exponer conforme a derecho, si la Administración de Vivienda Pública (AVP) es parte indispensable en una acción de desahucio y cobro de dinero relacionada con un contrato suscrito al amparo de la Ley Orgánica de la Administración de Vivienda Pública, Ley Núm. 66 de 17 de agosto de 1989, 17 LPRA sec. 1001 et seq. Particularmente, en una demanda que se presentó contra una familia que se realojó en una vivienda privada tras la demolición del complejo de vivienda pública Las Gladiolas. Perdimos la oportunidad de interpretar los contratos para realojo de residentes de vivienda pública en viviendas privadas. Por entender que este resultado ameritaba un análisis minucioso sobre el tracto histórico de la controversia, encuentro necesario suscribir esta Opinión.

                                                                            I.      

En el 2010, varias familias que vivían en el residencial público Las Gladiolas fueron desalojaron de sus viviendas porque el complejo residencial se iba a demoler.[1]  Por acuerdo con la AVP varios residentes se realojaron en apartamentos privados, con la promesa de que eventualmente regresarían a vivir a un nuevo complejo de vivienda pública que se construiría en los terrenos donde estaban localizadas las antiguas torres de Las Gladiolas. A esos fines, cada familia realojada en una vivienda privada recibió de la AVP una “Notificación de No Desplazamiento” en la que se les garantizó tener prioridad en el proceso de ocupación del nuevo complejo residencial. El Sr. Héctor Cruz y su esposa, la Sra. Hilda Pagán, junto a sus tres hijos, fueron una de las familias que se realojaron en una vivienda privada.

El 1 de octubre de 2015 el Sr. Elvis Payano (señor Payano o Arrendador) otorgó un Contrato de Arrendamiento para Realojo en Mercado Privado con la Administración de Vivienda Pública (AVP o Arrendataria) y el Sr. Héctor Cruz (señor Cruz). Las partes comparecieron al contrato de manera individual. El señor Payano compareció como dueño-arrendador del inmueble privado; la AVP compareció por conducto del presidente de A&M Contract, Inc. ─administrador del residencial Las Gladiolas─ como la parte arrendataria,[2] y ─por último─ compareció el señor Cruz en calidad de residente de la vivienda arrendada. Cabe señalar que, de este contrato se desprende que el señor Cruz “es residente de Vivienda Pública sujeto a todas las cláusulas y condiciones dispuestas en el Contrato de Arrendamiento que tiene suscrito con la Administración de Vivienda Pública y con todos los Reglamentos que forman parte del mismo”.[3]

En el contrato de arrendamiento para realojo se estableció, entre otras cosas, que: (1) el arrendamiento estaría vigente del 30 de noviembre de 2015 al 29 de noviembre de 2016;  (2) la AVP debía pagar el canon mensual de $1,150.00 al señor Payano; (3) el Señor Cruz aportaría la cantidad de $617.00 del canon mensual, el cual debía pagarse directamente a SP Management; (4) la AVP podía terminar el contrato y proceder a una reubicación con notificación previa de treinta (30) días al señor Payano y al señor Cruz; (5) de notificar oportunamente la cancelación del contrato, y del residente ─señor Cruz─ negarse a entregar la vivienda en el periodo indicado, la AVP podía proceder a solicitar el desahucio ante el tribunal con competencia; (6) de ventilarse una acción de desahucio por parte de la AVP, el residente estaría obligado a pagar la totalidad de la renta de mercado privado a la parte arrendadora, y (7) el contrato de arrendamiento para realojo está sujeto a todas las cláusulas y condiciones dispuestas en el contrato de arrendamiento original y a todos los Reglamentos que forman parte de la AVP.[4] Así, en virtud del contrato de arrendamiento para realojo, el codemandado Cruz y su familia ocuparon un inmueble localizado en la Urbanización San Gerardo, en el Municipio de San Juan, propiedad del señor Payano.

Transcurridos varios meses, el 7 de junio de 2016, el señor Payano recibió de SP Management un aviso de cancelación del contrato de arrendamiento para realojo.[5] El aviso no informaba la razón por la cual se daba por cancelado el contrato de arrendamiento para realojo, más bien, se limitó a expresar que a partir del 30 de junio de 2016 el contrato quedaba cancelado. A su vez, SP Management le notificó al señor Cruz su intención de cancelar el contrato de arrendamiento para realojo, pero lo hizo más de un mes después, el 13 de julio de 2016. En ese aviso, la AVP le comunicó al señor Cruz y a su familia que tendrían que ser nuevamente realojados a otro lugar, so pena de que, de negarse a ello, se le cancelaría el contrato de arrendamiento original. Además, la AVP le indicó al señor Cruz que la cancelación del contrato de arrendamiento para realojo sería efectiva el 1 de agosto de 2016.[6] Por último, la AVP le advirtió al señor Cruz que tenía derecho a impugnar la cancelación del contrato de arrendamiento para realojo.

