Revista Jurídica de LexJuris de Puerto Rico

Volumen 18 Junio 2013 Núm. 1

 JURISPRUDENCIA DEL 2012, DERECHO NOTARIAL

In re: Daniel Muñoz Fernós

2012 TSPR 48 184 DPR ____

 

En el caso ante nuestra consideración, el licenciado Muñoz Fernós dio fe de la compraventa de un bien inmueble mediante un documento privado. Su actuación contravino la letra del Art. 1232 del Código Civil y del Art. 56 de la Ley Notarial. Al violar estas leyes, contravino el Art. 2 de la Ley Notarial, que exige a los notarios obedecer sus preceptos. El licenciado Muñoz Fernós cobró $3,100 para hacer un expediente de dominio que permitiera la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, el trabajo realizado consistió en redactar un contrato de compraventa en un documento privado. Evidentemente, lo que se cobró a la señora Roche Negrón no se facturó en consideración al trabajo que finalmente se realizó.

 

Muñoz Fernós legitimó un affidávit de compraventa de un bien inmueble en el que dio fe de que la señora Roche Negrón era “dueña en pleno dominio” de la propiedad objeto de la compraventa, que adquirió “en su totalidad por herencia de sus padres”, a pesar de que sabía de la existencia de otros hermanos que aún no habían cedido su interés hereditario.

 

 

 

In re:  Edmundo Ayala Oquendo

2012 TSPR 86 185 DPR ____

Nelson Vélez Ayón presentó una queja juramentada ante este Tribunal. Sostuvo que fue víctima de un fraude que alegadamente estuvo involucrado el abogado de epígrafe. Expresó que el licenciado Ayala Oquendo, el 12 de abril de 2002, autorizó la Escritura de Compraventa (Escritura 17) sobre unos solares ubicados en el Barrio Quebrada en Fajardo. Sostuvo, también, que el abogado no realizó un estudio de título de los solares objeto de la venta y que, producto de su falta de diligencia en sus funciones como notario, la Registradora de la Propiedad denegó la inscripción de la escritura de compraventa por falta de tracto.

En su contestación a la queja, el licenciado Ayala Oquendo confirmó que tanto el quejoso como el señor Nicolás Tiburcio Rivera visitaron su oficina para contratar sus servicios y otorgar la Escritura 17 de Compraventa sobre dos solares pendientes de segregación. Adujo que la finca en cuestión había sido adquirida por el señor Tiburcio Rivera mediante Declaratoria de Herederos de su padre fallecido y adjudicada mediante la Escritura número 35 de Segregación y Liquidación de Herencia, otorgada en Fajardo el 19 de julio de 1999. Argumentó que la certeza de que los solares eran propiedad del causante provenía de la Escritura número 5 autorizada por el licenciado Robles Abraham el 14 de enero de 1982. Además, sostuvo que de la inscripción previa se desprendía que tanto el señor Tiburcio Martínez como la señora Lydia Rivera Calderón eran los propietarios del solar objeto de la Escritura 17 que originó la queja.

Adujo, que la Registradora de la Propiedad no le dio paso a la inscripción porque entendió, erróneamente, que la finca original de la cual se segregaban los solares era privativa de la señora Rivera Calderón, madre del vendedor. Argumentó, asimismo, que eran falsas las imputaciones hechas por el quejoso sobre que no había realizado un estudio de título. Indicó que la causante de la falta de inscripción fue la Registradora quien se negó, según alega, a inscribir “por capricho y sin fundamento legal para ello”.4 Informó, también, que el quejoso le notificó que otra abogada iba a resolver el problema por lo cual no intervino más en el asunto.

 

ODIN, en cumplimiento de nuestro mandato, rindió el informe requerido y sostuvo que el licenciado Ayala Oquendo violó la fe pública notarial al otorgar la Escritura 17. Lo anterior, dado a que de una certificación registral que con propósitos investigativos pidiera al Registro de la Propiedad se desprendía que el solar en controversia era propiedad privativa de la señora Rivera Calderón. Sostuvo que si el licenciado Ayala Oquendo tenía dudas sobre la titularidad del inmueble debió clarificarlas antes de autorizar el negocio jurídico.

Comisionado Especial, sostuvo que, a su entender, actuó correctamente la Registradora de la Propiedad al no inscribir la Escritura número 17 por falta de tracto y recomendó imponer sanciones disciplinarias al licenciado por violación a los Cánones 18 y 35 de los de Ética Profesional.

 

ODIN y del expediente se desprende que el licenciado Ayala Oquendo autorizó la

Escritura 17 antes de que los vendedores obtuviesen el permiso de segregación correspondiente. Por lo cual es claro que el notario querellado no podía autorizar la escritura objeto de esta queja y al así hacerlo violentó el artículo 2 de la Ley Notarial.

Igualmente, violó el artículo 2 de la Ley Notarial, al no advertirles a los otorgantes sobre las consecuencias de adquirir el solar en las circunstancias en que lo estaban haciendo.

 

Ayala Oquendo no sólo debía hacer el estudio de título pertinente sino también tenía la obligación de advertir específicamente las condiciones en que se estaba adquiriendo la finca. Asimismo, antes de autorizar cualquier instrumento público de traslación de dominio de los solares segregados de la finca matriz debió esperar la autorización de la agencia pertinente para realizar la segregación.

Separación inmediata del licenciado Ayala Oquendo de la abogacía por un término de seis meses.

 

 

In re: Edwin Belén Trujillo

2012 TSPR 89 184 DPR ____

Queja contra el licenciado Belén Trujillo (en adelante querellado) sobre conducta en violación de la ética profesional. El 4 de abril de 2001, la Oficina de Inspección de Notarías “ODIN” sometió ante este Tribunal su informe en torno al caso de autos. En este se concluyó que el licenciado Belén Trujillo infringió los Cánones 21, 35 y 38. Asimismo, la ODIN manifestó que incurrió en una violación al Artículo 15(j) de la Ley Notarial.

