2025 JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO 2025
2025 DTS 032 IN RE: CHAVES TORRES, 2025TSPR032
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
In re: Carlos G. Chaves Torres
2025 TSPR 32
215 DPR ___, (2025)
215 D.P.R. ____, (2025)
2025 DTS 32, (2025)
Número del Caso: TS-13,924
Fecha: 27 de marzo de 2025
Opinión disidente emitida por el Juez Asociado señor MARTÍNEZ TORRES a la que se unió el Juez Asociado señor FELIBERTI CINTRÓN.
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de marzo de 2025.
Amparados en un razonamiento que se contrapone a los principios más básicos de nuestro ordenamiento contractual, el Tribunal concluye que el cómputo de los derechos arancelarios que devenga una escritura pública de arrendamiento con opción de prórroga debe incluir todos los plazos de extensión contemplados en una cláusula suspensiva de opción, aunque no se tenga certeza sobre su ejercicio.
En estricto derecho, el dictamen omite que una opción de prórroga sujeta al arbitrio del arrendatario no cobra eficacia desde que se pacta, sino desde que el optante ejerce su prerrogativa. Propiamente, nos encontramos ante una obligación condicional de carácter suspensivo que, por su naturaleza, no nace en defecto de la condición. Sin embargo, sin proveer mayor fundamento, la Opinión anuncia que los otorgantes deben pagar arancel por los periodos de prórroga no perfeccionados, salvo que en la escritura de arrendamiento se haya pactado la formalidad de ratificar el ejercicio de la opción mediante instrumento público. En ese caso, no se tendría que pagar aranceles por la potencial prórroga en el instrumento inicial, sino al ratificar el ejercicio de la opción. Por extensión lógica, si el optante rehúsa prorrogar el negocio, no pagará aranceles por el periodo de extensión que no se perfeccionó. En cambio, los otorgantes que no hayan convenido solemnidad particular para optar siempre tendrán que pagar aranceles por las posibles prórrogas, aunque nunca entren en vigor.
Al proceder de esta forma, el Tribunal parece intimar que el carácter suspensivo de la obligación condicional proviene, no de la incertidumbre sobre el ejercicio de la opción, sino del requisito de forma convenido para materializarla. No estoy de acuerdo. Tanto la opción de prórroga que requiere de una escritura pública para su ejercicio como la que no exige formalidad legal alguna comparten la misma —y principal— condición suspensiva; a saber, la discreción del optante para reclamar su derecho.
Las disposiciones tributarias que rigen el cálculo de los aranceles notariales derivan
la cuantía de los instrumentos públicos en función del valor atribuible al
negocio jurídico que en ellos se formaliza. En las escrituras de arrendamiento
que motivaron el caso de autos, las cláusulas de opción de prórroga partían de
una formulación suspensiva. Por eso, las únicas obligaciones vigentes al
otorgarse el documento lo eran el convenio de arrendamiento por el término inicial
y el derecho de opción concedido al arrendatario. Mientras la prórroga del
arrendamiento esté en suspenso, me parece incorrecto cobrar derechos
arancelarios por un negocio que no se ha perfeccionado.
En ausencia de una disposición vinculante que regulara el asunto de forma puntual, debíamos ceñirnos a las normas generales del Derecho de Obligaciones y Contratos. No le corresponde al Tribunal legislar en este tema.
Dicho esto, y en vista de que la Opinión mayoritaria recoge de forma detallada los hechos del caso, procedo a exponer los fundamentos de derecho que cimientan mi disenso.
I
A. La Ley Notarial de Puerto Rico
La Ley Núm. 75 de 2 de julio de 1987, según enmendada, conocida como la Ley Notarial de Puerto Rico, (Ley Notarial) 4 LPRA sec. 2001 et seq., establece los parámetros para el ejercicio de la notaría en nuestra jurisdicción. En ella se reconoce el rol de este Tribunal Supremo como ente fiscalizador del notariado. Arts. 3 y 62 de la Ley Notarial, 4 LPRA secs. 2003, 2102. La ejecución de esa encomienda se instrumentaliza mediante el brazo operativo de la Oficina de Inspección de Notarias (ODIN). Íd.