En consecuencia, el señor Cruz comenzó un procedimiento administrativo ante la AVP para impugnar la cancelación del contrato de arrendamiento para realojo. De conformidad, el 27 de julio de 2016, el foro administrativo determinó que el contrato en cuestión estaba debidamente cancelado. Inconforme, el señor Cruz apeló la decisión ante el Tribunal de Apelaciones. El 14 de diciembre de 2016, el foro apelativo emitió una sentencia mediante la cual revocó la resolución administrativa por falta de un oficial examinador imparcial. Por consiguiente, el Tribunal de Apelaciones ordenó la celebración de una nueva vista administrativa.[7]

Así las cosas, el 28 de diciembre de 2016 el señor Payano presentó una demanda de desahucio y cobro de dinero contra el señor Cruz, por sí y en representación de la Sociedad Legal de Gananciales que compone con su esposa Hilda Pagán Navarro, y contra SP Management, por estos continuar viviendo en su propiedad sin un contrato vigente. Solicitó el desahucio del señor Cruz y su familia de la vivienda arrendada, así como el pago de $5,900.00 por los cánones de arrendamiento adeudados y cargos por mora, a ser pagados solidariamente por los demandados.[8] Alegó que el señor Cruz ocupó su propiedad sin contrato y sin pagar canon de arrendamiento desde el 30 de junio de 2016 a diciembre de 2016. Además, adujo que requirió el pago de la renta en múltiples ocasiones, pero sus intentos fueron infructuosos.

Por su parte, el señor Cruz presentó una Solicitud de Desestimación o, en la Alternativa, de Conversión a Pleito Ordinario y Paralización de los Procedimientos. En esta, arguyó que la vigencia del contrato de arrendamiento para realojo estaba en controversia dado que su cancelación se había impugnado en el foro administrativo pertinente. Sostuvo que, en ese momento, la reclamación no había culminado, por tanto, procedía paralizar la demanda de desahucio y cobro de dinero hasta que se agotaran los remedios administrativos.

Asimismo, el señor Cruz señaló que el Reglamento sobre las políticas de admisión y ocupación continuada en los residenciales públicos del estado Libre Asociado de Puerto Rico, Reglamento Núm. 8624 del 31 de julio de 2015, (“Reglamento 8624”) reconoce una serie de derechos a los y las residentes de vivienda pública y establece que no procede el desahucio de los y las residentes sino hasta que la resolución sobre la cancelación de contrato de arrendamiento advenga final y firme. Sostuvo que, mediante el contrato de arrendamiento para realojo se le reconoció y preservó la condición de residente de vivienda pública al señor Cruz y su familia. En otras palabras, argumentó que no existía diferencia entre ser un residente de vivienda pública que ocupa una vivienda en un residencial público y un residente de vivienda pública que ocupa una residencia en el mercado privado.

Adicionalmente, el señor Cruz alegó que procedía desestimar la demanda por falta de parte indispensable puesto que el demandante no incluyó a la AVP como demandada en el pleito. En específico, argumentó que la AVP fue quien se obligó con el señor Payano bajo el contrato de arrendamiento de realojo, por tanto, su ausencia en el pleito era medular. Además, sostuvo que dado a que el señor Cruz y su familia son residentes de vivienda pública, y ostentan un contrato vigente con la AVP, esta es la entidad que debe acreditar el cumplimiento con las disposiciones del Reglamento 8624, supra, relativas al procedimiento de intención de cancelación de contrato y de desahucio. Por tal razón, era necesario traerla al pleito.

En la alternativa, el señor Cruz adujo que procedía convertir la acción de desahucio al trámite ordinario. Finalmente, respecto a la acción de cobro, alegó que, como arrendataria, la AVP y SP Management eran los responsables de pagar los cánones de arrendamiento que el señor Payano reclamó. Incluso, sostuvo que pagó su parte del canon de arrendamiento desde el mes de agosto de 2016, cuando se canceló el contrato de arrendamiento. No obstante, tanto SP Management como la AVP se negaron a recibir sus pagos.[9]

Por su parte, SP Management presentó una solicitud de desestimación, predicada en que la demanda no exponía una reclamación que justificara algún remedio.

El 1 de febrero de 2017, las partes comparecieron a una vista ante el foro primario. En esta, el tribunal paralizó la acción de desahucio y ordenó al señor Cruz a pagar mensualmente la cantidad de $600, mediante su consignación en la Unidad de Cuentas del Tribunal. Además, le ordenó a pagar mensualmente la cantidad de $300, como abono a la alegada deuda de $4,800 que tenía con el señor Payano.[10] Asimismo, y como parte de la vista del 1 de febrero de 2017, el foro primario le concedió a la representación legal del señor Cruz un término de treinta (30) días para que “realice las gestiones con la [AVP], con relación a la deuda de ellos con el señor Payano”.[11] Conforme a ello, el foro primario ordenó ─mediante la Sentencia Parcial─ “al Secretario de la [AVP] atender a la [representante legal del señor Cruz] y su reclamo”.[12]

Luego de celebrar una vista final, el 15 de marzo de 2017, el Tribunal de Primera Instancia notificó una Sentencia Final mediante la cual declaró con lugar la demanda. De esa forma, (1) ordenó el desalojo del señor Cruz y su familia de la vivienda del señor Payano, y (2) le condenó a pagar cinco mil cuatrocientos dólares ($5,400) por concepto de los cánones correspondientes a los meses en los cuales estuvo viviendo en la propiedad del señor Payano sin contrato vigente, a saber: desde julio de 2016 a marzo de 2017, a razón de seiscientos dólares ($600) mensuales.

