97 DTS 133 CULEBRA V. ESTADO LIBRE ASOCIADO

Abogado de la parte Apelante: Manuel P. Cancio Bigas (Bufete Sánchez Betances & Sifre).

Abogados de la parte Apelada: Hon. Carlos Lugo Fiol (Hon. Procurador General), Jacqueline Novas Debien (Sub-Procuradora Auxiliar), Edgardo Rodríguez Quilinchini (Procurador General Auxiliar).

San Juan, Puerto Rico, a 31 de octubre de 1997

Examinamos la justeza de la compensación [1] concedida a Culebra Enterprises Corp., etal., propietarios de unos terrenos en la Isla Municipio de Culebra, por la pérdida del valor de uso durante la vigencia de cierta reglamentación gubernamental que limitó temporalmente sus usos.

Entre los años 1966 al 1974, las entidades Culebra Enterprises, Corp.; Vango, Inc.; Navgo, Inc. y Govan, Inc. adquirieron aproximadamente 406 [2] cuerdas en la Isla Municipio de Culebra, para segregarlas y venderlas en fincas de cinco (5) cuerdas. El propósito era que sus adquirentes construyesen una (1) unidad de vivienda para uso vacacional. El esquema reglamentario vigente de la Junta de Planificación (Junta) así lo permitía. El 30 de noviembre de 1974, se enmendaron los Arts. 3 y 5 del Reglamento de Planificación Núm. 3 de 26 de enero de 1959 y aumentó a veinticinco (25) cuerdas el mínimo segregable. Al aprobarse estas enmiendas, Culebra Enterprises Corp., et al, habían segregado sus propiedades en lotes de cinco (5) cuerdas, para fines agrícolas. [3]

Después de la salida de Culebra de la Marina de Guerra de los Estados Unidos, se inició un proceso de planificación ordenada del municipio. La Junta, al amparo de la facultad conferida por la Ley Núm. 75 de 24 de junio de 1975, 23 L.P.R.A. secs. 1 et seq., enmendó el Plan de Usos de Culebra y reglamentó extensamente el desarrollo de sus terrenos. En el 1975 declaró a Culebra "caso especial" y aprobaron las Resoluciones JP-215, JP-215-A y Z-79. Como consecuencia, los terrenos de Culebra Enterprises Corp., et al, fueron clasificados como distritos "P" y "RO-25-C". Esta nueva reglamentación entró en vigor el 13 de agosto de 1975.

Esta primera clasificación "P" reservaba exclusivamente los terrenos así zonificados para gestiones y usos públicos. Un total de 208 cuerdas de terrenos, propiedad de las demandantes fueron así clasificadas y afectadas. [4]

La segunda clasificación, "RO-25-C", -baja densidad poblacional y uso agrícola- requería que las segregaciones tuvieran una cabida mínima de 25 cuerdas y una sola residencia para usos relacionados con actividades agrícolas. Al balance de terrenos propiedad de las corporaciones, o sea, 198 cuerdas [5] se les impuso esta zonificación. Como resultado, se detuvo el proyecto de desarrollo del complejo de residencias veraniegas.

Por tal razón, en noviembre de 1977 Culebra Enterprises Corp., et al, solicitaron a la Junta que les permitiesen segregar y vender los solares con la cabida de cinco (5) cuerdas. Adujeron tener derecho por haberse verificado esas segregaciones antes de la aprobación de los nuevos reglamentos. Esta solicitud fue denegada. Igual suerte corrió la reconsideración, notificada el 10 de mayo de 1978. No conformes, el 6 de febrero de 1979 instaron un pleito, al amparo de la Ley Federal de Derechos Civiles, 42 U.S.C.A. sec. 1983, contra los miembros de la Junta de Planificación y la Autoridad de Desarrollo y Conservación de Culebra, ante el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito de Puerto Rico. Alegaron que las actuaciones de los demandados violaron sus derechos civiles, al privarles de su propiedad sin el debido procedimiento de ley y que el haber mantenido las zonificaciones "P" y "RO-25-C" constituía una incautación de la propiedad, sin compensación.