Investida de poder para auxiliar al Tribunal en la supervisión del notariado, la ODIN, entre otras cosas, está designada para inspeccionar las obras protocolares custodiadas por los notarios. Véase, Art. 62 de la Ley Notarial, 4 LPRA sec. 2102. No obstante, en esa faena, la autoridad de la ODIN no es irrestricta ni supone que sus Inspectores de Protocolo pueden pasar juicio sobre todas las determinaciones del notario. Sobre ese extremo, hemos señalado que
[l]a inspección del protocolo se ciñe fundamentalmente a la forma y manera en que lo lleva el notario; y si bien la ley instruye al Inspector constatar la observancia por el notario de las disposiciones de la Ley Notarial ‘o de cualquier otra ley de Puerto Rico’ incluyendo las de arancel, su intervención en este amplio campo es de prudente iniciativa, sin adentrarse en el área de derecho substantivo, y menos aún asumir función interpretativa o declarativa del Derecho. (Negrillas suplidas). Rivera Miranda v. Betancourt, 111 DPR 147, 149-150 (1981).
Bajo ese mismo razonamiento, hemos apuntalado que el proceso de inspección de la ODIN debe circunscribirse esencialmente a pasar juicio sobre las formalidades de los instrumentos públicos evaluados. In re García Cabrera, 188 DPR 196, 213 (2013). En esa vertiente, el inspector “comprobará si se ha dado cumplimiento a las normas vigentes que rigen el desempeño de la función notarial e indicará las anomalías observadas”. (Negrilla suplida). Regla 77(g), del Reglamento Notarial de Puerto Rico, (Reglamento Notarial) 4 LPRA Ap. XXIV. No obstante, la evaluación del contenido, los aspectos sustantivos y la interpretación de los documentos públicos le corresponde al propio notario, al Registrador de la Propiedad y a los tribunales. In re García Cabrera, supra, pág. 214.
Conviene puntualizar que la Regla 76 del Reglamento Notarial permite que la ODIN emita instrucciones generales encaminadas a orientar y guiar el ejercicio adecuado de la función notarial. Íd., 4 LPRA Ap. XXIV. No obstante, surge de la propia regla que “[l]as instrucciones estarán subordinadas a las leyes, los reglamentos y la jurisprudencia aplicables. En ningún caso las instrucciones servirán de fundamento para un señalamiento de falta de un inspector. La instrucción no puede considerarse una fuente de derecho vinculante”. (Negrilla suplida). Íd.
En lo que a esta controversia se refiere, la facultad fiscalizadora de ODIN se extiende a evaluar el cumplimiento del notario con los preceptos que rigen la cancelación de derechos arancelarios. A esos efectos, el Art. 10 de la Ley Notarial dispone que el notario tiene el deber de adherir y cancelar en cada escritura original que otorgue, y en las copias certificadas que se expidan del instrumento, los sellos correspondientes de Rentas Internas y del Colegio de Abogados de Puerto Rico. Íd., 4 LPRA sec. 2021. Esta obligación es coetánea al momento de otorgar un documento público. In re González Maldonado, 152 DPR 871, 919 (2000); In re Merino Quiñones, 115 DPR 812, 813–814 (1984).
Omitir la cancelación de derechos arancelarios constituye una falta grave que expone al notario no solo a sanciones disciplinarias severas sino a consecuencias penales, incluyendo la imputación del delito de apropiación ilegal. Íd. “Al mismo tiempo, es importante subrayar que la omisión de adherir y cancelar los sellos correspondientes deja en entredicho la validez de los instrumentos —incluso, la de las copias certificadas— ya que éstos son anulables hasta que dichos sellos sean adheridos y cancelados”. In re González Maldonado, supra, pág. 919. Véase, además, Art. 10 de la Ley Notarial, supra.
Este requisito tributario es de tal importancia que en su momento expresamos que “[u]n notario que deja de adherir sellos por una cantidad mayor a la fianza notarial, constituye una amenaza —para el tráfico jurídico de los bienes inmuebles así como para los que habitualmente utilizan sus servicios— al igual que aquel notario que no haya prestado tal fianza”. In re González Maldonado, supra, pág. 919.
B. Disposiciones sobre el cómputo de aranceles en instrumentos públicos
Las normas atinentes al pago de aranceles notariales sobre documentos públicos provienen de la Ley Núm. 101 de 12 de mayo de 1943, según enmendada, conocida como la Ley de Arancel Notarial, 4 LPRA sec. 851 et seq. Al analizar su naturaleza hemos expresado que se trata de una ley tributaria. Inspector de Protocolos v. Dubón, 107 DPR 50, 61 (1978). El texto estatutario expresa que los instrumentos públicos cancelarán sellos de rentas internas en función de la cuantía del negocio jurídico allí consignado. Sec. 2 de la Ley de Arancel Notarial, 4 LPRA sec. 281. Específicamente, la ley provee una escala de valores que delimita el cómputo de derechos arancelarios con arreglo a la categoría en la que ubique la cuantía del documento público. Íd.