Con relación a la violación al Canon 35, se señala allí que Belén Trujillo autorizó la escritura de compraventa -escritura pública número 13- mediante la cual Caguas Warehouse Lumber, Inc., vendió al Concilio Misión Cristiana Fuente de Agua Viva, Inc., –corporación sin fines de lucro- una finca ubicada en el Barrio Hato Tejas del municipio de Bayamón.

Posteriormente, esa finca fue objeto de un litigio sobre su titularidad. Durante los procedimientos de ese litigio, el querellado fue citado como testigo e hizo además una declaración jurada a favor de la Congregación Independiente Restauración en Cristo, (en adelante, la Congregación) organismo religioso que reclamaba ser el verdadero titular de la finca antes mencionada. En esa declaración expresó que la Congregación era el dueño real de la finca en controversia y no el Concilio quien había sido designado como comprador en la escritura pública número 13. Admitió que había hecho consta escritura pública que el Concilio era el comprador de la finca con el fin de facilitar su inscripción en el Registro de la Propiedad debido a que esa entidad, a diferencia de la Congregación, contaba con personalidad jurídica. Por razón de esta declaración se le imputó al querellado faltar a su deber de sinceridad y honestidad.

 

Con relación al Artículo 15(j) de la Ley Notarial se adujo que el licenciado Belén Trujillo no proveyó en la escritura pública número trece (13) las advertencias específicas requeridas en la compraventa de la finca. En específico, se hace alusión a la falta de orientación a los otorgantes sobre la relación existente entre el Concilio y la Congregación, cuando éste tenía conocimiento de ella. En ese sentido, se esperaba que este orientara a los otorgantes que en el año 1991 el Concilio y la Congregación suscribieron un acuerdo de afiliación. Producto de ese convenio, se disolvió la Congregación quedando únicamente el Concilio. También se estableció, como parte de ese acuerdo, una cláusula que disponía que las propiedades de la Congregación fueran inscritas a favor del Concilio. No obstante, se añadió que de surgir eventualmente una separación entre esas entidades, las propiedades regresarían a la Congregación.

En la declaración jurada era contraria a los intereses del Concilio porque impugna su titularidad sobre la propiedad en controversia.

Finalmente, se alegó también que violó el Canon 38, debido a que en representación suya y de una entidad en proceso de incorporación, hizo una oferta para opcionar la compraventa de una finca perteneciente al Concilio.

 

Querellado sostuvo que la redacción de la escritura pública número 13 fue conforme a la voluntad del Concilio y la Congregación según se expresó en el contrato privado de afiliación celebrado entre esas entidades. Es decir, que las propiedades se inscribirían a favor del Concilio, pero al desafiliarse se le devolvería a la Congregación las propiedades inmuebles.

Con relación a la insuficiencia de las advertencias en el documento público, el querellado se limitó a señalar que no tenía la obligación de hacer advertencia alguna al respecto. Esto pues los efectos del contrato de fusión recaían únicamente sobre las entidades allí contratantes y no tenían efecto sobre terceros.

En cuanto a la imputación de violación al Canon 21, afirmó que su intervención en el juicio fue en carácter de testigo y no como abogado de las partes otorgantes. Por ende, no infringió el deber de lealtad que cobija la relación abogado-cliente.

Sobre la imputación de infringir el Canon 38, aseveró que sus gestiones para la venta de los terrenos en controversia no se relacionan con sus labores como notario ni como abogado. Añadió que su oferta de compra es en relación a un terreno adquirido mediante la escritura pública número 30 la cual fue autorizada por otro notario; y su gestión se limitó únicamente a contactar posibles compradores para esos predios de terreno.

Así las cosas, la Comisionada nos presentó su informe. En este se determinó que el querellado no cometió conducta alguna en violación a los cánones de ética que se le imputan. En relación al cargo por violación al Canon 35, se expresó que el licenciado Belén Trujillo no participó fusión entre ambas entidades y aun cuando advino en conocimiento del acuerdo de fusión, ello no tenía relevancia para el negocio que ante él se concretó.

 

TS:

El querellado infringió su deber de sinceridad y honestidad al designar como comprador al Concilio cuando tenía razones para pensar que la parte adquirente era en realidad otra persona o entidad. Siendo únicamente el Concilio un testaferro en el contrato de compraventa.

El querellado debió abstenerse de autorizar. La fe pública le otorga al notario la responsabilidad de hacer constar la verdad en los documentos públicos, y el no cumplir con ella es considerada una falta grave en el ejercicio de la abogacía. Al así actuar, el notario no fue íntegro con sus deberes impuestos por la fe pública notarial. e autorizar la escritura pública de compraventa.

En lo concerniente a la falta al Artículo 15(j) de la Ley Notarial, estimamos que una advertencia no subsanaría la falta de veracidad en la escritura pública. Es decir, si el comprador era realmente la Congregación o cualquier otra persona que no fuera el Concilio, este último no podía figurar como tal en la escritura pública. Ello equivaldría a advertir que en el documento público se instituyó un testaferro, lo cual está prohibido en nuestro ordenamiento jurídico. Ante los hechos particulares de este caso, no procede este cargo. Suspensión inmediata del Lcdo. Edwin Belén Trujillo del ejercicio de la profesión de la abogacía y la notaría por un término de tres meses.

 

 

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Preparado y Autorizado por su autora: Prof. Cándida R. Urrutia de Basora, Universidad Interamericana de Puerto Rico

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