Inconforme con el dictamen del foro primario, el señor Cruz recurrió al Tribunal de Apelaciones mediante apelación. En síntesis, señaló los mismos argumentos que en su solicitud de desestimación ante el foro primario. Añadió que el Tribunal de Primera Instancia no celebró una vista en su fondo antes de emitir el dictamen recurrido, lo cual violentó su derecho a un debido proceso de ley. Por su parte, el señor Payano presentó un alegato en oposición. En este, alegó que el señor Cruz no tiene legitimación activa para apelar. Ello, en virtud de que el contrato de arrendamiento para realojo no estaba vigente, razón por la cual no podía alegar que sufrió algún daño palpable.[13] SP Management no se expresó, pese a que se ordenó comparecer.[14]

Tras justipreciar los planteamientos de las partes, el 7 de agosto de 2017 el foro apelativo confirmó el dictamen del Tribunal de Primera Instancia. Determinó que, una vez la AVP canceló el contrato de arrendamiento para realojo, el señor Cruz estaba obligado a abandonar la propiedad, y que, al no hacerlo, el señor Payano tenía el derecho de acudir ante un foro judicial para solicitar el desahucio. Además, estimó que, conforme al contrato de arrendamiento para realojo, el señor Cruz estaba obligado a pagar la totalidad de la renta. Ello debido a que el contrato de arrendamiento para realojo establece que, una vez entablada la acción de desahucio por parte de la AVP, el residente estaría obligado a pagar la totalidad de la renta de mercado privado a la parte arrendadora. Asimismo, el Tribunal de Apelaciones entendió que el foro primario no erró al denegar la conversión del procedimiento sumario de desahucio a uno ordinario puesto que ello estaba en el sano ejercicio de su discreción. Finalmente, esgrimió que la AVP no era parte indispensable debido a que la acción de desahucio no cuestiona la validez de los términos y condiciones del contrato de arrendamiento para realojo, ni el incumplimiento de este por parte de la AVP. Por tanto, no encontró de qué manera los intereses de la AVP podrían verse afectados con la decisión del foro primario de ordenar el desalojo del señor Cruz y su familia de la propiedad del señor Payano.

Aún en desacuerdo, el 11 de septiembre de 2017 el señor Cruz presentó un recurso de apelación ante este Tribunal. En esencia, reprodujo los argumentos que esbozó ante los foros inferiores. Señaló que, la presencia de AVP es fundamental para responder a sus señalamientos y los del señor Payano. En específico, fundamentó que:

en atención a que las apelantes son residentes de vivienda pública y ostentan un contrato de vivienda pública vigente con AVP, dicha entidad, al igual que SP, es parte indispensable en este pleito, puesto que esta tiene que acreditar el cumplimiento con las disposiciones del Reglamento 8624 relativas al procedimiento de intención de cancelación de contrato, el cual, como se discutió, es precursor a las acciones de desahucio. Además, corresponde a la AVP, como arrendataria, pagar los cánones de arrendamiento a la parte apelada hasta tanto no concluya el proceso administrativo al que tienen derecho las apelantes. Apelación, pág. 24.

 

En atención a lo anterior, acogimos el recurso de apelación. Así, el 30 de julio de 2018 el señor Cruz presentó su alegato. Nos informó que, cansados de la situación angustiosa que estaban enfrentando tanto él y su familia, ya no ocupaban la propiedad del señor Payano. No obstante, alegó que el caso no era académico puesto que existían controversias vivas que debíamos resolver. Por su parte, el señor Payano no presentó alegato.

Así las cosas, el 4 de septiembre de 2019 emitimos una Resolución para que el señor Cruz nos informara cuál era el estado de los procedimientos a nivel administrativo. El señor Cruz compareció y explicó que, luego de que el Tribunal de Apelaciones revocó la resolución de la AVP, mediante la cual canceló su contrato de vivienda pública, la vista administrativa nueva no se realizó. En cambio, la AVP llevó a cabo "un proceso informal de reuniones con residentes del antiguo complejo Las Gladiolas para realojarlos".[15] Por otra parte, el 10 de octubre de 2019 emitimos otra Resolución mediante la cual le concedimos un término al señor Cruz para que mostrara causa por la cual no debíamos desestimar el recurso por académico. El señor Cruz y su esposa comparecieron y argumentaron que el recurso no era académico. Arguyeron que, aunque desalojaron la residencia objeto de la acción de desahucio, continuaba viva la controversia sobre la imposición del pago de los cánones de arrendamiento, la cual a su vez guardaba relación con el argumento sobre parte indispensable y sobre la falta de celebración de una vista en su fondo.