Con lo anterior en mente, cabe destacar que la Instrucción General #15 de la ODIN sobre Cancelación de aranceles en la obra notarial; función del Inspector o Inspectora de Protocolos y Notarías respecto al cumplimiento de este deber, en su inciso (C) (4-5) explica que el cálculo de los aranceles notariales en escrituras de arrendamiento se realizará de la manera siguiente:
Arrendamiento: el canon mensual o anual multiplicado por el número de meses o años, incluyendo las prórrogas, si las hubiese, cuando el canon de estas se ha pactado. Artículos 1432, 1433 y 1066 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA secs. 4011, 4012 y 3041; Resolución de 23 de junio de 1975 emitida por el Tribunal Superior, Sala de San Juan, en el caso José R. Seda v. Gabriel Hernández Rivera, Civil Núm. 74-2848, sobre Divergencia de Criterio.
Arrendamiento con prórrogas y con cláusula que exige la ratificación de cada prórroga en escritura pública o el otorgamiento de escritura pública para que estas entren en vigor: la escritura pública posterior se considerará un documento sin cuantía.
Es precisamente el contenido de la instrucción y la interpretación que en ella se enuncia, una de las razones principales de la divergencia de criterio que nos ocupa. En tanto las instrucciones de ODIN no pueden ser fundamento para un señalamiento de falta, era necesario determinar si el contenido era respaldado por una fuente vinculante.
II
A. Sobre las obligaciones condicionales
Según el Código Civil de 1930, aplicable a los hechos del caso, las obligaciones nacen de la ley, de los contratos o cuasicontratos, y de las acciones u omisiones ilícitas en las que medie algún grado de culpa o negligencia. Art 1042 del Código Civil de 1930, 31 LPRA ant. sec. 2992. Asimismo, son exigibles desde luego las obligaciones cuyo cumplimiento no depende de algún suceso futuro o incierto, o de un suceso pasado ignorado por los interesados. Art. 1066 del Código Civil de 1930, 31 LPRA ant. sec. 3041. Cuando la eficacia de una obligación está supeditada a la ocurrencia de algún suceso sobre el cual no se tiene certeza, nos encontramos ante una obligación condicional suspensiva. Jarra Corp. v. Axxis Corp., 155 DPR 764, 773 (2001). La característica distintiva del elemento de suspensividad radica en que la obligación únicamente cobra eficacia si se cumple el acontecimiento objeto de la condición. López v. González, 163 DPR 275, 283 (2004). Si, por el contrario, la condición no se materializa, el vínculo jurídico no llega a formalizarse. Íd.
En otro extremo se encuentran las obligaciones condicionales resolutorias. A diferencia de la condición suspensiva, la obligación que surge de una condición resolutoria produce efecto desde que se pacta y se extingue una vez se cumple la condición. López v. González, supra, pág. 283. Desde el preciso momento en que se acuerda, “la obligación existe en su integridad como si la condición no se hubiera pactado”. Atocha Thom McAn, Inc. v. Registrador, 123 DPR 571, 579 (1989).
En síntesis, las obligaciones condicionales, bien sean resolutorias o suspensivas, comparten el elemento de incertidumbre en cuanto a si se materializará la condición. Jarra Corp. v. Axxis Corp., supra, pág. 773. Existe sin embargo una diferencia fundamental en los efectos que el cumplimiento de la condición produce en cada tipo de obligación; para una de ellas el acontecimiento supone el inicio del vínculo jurídico mientras que, en la otra, conlleva su extinción. Íd.
B. La opción de prórroga en el contrato de arrendamiento
Jurisprudencialmente, definimos el contrato de opción como el “convenio por el cual una parte [llamada concedente, promitente u optatario] concede a la otra [llamada optante], por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. Atocha Thom McAn, Inc. v. Registrador, supra, pág. 584. En sus orígenes el convenio de opción era visto únicamente como predecesor del contrato de compraventa; actualmente se avala utilizar la opción como antesala a la mayoría de los contratos. Íd.
