Revista Jurídica de LexJuris de Puerto Rico
Volumen 7 Mayo 2005 Núm. 1
LAS DEUDAS POR CUOTAS Y SU RETENCIÓN EN EL CIERRE: UN CAMINO PEDREGOSO
Por
Lcda. Carmen
Cotto Ibarra
Vemos con frecuencia que al momento de la compraventa la entidad hipotecaria que financia la compra de un inmueble le retiene a la parte vendedora el importe de alegadas deudas por cuotas de mantenimiento en urbanizaciones o condominios aunque éstas no consten en el Registro de la Propiedad. A diferencia de otras incidencias en el proceso de financiamiento, estas retenciones no se encuentran reglamentadas, lo que desemboca a veces en situaciones críticas, en que el vendedor se ve obligado a dejar atrapado un dinero que puede ser sustancial y con el cual contaba, o si se niega a ello se arriesga cuando menos a perder la venta. A manera de ilustración, pensemos que al momento de la consumación de la compraventa el banco le informa al vendedor que para poder desembolsar el dinero “tiene” que retenerle una suma correspondiente a una alegada deuda de ¡siete mil dólares! que surge de una certificación de la Junta de Directores de su urbanización sometida a control de acceso. La Asociación no ha trabado un embargo en el Registro de la Propiedad.
Tanto la Ley de Control de Acceso como la Ley de
Condominios contienen disposiciones que determinan cuándo las cuotas de
mantenimiento constituyen un gravamen sobre la propiedad y cuándo existe
solidaridad entre comprador y vendedor por dichas cuotas. En un momento se creyó
que al mencionarse en el texto la palabra “gravamen”, se trataba de una
hipoteca legal tácita, que es aquella acreencia que afecta la propiedad aunque
no esté inscrita. El Tribunal Supremo de Puerto Rico se encargó de aclarar que
no pueden existir gravámenes ocultos, por lo que solamente aquellas acreencias
que aparecen en la Ley Hipotecaria como hipotecas legales tácitas pueden ser
tales; si no aparecen en esa lista, el gravamen real solamente existe cuando se
inscribe en el Registro de la Propiedad, digamos como un embargo. Las enmiendas
del 2003 a la Ley de Condominios recogen claramente dicha determinación
judicial que data del 1987. En el caso de la Ley de Control de Acceso, para más,
el gravamen solamente aplica en aquellos casos (los menos) en que el permiso de
control de acceso en sí está inscrito en el Registro de la Propiedad. Cuando
el gravamen no consta en el Registro, el inmueble no se entiende afectado.
Por otro lado, la solidaridad del vendedor con el
comprador, cuyo efecto es que ambos son responsables en su carácter personal
por las cuotas atrasadas y responden con todo su patrimonio,
en el caso del control de acceso se expresa como corolario del gravamen
cuando consta inscrito. En el caso de la Ley de Condominios existen teorías
encontradas, algunos son de la opinión que la intención fue disponer la
solidaridad entre adquirente y vendedor, independiente del gravamen en la
propiedad aunque la redacción no sea la más feliz. Otros opinan que el texto
actual de la Ley de Condominios a todas luces condiciona la solidaridad a la
anotación de la acreencia en el Registro de la Propiedad como un gravamen. El
Tribunal Supremo no se ha expresado aún sobre esta nueva redacción que impacta
al creciente número de ciudadanos que viven en condominios. De todas maneras,
la solidaridad no representa un gravamen real sobre el inmueble, ni hipoteca tácita
sobre éste. De existir una solidaridad y no haberse embargado la propiedad al
cierre, tendría que hacerse efectivo el cobro de la acreencia contra el
comprador luego de consumada la venta por lo medios judiciales que ya conocemos
para poderse entonces gravar el inmueble, pero es un asunto entre el comprador y
el vendedor, el banco no queda afectado en su acreencia, pues la hipoteca
precedería al embargo. Es cuestionable que la función de un banco sea actuar
de depositario de fondos para cubrir posibles acciones personales contra el
comprador. Además, en el peor de
los casos, de convertirse en adquirente involuntario por razón de la ejecución
de una hipoteca, el acreedor respondería solamente por las cuotas de los seis
meses anteriores al momento de adquirir la propiedad.
Para evitarse sorpresas a la hora del cierre, lo
ideal es que el vendedor se prepare ANTES de poner el inmueble a la venta
ordenando hacer un estudio de título y consiguiendo una certificación negativa
de deuda de la urbanización o condominio y del CRIM. La idea es aclarar
cualquier error o controversia antes de entrar en un compromiso o tomar en
cuenta la situación al confeccionar el contrato de opción o compraventa. Esto
no garantiza que al momento del cierre no aparezcan otras deudas injustificadas,
ni el estudio de título garantiza que la situación en el Registro de la
Propiedad permanezca igual, pero cuando menos permite resolver las situaciones
que se conozcan al momento.
No se debe partir de la premisa de que el banco tomará
en cuenta las posibles defensas del vendedor ante la certificación de deuda si
éste no trae consigo unas certificación posterior de saldo total; los
oficiales siguen directrices y por lo general, la dinámica de servi-carro en
muchos de los cierres bancarios no propicia una desviación de las reglas
usuales para la consideración de teorías legales contrarias a las políticas
prestatarias establecidas; en especial cuando el vendedor no posee el expertise
para fundamentar debidamente su posición. La presión del momento puede
llevarle a acceder a una retención innecesaria que le privará de dichos fondos
por un período de tiempo que puede implicar años. Sin embargo, aún en el caso
de verdaderas hipotecas legales tácitas, como son las deudas por ciertas
anualidades del CRIM, al vendedor le asiste (en principio) el derecho a negociar
los términos de la retención. Por ejemplo, en caso que la alegada deuda se
haya saldado, requerir que no se remitan dichos fondos al CRIM de manera
inmediata, sino que se le permita un tiempo prudente (sumando quizás los
intereses que podría acumular en el ínterin) para acreditar dicho pago ante
esa entidad municipal y que así conste en el contrato de retención. Es
importante que se especifique qué exactamente el banco va a hacer con los
fondos: si le pagará intereses, a dónde y cuándo lo va remitir y en qué
circunstancias. Ya conocemos lo que ocurre cuando se paga de más y luego se
trata de obtener un reembolso; como intentar exprimir sangre de una piedra. Hago
hincapié en que el derecho a negociar es “en principio”, ya que dependiendo
de la necesidad que tenga el vendedor de realizar la venta, la falta de previsión
de estas situaciones en el contrato de compraventa u opción, y lo perdido que
se encuentre respecto a la procedencia de la deuda y la retención, su poder de
negociación se podría reducir al que es posible entre un león y una gallina
de corral.
| Hogar | Indice | Junta | Huellas | Archivos | Lazos | LexJuris | Evaluación |
La información, las imágenes, gráficas u otro contenido en todos los documentos preparados en esta Revista son propiedad de la Revista de LexJuris. Los artículos y otros documentos disponibles son propiedad y con derecho de autor de sus respectivos dueños. LexJuris ofrece estos artículos como un servicio al público y no se hace responsable de su contenido. Derechos Reservados. Copyright © 2000-2005 Revista de LexJuris de Puerto Rico.