                                                                          II.      

A.     Jurisdicción

La jurisdicción es "el poder o la autoridad que posee un tribunal para considerar y decidir un caso o controversia". Allied Management Group, Inc. v. Oriental Bank, 204 DPR 374, 385 (2020); González v. Mayagüez Resort & Casino, 176 DPR 848, 854 (2009). En virtud de nuestra Constitución, los tribunales de Puerto Rico son tribunales de jurisdicción general que tienen autoridad para entender en cualquier causa de acción que presente una controversia propia para la adjudicación. LPRA, Tomo 1, ed. 2016, pág. 354. Véase, Beltrán Cintrón v. ELA, 204 DPR 89, 101 (2020); Junta Dir. Cond. Montebello v. Fernández, 136 DPR 223, 230 (1994). Ahora bien, hay ciertos casos en los que los tribunales están impedidos de ejercer su poder de adjudicación. Es por ello que, los tribunales deben ser celosos guardianes de su jurisdicción, por lo que están obligados a considerarla aún en ausencia de señalamiento de las partes. JMG Inv., Inc. v. ELA, 203 DPR 708, 714 (2019); Constructora Estelar v. Aut. Edif. Pub., 183 DPR 1 (2011).

La falta de jurisdicción incide directamente sobre el poder que tiene el tribunal para adjudicar una controversia. Allied Management Group, Inc. v. Oriental Bank, supra, pág. 386; Peerles Oil v. Torres Pérez, Inc., 186 DPR 239, 249-250 (2012).

La ausencia de jurisdicción tiene efectos severos en la facultad adjudicativa de los tribunales. La falta de jurisdicción es insubsanable, no la pueden conferir voluntariamente las partes, conlleva la nulidad de los dictámenes emitidos, y puede presentarse en cualquier etapa del procedimiento, a instancia de las partes o por el tribunal motu proprio. Allied Management Group, Inc. v. Oriental Bank, supra, pág. 386. La autoridad para adjudicar es uno de los elementos más importantes en nuestro ordenamiento jurídico. Es por eso que se les impone a los tribunales el ineludible deber de auscultar su propia jurisdicción y se propicia a los tribunales apelativos a examinar la jurisdicción del foro de donde procede el recurso ante su consideración. Íd.

Una vez un tribunal entiende que no tiene jurisdicción solo tiene autoridad para así declararlo y, por consiguiente, desestimar el recurso. Torres Alvarado v. Madera Atiles, 202 DPR 495, 501 (2019); García Hernández v. Hormigonera Mayagüezana, Inc., 172 DPR 1, 7 (2007).

B.     Parte Indispensable

Es una exigencia del debido proceso de ley acumular a todas las partes que tengan un interés común en un pleito. Ello responde a dos principios básicos: (1) la protección constitucional que impide que una persona sea privada de la libertad y propiedad sin un debido proceso de ley, y (2) la necesidad de que el dictamen judicial que en su día se emita esté completo para las personas que ya son partes en el pleito. López García v. López García, 200 DPR 50, 64 (2018); Cepeda Torres v. García Ortiz, 132 DPR 698, 704 (1993). Así, la Regla 16.1 de las de Procedimiento Civil establece que "[l]as personas que tengan un interés común sin cuya presencia no pueda adjudicarse la controversia, se harán partes y se acumularán como demandantes o demandadas, según corresponda". 32 LPRA Ap. V, R. 16.1.

Una parte indispensable es aquella de la que no se puede prescindir, pues, sin su presencia las cuestiones litigiosas no pueden ser adjudicadas correctamente, ya que sus derechos quedarían afectados por una determinación judicial. RPR & BJJ Ex Parte, 2021 TSPR 83, pág. 8 (2021); López García v. López García, supra; Deliz et als. v. Igartúa et als., 158 DPR 403, 432 (2003).

Es menester señalar que el "interés común" al que hace referencia la Regla 16.1 de las de Procedimiento Civil, supra, no es cualquier interés sino aquel real e inmediato. No se puede tratar de meras especulaciones o de un interés futuro. RPR & BJJ Ex Parte, supra, pág. 8; Allied Management Group, Inc., supra, pág. 389; López García v. López García, supra, pág. 64. Ante ello, el “interés común” debe ser evaluado a la luz de las circunstancias particulares de cada caso y no es un asunto para dilucidar de forma automatizada, pues, requiere realizar una evaluación de varios factores. Entre ellos, el tiempo, lugar, modo, alegaciones, prueba, clase de derechos, intereses en conflicto, resultado y formalidad que se presenten. RPR & BJJ Ex Parte, supra, pág. 10; López García v. López García, supra; Romero v. S.L.G., 164 DPR 721, 732 (2005). El producto de ese análisis es determinar si el tribunal puede hacer justicia y conceder un remedio final y completo a las partes presentes sin afectar los intereses de la parte ausente. RPR & BJJ Ex Parte, supra, pág. 10; Pérez v. Morales Rosado, supra; J.A. Cuevas Segarra, Tratado de Derecho Procesal Civil, San Juan, Pubs. JTS, 2011, T. II, pág. 695.