El 15 de agosto de 1984, tras nueve (9) años de estar en vigor la reglamentación aludida, en virtud de una estipulación aprobada por el Tribunal de Distrito Federal, [6] las restricciones impuestas fueron eliminadas. La Junta permitió vender los solares de cinco (5) cuerdas para el desarrollo originalmente proyectado, una (1) unidad de vivienda de uso vacacional por cada solar. De esta forma desaparecieron las limitaciones al uso de las propiedades.

Quedó pendiente la reclamación por daños y perjuicios por la privación temporera en el uso de la propiedad. El 28 de junio de 1985 fue desestimada por prematura. El Tribunal de Apelaciones Federal para el Primer Circuito confirmó. Véase, Culebra Enterprises, et al. v. Rivera Ríos, 813 F. 2d. 506 (ler. Cir. 1987).

Así las cosas, el 17 de junio de 1986 demandaron al Estado Libre Asociado en el Tribunal Superior, Sala de Humacao. Alegaron que las designaciones de zonificación y uso constituyeron una congelación total de la propiedad que les privó de todo uso. Adujeron además, que las incautaciones de la Junta constituyeron una expropiación temporera sin justa compensación.

El ilustrado tribunal de instancia (Hon. Aldo Segurola), resolvió que la acción estaba prescrita por haber sido presentada transcurrido el año desde que las demandantes tuvieron conocimiento del daño, a saber, en 1975, cuando se rezonificaron los terrenos a distritos "P" y "RO-25-C". En revisión, mediante Opinión emitida en Culebra Enterprises, et al. v. Estado Libre Asociado, 127 D.P.R. 943 (1991), revocamos y devolvimos los autos al foro de instancia con el mandato de dilucidar en sus méritos el reclamo de incautación temporera por las clasificaciones impuestas por el Estado sobre los terrenos de las corporaciones.

Oportunamente las demandantes solicitaron Sentencia Sumaria Parcial respecto a las propiedades clasificadas como "P". El tribunal accedió y dictó Sentencia concluyendo que el Estado les había privado de todo uso productivo sobre esas propiedades, mientras estuvo vigente la clasificación "P", es decir, desde el 13 de agosto de 1975 al 15 de agosto de 1984. Subsiguientemente, durante la vista evidenciaria para adjudicar ]a reclamación y compensación sobre las propiedades zonificadas "RO-25-C", las demandantes presentaron los testimonios de Andrew Fletcher -oficial de las corporaciones- Carlos Gaztambide -ingeniero, agrimensor y tasador- y el economista Bartolomé Stipec. El testimonio del agrónomo Santiago Crespo Ocasio fue estipulado. Aunque el tribunal le requirió anticipadamente al Estado la presentación de prueba pericial sobre el valor de los daños, éste no lo hizo ni presentó prueba pericial para rebatir la de los demandantes. Subsiguientemente, en ninguna de las etapas ulteriores del litigio, el Estado la presentó. [7]

En síntesis, el perito Gaztambide estableció, primero, el valor de cada parcela antes de la reglamentación y, segundo, su valor residual luego de la nueva reglamentación. Para obtener esta cifra, las propiedades clasificadas como "P" no fueron valoradas, contrario a las clasificadas "RO-25C". Tercero, consignó la pérdida de valor en el mercado luego de aplicada la zonificación establecida por la nueva reglamentación. Determinada la diferencia, Gaztambide estimó el valor de inversión de las parcelas para lo cual consideró, (a) los gastos incurridos para la venta, que fueron descontados del valor en el mercado antes de la reglamentación; (b) el período durante el cual las parcelas serían vendidas [estimado en una parcela al mes durante un plazo de seis (6) años] y, por ú1timo, (c) la tasa de descuento para determinar el valor presente de las parcelas. [8]

Sobre los terrenos clasificados como "P", 208 cuerdas, el perito Gaztambide calculó en $1,971,000.00 su valor antes de la zonificación. Como consecuencia de la nueva clasificación, concluyó que perdieron todo valor. Posteriormente consideró que la venta de estos terrenos demoraría seis (6) años, a razón de la venta de una parcela por mes. Finalmente, opinó que la venta produciría un ingreso neto de $1,799,000.00. A estos $1,971,000.00 le descontó $172,000.00 por concepto de gastos de mercadeo y venta de las propiedades. Esta d1tima cantidad se dividió entre el período de venta, estimando un ingreso neto anual de $299,800.00. Para calcular el valor presente de la ganancia, $1,799,000.00, descontó a razón del 13% [9] y así estimar el valor actual de la diferencia de valor en el mercado. La suma de las ganancias anuales convertidas a su valor presente reflejó $1,200,000.00 como valor actual de la posible ganancia. [10]

En resumen, Culebra Enterprises, et al., reclaman como justa compensación por la incautación temporera, la suma de $2,100,160.00 distribuida así: $1,319,472.00 por los terrenos zonificados como "P" y $780,688.00 por aquellos clasificados "RO- 25-C".