No son muchas las ocasiones en las que este Tribunal ha tenido la oportunidad de examinar la figura de la opción de prórroga como pacto accesorio a un contrato de arrendamiento. Hace sesenta y nueve años en Igartúa v. Ruiz, 79 DPR 481 (1956), indicamos que la prórroga de un contrato de arrendamiento forma parte del convenio en cuestión. Íd., pág. 486. Sin embargo, reconocimos que “el contrato de opción es un contrato unilateral, que puede ejercitarse por la sola voluntad del optante”. Íd. Asimismo, en Atocha Thom McAn, Inc. v. Registrador, supra, distinguimos el contrato de prórrogas del contrato de opción y explicamos:
La diferencia estriba en que mientras en el contrato de prórrogas su continuación es un hecho cierto —pues ya hay acuerdo de voluntades— en el de opción el arrendamiento está sujeto a una condición incierta: el ejercicio del derecho por parte del optante. En puridad jurídica no puede, pues, hablarse de un contrato de prórrogas de arrendamiento si existe incertidumbre sobre su existencia. Íd., pág. 585.
En otra ocasión dijimos que la opción de renovar “se refiere a la facultad que se le confiere a uno de los contratantes para que, a su arbitrio, decida sobre la renovación o extensión de un contrato ya vigente entre las partes”. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, 156 DPR 234, 247 (2002).
III
La controversia que se nos planteó en este caso precisaba armonizar las normas generales sobre obligaciones y contratos con las exigencias tributarias atadas a la práctica notarial. En el contexto de los instrumentos públicos, el cómputo de los derechos arancelarios tributables dimana del valor del negocio jurídico otorgado. Así pues, entiendo que nuestro rol interpretativo se circunscribía a evaluar si una obligación que no ha cobrado vigencia, por estar sujeta a una condición suspensiva, es computable al monto arancelario derivable del negocio jurídico perfeccionado en el documento público. Mi criterio es que no.
El cálculo de la cuantía del negocio jurídico no puede tomar en cuenta una obligación que no nace al otorgarse el documento público del que se trate. Ese es exactamente el caso de las escrituras de arrendamiento en las que se pacta una cláusula suspensiva de opción de prórroga. La obligación de prorrogar el arrendamiento no surge desde el momento en que se otorga el instrumento en el que se concede la opción, pues la eficacia de la prórroga queda al arbitrio del arrendatario. Solamente si el optante decidiera ejercer su derecho a prorrogar surgiría el concurso de voluntades indispensable para perfeccionar esa obligación.
No obstante, la determinación mayoritaria, en lugar de seguir los lineamientos estatutarios para determinar la existencia y extensión de una obligación arancelaria, se desvió y optó por imponer unos nuevos parámetros tributarios. De ahora en adelante, si en la escritura de arrendamiento se pactó la formalidad de ratificar el ejercicio de la opción mediante instrumento público, no se tendrán que pagar aranceles en el instrumento inicial por la potencial prórroga, sino al ejercitar la opción. Por el contrario, quienes no hayan convenido solemnidad alguna para optar, tendrán que pagar aranceles por las prórrogas contempladas en la opción, aunque estas nunca lleguen a ocurrir. Como consecuencia natural de lo pautado, los otorgantes que acuerden la formalidad escrita para materializar la opción y luego decidan no prorrogar, no habrán pagado aranceles por el periodo de extensión que no se perfeccionó. En un mismo escenario, quienes no hayan convenido la formalidad escrita habrán pagado aranceles por una prórroga que no llegó a existir. Sobre este punto, recordemos que en Puerto Rico no existe mecanismo formal alguno para que un otorgante de negocio jurídico reciba un reembolso por aranceles notariales pagados en exceso.
La dicotomía que avala la Opinión no se ajusta a los linderos estatutarios que rigen el cálculo de aranceles notariales. Y es que, entiendo que si los periodos de prórroga no perfeccionados fueran parte de la cuantía de la escritura de arrendamiento, como indirectamente sugiere la Opinión del Tribunal, entonces procedería cobrarse el arancel en su integridad al otorgarse esa escritura. No sería propio cobrarlo en la escritura en la que se ejerce la prórroga. De lo contrario, algunos otorgantes terminarían tributando un monto menor al valor del negocio. Debemos ser muy cautelosos con esto, pues en ese caso podríamos estar instaurando, sub judice, una exención arancelaria. Por eso, la Instrucción Núm. 15 de ODIN, supra, indica que las posibles prórrogas de un arrendamiento cancelan aranceles al otorgarse la escritura inicial, independientemente de si se pacta el requisito de ratificarlas mediante otro instrumento. Aunque considero que la instrucción es incorrecta, pues cuantifica negocios no perfeccionados, al menos provee una respuesta uniforme.