La omisión de una parte indispensable es motivo para desestimar una causa de acción, pero ello no es óbice para que el Tribunal, a instancia propia o a solicitud de parte, conceda la oportunidad de traer al pleito a la parte ausente. Meléndez v. ELA, 113 DPR 811 (1983); J.A. Cuevas Segarra, op. cit., pág. 694. Ahora bien, la desestimación que se produce por no haber acumulado una parte indispensable no tiene el efecto de una adjudicación en los méritos. VS PR, LLC v. Drift-Wind, Inc., 2021 TSPR 76, pág. 9 (2021); Banco de la Vivienda de Puerto Rico v. Carlo Ortiz, 130 DPR 730, 738 (1992). La falta de parte indispensable en un pleito es un interés tan fundamental, que constituye una defensa irrenunciable que puede presentarse en cualquier momento durante el proceso. En ausencia de parte indispensable, el tribunal carece de jurisdicción y la sentencia que se emita sin su presencia sería nula. Watchtower Bible v. Mun. Dorado I, 192 DPR 73, 118 (2014); Unisys v. Ramallo Brothers, 128 DPR 842, 859 (1991). 

 Incluso, los foros apelativos, si así lo entienden, pueden ─y deben─ levantarlo a instancia propia, debido a que esta incide sobre la jurisdicción del tribunal. Watchtower Bible v. Mun. Dorado I, supra, pág. 118.

C.     Teoría General de los Contratos

El Código Civil de 1930, aplicable a los hechos de este caso, dispone que las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasicontratos, y de los actos y omisiones ilícitos en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia. Artículo 1042 del Código Civil, 31 LPRA ante sec. 2992. Aquellas obligaciones que nacen de un contrato tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de este. Artículo 1044 del Código Civil, 31 LPRA ante sec. 2994. En nuestro ordenamiento jurídico, las obligaciones son vínculos jurídicos entre dos partes, una parte acreedora y otra parte deudora, donde este último tiene el deber de cumplir con la prestación que consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa en beneficio de la primera parte. Art. 1041 del Código Civil, 31 LPRA sec. ante 2991. Esa obligación de cumplir con lo pactado se fundamenta en el principio de la buena fe, el cual exige no defraudar la confianza que otro ha puesto en una promesa o conducta. BPPR v. Sunc. Talavera, 174 DPR 686, 693 (2008); Unisys v. Ramallo Brothers, supra.

En Puerto Rico rige el principio de libertad de contratación. Así, los y las contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Art. 1207 del Código Civil, 31 LPRA ante sec. 3372. Sin embargo, los contratos, más allá de expresar y reflejar la voluntad y libertad de la persona, son también instrumentos de justicia y de interés social.

Cónsono con lo anterior, los contratos en los que el Estado es parte están revestidos de un alto interés público, pues es el erario el que se compromete. Sobre todo,

no podemos ignorar que en la contratación por el Estado, la sana y recta administración de los fondos del Pueblo está revestida del más alto interés público, y que todo organismo gubernamental está obligado a observar cabalmente la esencia del principio consagrado [en la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico]. De Jesús González v. A.C., 148 DPR 255, 268 (1999).

 

En Rodríguez v. Municipio, 75 DPR 479, 494 (1953) este Tribunal expresó que “[c]uando un gobierno contrata con una persona particular, el contrato hay que interpretarlo como si se tratara de un contrato entre dos particulares”. Asimismo, en Zequeira v. CRUV, 83 DPR 878 (1961) y en Plan de Bienestar de Salud v. Alcalde Cabo Rojo, 114 DPR 697 (1983) se reiteró la noción de que el Estado se encuentra en similar posición que personas particulares en materia de contratación. No obstante, académicos rechazan esa posición automatizada. Así, el profesor Michel J. Godreau Robles, destaca que:

[p]uede ser que en determinados casos la justicia requiera que la solución de una controversia patrimonial en la que está involucrado el Estado como parte contratante se estructure en forma similar a las soluciones que ofrece el Código Civil. En otros, las peculiares funciones del Estado moderno, como depositario de un patrimonio público, administrado por unas personas que dispendian riqueza aunque no les pertenece -pues los funcionarios públicos no son dueños del patrimonio objeto de la contratación-, la justicia podría requerir soluciones distintas a las pautadas en el Código [Civil]. M.J. Godreau, Un Esquema Para el Análisis de Problemas de Derecho Civil Patrimonial, 55 Rev. Jur. U.P.R. 9, 30 (1986).