El entonces Tribunal Superior de Humacao, Unidad Especial de Jueces de Apelaciones (Hon. Antonio Amadeo Murga), mediante Sentencia dictada el 3 de noviembre del 1994 concluyó que la clasificación "P", impuesta sobre 208 cuerdas propiedad de las apelantes, tuvo como único fin "conservar las tierras así clasificadas en su estado natural existente" sin que fuera propósito ulterior expropiarlas "eventualmente para efectuar mejoras públicas". Dicha clasificación impidió todo uso de los terrenos durante el período que estuvo vigente la reglamentación, es decir, desde el 13 de agosto de 1975 al 15 de agosto de 1984. Además razonó, que tal privación de uso, constituyó una incautación temporera sin justa compensación, contrario a nuestra Constitución y la Federal. Les reconoció el derecho a recibir compensación por esa pérdida temporal.

Respecto a los terrenos clasificados "RO-25-C", el ilustrado foro sentenciador concluyó que aunque el uso agrícola de estos terrenos era limitado, y el uso más adecuado era destinarlos a residencias veraniegas, las demandantes no fueron privadas de todo uso económico, toda vez que podían agrupar los predios segregados de 5 cuerdas, en fincas de 25 cuerdas y así venderlos para los usos contemplados originalmente. No compensó por la zonificación impuesta a estas propiedades, bajo el criterio de que no fueron privadas de todo uso económico beneficioso.

Finalmente, en relación a la medida de daños en el caso de una expropiación temporera, reconoció que la compensación debía consistir en el "rendimiento que produjo o razonablemente debió producir la propiedad durante el período que duró la expropiación temporera". (Sentencia, pág. 21), considerando el mejor uso que pudo brindársele a la propiedad. Razón que la ganancia que produciría la inversión del valor de la propiedad, podía utilizarse como medida para fijar el valor del uso del terreno durante el tiempo de la incautación. Acogió el método que fijó en $1,200,000.00 el valor de los terrenos clasificados "P", dedicados a su mejor uso. Además aceptó, que durante el tiempo que estuvo vigente la reglamentación, esa cantidad pudo haber generado una ganancia de $829,357.00. No obstante, resolvió que al valor del terreno debía descontársele el elemento inflacionario, pues las demandantes recibieron la propiedad con un aumento de valor debido, entre otros factores, la inflación acumulada.

Para compensar el rédito real por el uso de la tierra, adjudicó el 1% anual como beneficio real dejado de recibir durante el período que duró la incautación temporera. [11] Tomando como correcto el valor de los terrenos clasificados "P" en $1,200,000.00, estimó que durante el período de la incautación, las demandantes debían recibir el I% de dicho valor, es decir $108,065.75. [12] Concedió además intereses al 5% anual desde el 17 de junio de 1986, fecha de radicación de la demanda. Por último, no concedió compensación alguna por la limitación de uso sobre los terrenos clasificados "RO-25-C". Por tal razón, la demanda fue desestimada respecto a las corporaciones Navgo Inc. y Govan, Inc., cuyas propiedades estaban sometidas a dicha clasificación. Los demandantes apelaron a este Foro. [13]

Según indicado, el Artículo II, Sección 9 de nuestra Constitución establece que "[n]o se tomará o perjudicará la propiedad privada para uso público a no ser mediante el pago de una justa compensación y de acuerdo con la forma provista por ley."