Insisto en que lo único que puede alterar el computo arancelario en estos casos es la naturaleza suspensiva o resolutoria de la condición a la que está supeditada el ejercicio de la opción, y no la formalidad requerida para ratificar su ejercicio. En esa línea, la opción de prórroga cuya vigencia queda al arbitrio de una manifestación de voluntad futura por parte del arrendatario, no puede entenderse perfeccionada desde que se otorga. Consecuentemente, estimo que en una escritura de arrendamiento con opción de prórroga, necesariamente la duración del arrendamiento —tributable— tiene que ser la que se puede entender perfeccionada y vigente al momento del convenio.
La formalidad pactada para el ejercicio de la condición no altera la naturaleza incierta de su perfeccionamiento. Independientemente del acuerdo que se requiera para ratificar la voluntad de extender el contrato, la verdadera naturaleza suspensiva de la obligación proviene de la incertidumbre sobre el ejercicio de la opción de prórroga. La exigencia de concretar la potestad de prorrogar mediante escritura pública es, a lo sumo, una segunda condición suspensiva accesoria a la discreción del arrendatario de ejercer la opción.
Claramente, si la cláusula de opción es resolutoria, o sea, si se pacta que un arrendamiento se entenderá prorrogado salvo que el arrendador indique lo contrario, la duración del negocio otorgado en la escritura incluye el periodo contemplado en la prórroga. Esto es así, porque como bien discutimos anteriormente, las obligaciones condicionales resolutorias se perfeccionan desde que se pactan. A diferencia de la condición suspensiva, en la que el perfeccionamiento de la obligación —en este caso la extensión del arrendamiento— queda al arbitrio de una de las partes, la prórroga de arrendamiento pactada mediante una cláusula resolutoria de opción se perfecciona desde el mismo momento en que se suscribe el contrato de arrendamiento. Esto es plenamente justificable porque en las obligaciones condicionales resolutorias lo que está en suspenso no es el nacimiento de la obligación, sino su extinción. Es decir, en esas circunstancias el cumplimiento de la condición resolutoria; a saber, la manifestación del arrendador sobre su oposición a la prórroga del contrato conlleva la culminación del arrendamiento.
Ese es a mi entender el único razonamiento en derecho que puede alterar, en casos como el de autos, la forma de computar el arancel de un instrumento público de arrendamiento. De modo que estoy de acuerdo con la Opinión Mayoritaria en cuanto a lo que concluye sobre las cláusulas resolutorias de opción de prórroga. Procede en esos casos calcular la duración del arrendamiento a base de todos los periodos de extensión pactados. Ahora bien, hay que tener presente que las escrituras de arrendamiento autorizadas por el licenciado Chaves Torres contenían cláusulas suspensivas de opción de prórroga y no cláusulas resolutorias. Por eso, entiendo que ODIN se equivocó al señalarle deficiencias por no haber adherido y cancelado sellos por los plazos de prórroga no perfeccionados.
IV
Finalmente, debo recalcar que al interpretar el derecho, nuestras conclusiones no pueden basarse en fundamentos de política pública que no le corresponden a esta Rama. Si la Asamblea Legislativa entiende que el cálculo de los derechos arancelarios aquí en disputa debe realizarse de otra manera, bien puede así preceptuarlo mediante ley. No obstante, me sostengo en que, ante la ausencia de una disposición vinculante que atendiera puntualmente la controversia, el ejercicio prudente de nuestro rol interpretativo debía ceñirse a la aplicación de las normas generales de nuestro ordenamiento civil. Por eso, me inclino hacia la no imposición de arancel a los periodos de extensión inciertos. Pesa en mi criterio que nos encontramos ante un asunto de naturaleza tributaria. El ejercicio de hermenéutica en estatutos de esta naturaleza nos obliga a interpretar su vaguedad o ambigüedad restrictivamente en contra del Estado. Recordemos que “[e]n la interpretación de estatutos que imponen contribuciones, es la práctica establecida no extender sus disposiciones, por implicación, más allá del claro alcance del lenguaje usado, o ampliar su radio de manera que comprenda materias que no han sido específicamente señaladas”. Yiyi Motors, Inc. v. E.L.A., 177 DPR 230 (2009), citando a: Gould v. Gould, 245 U.S. 151, 153 (1917).
V
La exigencia de cancelar aranceles notariales en una escritura pública de arrendamiento no debe extenderse a los periodos contemplados en una opción de prórroga supeditada a una condición suspensiva. Como ese no fue el criterio mayoritario, disiento respetuosamente.
Juez Asociado
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