 

Así, en Corporación de Renovación Urbana y Vivienda De Puerto Rico v. Peña Ubiles, 95 DPR 311 (1967) se estableció que la Corporación de Renovación Urbana y Vivienda de Puerto Rico, estaba sujeta, como arrendadora, a los requisitos del debido proceso de ley por otorgar un contrato de arrendamiento con un ciudadano particular, sobre una vivienda en una urbanización pública, financiado con fondos federales y fondos estatales. Por otro parte, el Estado tiene una obligación de cumplir con lo pactado independientemente de los cambios en la administración del gobierno. Municipio de Ponce v. Autoridad de Carreteras, 153 DPR 1, 41 (2001).

D.    Contrato de Arrendamiento

En un contrato de arrendamiento de cosas el arrendador o la arrendadora se obliga a dar al arrendatario o arrendataria el goce y uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Art. 1433 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA ante sec. 4012. Así, en un contrato de arrendamiento las partes ─el arrendador o la arrendadora y el arrendatario o la arrendataria─ se obligan recíprocamente. Arts. 1444-45 del Código Civil, 31 LPRA ante secs. 4051-52. Al perfeccionarse el contrato de arrendamiento surgen las obligaciones bilaterales que el Código Civil les impone a una y a otra parte. En consecuencia, estas se obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Art. 1210 del Código Civil, 31 LPRA ante sec. 3375; Demeter Int'l v. Srio. Hacienda, 199 DPR 706, 727 (2018); BPPR v. Sucn. Talavera, supra, en la pág. 693.

De ordinario, las dos partes que intervienen en un contrato de arrendamiento son el arrendador o la arrendadora ─quien se obliga a ceder el uso de la cosa─ y el arrendatario o la arrendataria ─quien obtiene el uso de la cosa arrendada. José R. Vélez Torres, Los contratos, San Juan, Puerto Rico, 1987, pág. 356.

Entre las obligaciones del arrendador o la arrendadora está entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato y mantener al arrendatario o a la arrendataria en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. Art. 1444 del Código Civil, 31 LPRA ante sec. 4051.

Por otro lado, es responsabilidad del arrendatario o la arrendataria pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos y usar la cosa arrendada como una persona prudente, razonable y diligente, destinándola al uso pactado. Art. 1445 del Código Civil 1930, 31 LPRA ante sec. 4052.

Si el arrendatario o la arrendataria incumple con sus obligaciones, el arrendador o la arrendadora podrá pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último y dejar el contrato subsistente. Art. 1446 del Código Civil, 31 LPRA ante sec. 4053.

Finalmente, destaco la norma reiterada del derecho contractual que establece que tanto la validez, como el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. Art. 1208 del Código Civil, 31 LPRA ante sec. 3373.

                                                                        III.      

El señor Cruz alegó que procedía la revocación de la sentencia apelada, entre otras razones, porque la AVP es una parte indispensable sin la cual no se podía dictar sentencia. Por su parte, el señor Payano niega que la AVP fuera una parte indispensable debido a que no se estaban afectando sus prerrogativas. Así, reclamó a los demandados el pago solidario de los cánones de arrendamiento adeudados. En la demanda que instó el señor Payano, este solicitó que tanto SP Management ─como el administrador de Las Gladiolas─ y el señor Cruz respondieran solidariamente por el pago de los meses que supuestamente le adeudaban. Además, alegó que procedía la acción de desahucio y el cobro de dinero debido a que el señor Cruz y su familia permanecieron en la propiedad

arrendada sin pagar los cánones de arrendamiento.[16]

Para resolver si, en efecto, la AVP era una parte indispensable en la acción de cobro de dinero que instó el señor Payano contra el señor Cruz es necesario analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento de realojo, así como, el rol de cada uno de los tres otorgantes. Como norma general, al contrato de arrendamiento comparecen la parte arrendadora y la parte la arrendataria. Ahora bien, existen ocasiones en las cuales, por la naturaleza de las obligaciones, comparece una tercera parte. Ejemplo de ello, es el contrato de arrendamiento para realojo. En estos casos, el arrendatario cede la posesión de la cosa arrendada a la tercera persona, bajo las cláusulas y condiciones estipuladas en el contrato de arrendamiento.[17]

Como vimos, al contrato de arrendamiento de realojo comparecieron (1) el señor Payano como parte arrendadora, (2) la AVP como parte arrendataria, y (3) el señor Cruz como residente de la propiedad arrendada. A diferencia de otros contratos de arrendamiento, este acuerdo tripartita tuvo una naturaleza sui generis que respondió a la necesidad de  realojar  a múltiples residentes de vivienda pública  en

viviendas privadas.

Según los términos del contrato, la AVP como arrendataria es quien tenía la obligación de pagar el canon mensual al señor Payano y, a su vez, el señor Cruz tenía la obligación de pagarle directo a la AVP su aportación mensual de $600.00. Además, era la AVP la encargada de realojar temporeramente a los residentes en otros residenciales o en el mercado privado y la obligada a notificar la cancelación del contrato.