A su amparo, hemos reconocido que "la autoridad [del Estado] para expropiar está limitada por la exigencia de que la cosa sea para un fin público y se pague justa compensación." Culebra Enterprises et als. v. E.L.A., supra; E.L.A. v. Rosso, 95 D.P.R. 501, 536 (1967). De ordinario, el Estado ejerce directamente su poder constitucional instando un recurso de expropiación. Como contraparte de este poder constitucional, existe la acción de expropiación a la inversa para remediar aquellos casos de ocupación fisica o incautación por medio de reglamentación, sin previa consignación de justa compensación. [14] Ahora bien, la obligación de pagar justa compensación también cobra vigencia cuando el Estado realiza una "incautación de hecho" al afectar sustancialmente el uso de la propiedad, físicamente o por medio de su reglamentación. Hampton Development Corp. v. Estado Libre Asociado, res. el 18 de enero de 1996; Veláquez v. E.L.A., res. el 1 de febrero de 1994; Arenas Procesadas Inc. v. E.L.A., res. el 2 de febrero de 1993. Ante estas situaciones, la compensación comprende el valor de uso de la propiedad durante el tiempo que el Estado privó al dueño de todo uso productivo de la misma. Hampton Dev. Corp. v. E.L.A., supra.

El deber del Estado de indemnizar a los propietarios cuando la reglamentación estatal afecta todo uso de ]a propiedad, tuvo su génesis en la máxima enunciada por el Juez Holmes en Pennsylvania Coal Co. v. Mahon, 260 U.S. 393, 415 (1922), en el sentido de que, "aunque la propiedad puede ser reglamentada hasta cierto grado, si la reglamentación excede unos límites, se considerará que hubo una incautación". (Traducción nuestra). Así pues, es norma establecida que cuando la reglamentación estatal conlleva privar al dueño de todo uso efectivo de su propiedad, el remedio constitucionalmente procedente es el pago de una compensación monetaria por el período que duró la reglamentación. First English Evangelical Lutheran Church v. County of Los Angeles, 482 U.S. 304 (1987); Agins v. Tiburon, 447 U.S. 255 (1980); Arenas Procesadas, supra; Culebra Enterprises, supra. Al respecto, determinada la existencia de una incautación temporera como consecuencia de la reglamentación estatal, la sola invalidación o su eliminación, sin compensación por el uso de la propiedad durante el tiempo de su vigencia, no es remedio suficiente. First English Evangelical Lutheran Church v. County of Los Angeles, supra, pág. 319.

En una de sus más recientes expresiones, el Tribunal Supremo federal reconoció que el requisito de compensación respondía al hecho de que una "reglamentación que deja al dueño sin opciones productivas o benéficas para su uso, por requerirle que su propiedad permanezca sustancialmente en su estado natural, implica el alto riesgo de imponerle cierto tipo de servicio público bajo la excusa de mitigar algún daño público. Cuando ese balance de intereses se rompe, perjudicando al dueño, '[p]ensamos que existen buenas razones para nuestra reiterada creencia de que si el dueño de la propiedad inmueble es llamado a sacrificar todos los usos económicos beneficiosos a nombre del bienestar común, esto es, dejar su propiedad económicamente inerte, ha sufrido una incautación.’" Lucas v. So. Carolina Coastal Council, 505 U.S. 1003, 1018-19; 120 L. Ed. 798, 815 (1992). (Traducción nuestra).

La razón de decidir es que la total privación del uso benéfico, desde el punto de vista del dueño, equivale a una expropiación física. Ciertamente la determinación final de si ocurrió una incautación variará en cada caso, de acuerdo a los hechos específicos de cada controversia, sopesando distintos valores para obtener un equilibrio dinámico y razonable entre los intereses particulares y los de la comunidad. Entre los elementos a considerar, hemos destacado los siguientes: naturaleza de la actuación gubernamental; el impacto económico de la reglamentación sobre las personas o entidades afectadas; y si el impacto económico sobre el individuo es menor que el interés protegido por la reglamentación. Hampton Development Corp. v. E.L.A., supra; Arenas Procesadas v. E.L.A., supra. Véase, R. Rotunda, J. Nowak, Treatise on Constitutional Law, Substance and Procedure, 1992, sec. 15.12; 15.14.

Conforme esta normativa, [15] examinemos primeramente el reclamo de que se configuró una incautación temporera vía la reglamentación estatal sobre aquellas propiedades clasificadas RO-25-C, aproximadamente 198 cuerdas.