Por lo anterior, es inevitable concluir que la AVP es parte indispensable en la acción de cobro de dinero que instó el señor Payano debido a que compareció en el “Contrato de Arrendamiento para Realojo en el Mercado Privado” como la parte arrendataria y SP Management como su representante. Además, ante una acción de desahucio y cobro de dinero, no cabe duda de que AVP es una parte indispensable debido a que es la arrendataria del inmueble y la parte obligada a pagar el canon mensual de arrendamiento. Su comparecencia es necesaria para evitar múltiples pleitos y lograr un remedio efectivo y completo en el caso. Asimismo, según la teoría de los contratos, "[l]as obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos". Art. 1044 del Código Civil, 31 LPRA ante sec. 2994. Por ello, del contrato de arrendamiento para el realojo se desprende que el señor Cruz debía dar su aportación de $617 a la AVP y, por su parte, la AVP era quien pagaría directamente al señor Payano. Por ende, la obligación de pagar el canon de arrendamiento en su totalidad ─incluida la aportación del señor Cruz─ era de la AVP. Así, al ser la AVP ─como arrendataria─ a quien correspondía pagar la totalidad del canon de arrendamiento─ según pactados en el contrato de arrendamiento para realojo─ el señor Payano debía incluir a la AVP en su acción en cobro de dinero, pues era a este a quien correspondía dirigir la causa de acción.

La Sentencia Final dictada por el foro primario condenó al señor Cruz y su familia a pagar cinco mil cuatrocientos dólares ($5,400) por concepto de los cánones correspondientes a los meses en los cuales estuvo viviendo en la propiedad del señor Payano a razón de seiscientos dólares ($600) mensuales desde julio 2016 a marzo 2017. Esta determinación fue errada toda vez que le correspondía al señor Cruz pagar la aportación acordada a la AVP y no directamente al señor Payano. Al así hacerlo, al señor Cruz y su familia se le violentaron ciertos derechos como residentes de vivienda pública, garantizados en el Reglamento 8624, supra.

Es menester destacar que, el contrato de arrendamiento entre la AVP y un ciudadano o una ciudadana no es un mero contrato de arrendamiento de cosas. Este está revestido de un alto interés público. La legislación aplicable a la vivienda pública enfatiza que las partes en el contrato tienen la obligación de cumplir con la reglamentación que establece el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano

(“HUD”, por sus siglas en inglés) y de la AVP.[18]

Como si fuera poco, el foro primario ordenó al Secretario de la AVP ─mediante la Sentencia Parcial─ a reunirse con la representante legal del señor Cruz.[19] En específico, el foro primario concedió un término de treinta (30) días a la representación legal del señor Cruz “en espera que realice las gestiones con la [AVP], con relación a la deuda de ellos con el señor Payano”.[20] Tal proceder es erróneo debido a que  este no puede ordenar a una parte de la cual no tiene jurisdicción a realizar acción alguna. Ello demuestra que, el foro primario entendía pertinente la comparecencia de la AVP para dilucidar la controversia. Así, la comparecencia de la AVP hubiera evitado las demoras innecesarias en los procedimientos y hubiera provisto una solución efectiva y justa a esta controversia.

A cinco años de entablada la demanda, no queda más que desestimar el pleito por falta de parte indispensable. El debido proceso de ley exige que se le dé a la AVP su día en corte para que esta pueda defenderse ya que es esta la obligada a pagar el canon mensual de arrendamiento al señor Payano. Ello demuestra la necesidad de que en este caso compareciera la AVP como parte indispensable.

                                                                          IV.      

Quien comparece al contrato como parte arrendataria es parte indispensable en un pleito de cobro de dinero por canon de arrendamiento que surge de dicho vínculo jurídico obligacional. Así, la falta de parte indispensable obliga a concluir que la sentencia apelada es nula. Por consiguiente, los dictámenes de los foros inferiores son nulos y conlleva la desestimación de la demanda sin perjuicio.

                                                                            V.      

Los contratos de arrendamiento de vivienda pública, no se pueden tomar livianamente. En Puerto Rico, la historia sobre el derecho a la vivienda ─y la vivienda en sí─ está sumida en la desigualdad y el discrimen.[21] He ahí la importancia de las viviendas de interés social en nuestra sociedad.

Teniendo en cuenta la situación de los residentes de las antiguas torres de Las Gladiolas y la importancia social de las viviendas públicas, no se debió haber impuesto el cobro del canon de arrendamiento al señor Cruz y su familia de forma automatizada. Al así hacerlo, el señor Cruz y su familia se vieron obligados a despojar, por segunda vez, el lugar al que llamaban “casa”.

 

Maite D. Oronoz Rodríguez

Jueza Presidenta

 

Notas al calce

[1] Las Gladiolas I y II fueron un complejo de vivienda pública localizado en Hato Rey que albergó a 676 familias durante más de 30 años. Para el 2006 el Departamento de Vivienda Federal autorizó su demolición debido a que el complejo no cumplía con los códigos de construcción de Puerto Rico. Véase, Microjuris, Encontrados Vivienda Pública y exresidentes de Las Gladiolas, https://aldia.microjuris.com/2019/02/23/encontrados-vivienda-publica-y-exresidentes-de-las-gladiolas/, 23 de febrero de 2019.

[2] Aunque el contrato fue firmado originalmente por el presidente de A&M Contract, Inc., a partir del 1 de noviembre de 2015 la compañía SP Management Corp. (SP Management) pasó a ser el nuevo administrador del residencial. Por lo que, SP Management sustituyó a A&M Contract en el contrato.

[3] Apéndice, Anejo 1, pág.  59. Así pues, se colegir que el señor Cruz tiene dos contratos de arrendamiento con la AVP, (1) el original que suscribió para ser residente de Las Gladiolas (“contrato de arrendamiento original”), y (2) el Contrato de Arrendamiento para Realojo en Mercado Privado, aquí en controversia (“contrato de arrendamiento para realojo”).

[4] En específico, la sección undécima (11) del contrato de arrendamiento expresa que:

La Parte Arrendataria [AVP] utilizará la propiedad como unidad de vivienda para una familia que será designada Jefe de Familia [señor Cruz] por la Parte Arrendataria [AVP]. El Jefe de Familia [señor Cruz] continuará por su parte sujeto a todas las cláusulas y condiciones dispuestas en el Contrato de Arrendamiento que tiene suscrito con la administración de Vivienda Pública, y a todos los Reglamentos que forman parte del mismo. (énfasis suplido).

[5] Apéndice, pág. 43.

[6] Adviértase que la fecha de efectividad entre los avisos de cancelación del contrato de arrendamiento para realojo enviados al señor Payano y al señor Cruz eran diferentes.

[7] Véase, Héctor Cruz Quiñones v. SP Management, Corp, y otros., KLRA2016-1031. La persona que fungió como Oficial Examinador de la AVP, Lissette Maynard, era la Directora de Ocupación de la compañía SP Management. Entiéndase, la oficial examinadora era empleada de la compañía que dio por cancelado el contrato en controversia. Por tal razón, el Tribunal de Apelaciones entendió que esta no era una juzgadora imparcial.

[8] El señor Payano reclamó el pago de $1,500.00 por los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016, (mes que incoó la demanda) para un total de $5,750.00. Además, reclamó el pago de $240.00 por concepto de pago tardío correspondiente a dichos meses. 

[9] Véase, Apéndice Anejo I, pág. 102.

[10] La Sentencia Parcial dispuso que el señor Cruz y su familia debía pagar $600.00 por los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2016, así como para los meses de enero y febrero de 2017 (mes en que fue dictada la Sentencia Parcial), para un total de $4,800.00. Ello, conforme a la cantidad que bajo el contrato de arrendamiento para realojo debía pagar el señor Cruz a la AVP.

[11] Apéndice, pág. 106.

[12] Id.

[13] Específicamente, explicó que el señor Cruz “lleva casi un (1) año residiendo en una propiedad sin cumplir con sus obligaciones según pactadas [en el contrato de arrendamiento para realojo], por lo que carece de un reclamo legítimo sobre la ocupación de un apartamento, especialmente ante su legítimo dueño y la realidad es que no existe en este momento un contrato que le faculte la posesión de dicha unidad”. Apéndice, pág. 125.

[14] Cabe destacar que, el foro primario le anotó la rebeldía a SP Management por su incomparecencia. Véase, Minuta de 1 de febrero de 2017, Apéndice pág. 148.

[15] Moción en cumplimiento de orden, pág. 1.

[16] Mediante escrito de 30 de julio de 2018 el señor Cruz nos informó que ya no estaban residiendo en la propiedad del señor Payano. Ello, tornó académico las alegaciones sobre la acción de desahucio. En consecuencia, estas no estarán bajo nuestro de análisis.

[17] Destaco que, aunque por su esencia podría ser parecido al contrato de subarriendo, no nos encontramos ante tal negocio jurídico. En una relación de subarriendo, el contrato de subarriendo tiene su base en el contrato de arrendamiento original, que subsiste a pesar de que el arrendatario cedió la posesión de la cosa a otra persona. Véase, J.R. Vélez Torres, op. cit., pág. 378. Mientras, en la relación tripartita a quo, se trata de una relación sui generis que tiene su base en el interés público que generan las viviendas de interés social.

[18] En específico, las partes de un contrato de arrendamiento subvencionado por el Estado están obligadas al cumplimiento con el Reglamento Núm. 8624 del 31 de julio de 2015.

[19] Íd. 

[20] Apéndice, pág. 106.

[21] É. Fontánez Torres, Casa, Suelo y Título: Vivienda e informalidad en Puerto Rico, San Juan, Ediciones Laberinto, 2020.

 

Copyright © 1996-Presente, Todos los Derechos Reservados.
LexJuris de Puerto Rico. www.LexJuris.net

Contacte a Ayuda@LexJuris.net