Esta clasificación (RO-25-C) es de muy baja densidad poblacional, que en la situación peculiar de Culebra, se estableció para "conservar el paisaje natural y1o carácter agrícola del interior del Municipio de Culebra". Art. 6:00, Culebra: Plan de Uso de Terrenos 1975, Junta de Planificación. Las restricciones que impone sobre los terrenos son sustanciales. Primero, requiere un (1) solar cuya cabida mínima sea de veinticinco (25) cuerdas. Segundo, permite únicamente el uso para fines agrícolas y pastos para ganado. Tercero, solamente autoriza una (1) estructura que no exceda dos niveles, para uso inmediato del agricultor y su familia. Cuarto, el área de ocupación no puede exceder trescientos metros cuadrados (300 mt.2) por unidad de vivienda. Ante estas limitaciones, la ilustrada sala sentenciadora concluyó que la actividad agrícola en Culebra no es económicamente viable. Reconoció "que dada la singular belleza y atractivo casi paradisiaco de Culebra, el uso más adecuado del terreno era para la construcción de residencias de verano. " No obstante, dicho foro justificó su negativa a compensar por los terrenos asf clasificados, sobre el frágil argumento de que las apelantes podían agrupar las fincas existentes en nuevas fincas de veinticinco cuerdas y revenderlas para los fines originalmente propuestos. Es decir, una (1) residencia veraniega por finca. En consecuencia, rehusó concluir que la clasificación RO-25-C configuró una privación de todo uso económico de los terrenos.

Aunque este razonamiento es respetable, no podernos abordar esta controversia en abstracto. Su adjudicación final requiere un análisis pragmático, habida cuenta de que la tierra. en Puerto Rico es un recurso natural escaso y de continuo incremento en valor, resultado natural del aumento poblacional y desarrollo industrial. E.L.A. v. Rodríguez, 103 D.P.R. 636 (1975).

Al conjugar los diversos factores envueltos -extensión geográfica limitada, topografía accidentada, clima, poca precipitación pluvial, ausencia de abastos de agua y distanciamiento de los mercados potenciales- es ineludible concluir que la actividad agrícola en Culebra es casi inexistente. Si a estos factores añadimos el tipo de suelo (los terrenos clasificados "RO- 25-C" consistían en suelos series descalabrado y roca volcánica) en el área cuyas características son poca profundidad y fertilidad, propensas a daños por erosión, comprendemos mejor la poca actividad y pobre potencial agrícola.

Aún así, la Junta de Planificación impuso esta zonificación en la Isla de Culebra, cuyo tamaño aproximado es 10.23 millas cuadradas, equivalente a 7,304 cuerdas de terreno. En Puerto Rico, ("la Isla Grande"), para el año 1992 existían un total de 22,350 fincas cuyas cabidas totalizaban 826,893 cuerdas de terreno. De estos, el sesenta y seis (66%) por ciento tenían un tamaño menor de veinte cuerdas. U.S. Department of Commerce, 1992, Census of Agriculture, Vol. 1, Part 52, Puerto Rico. Es un contrasentido exigir en Culebra fincas de 25 cuerdas, cuando en nuestra isla -cuyo territorio es sustancialmente mayor- la realidad demuestra que las fincas agrícolas son de menor tamaño.

Esta realidad no era desconocida por la Junta de Planificación al imponer la nueva zonificación. Descartado el uso agrícola, por las características geográficas y geológicas, es evidente que ]a clasificación "RO-25-2" tuvo el efecto inmediato de obligar a conservar los terrenos en su estado natural. Ante esa realidad innegable, discreparnos de la propuesta del foro de instancia, corno uso posible, la edificación de unas segundas residencias por cada solar de veinticinco (25) cuerdas. Ese remedio es incongruente con la clasificación en controversia, se aparta de la realidad social y características de este tipo de casa veraniega. Repetimos, bajo la clasificación en controversia, sólo podían destinarse los terrenos a usos agrícolas, no para fines recreacionales.

Por otra parte, la realidad puertorriqueña demuestra que las llamadas "segundas residencias", usualmente consisten de apartamentos o residencias que ubican en predios que varían entre trescientos o seiscientos metros cuadrados (300 rnt2), una cuerda (3930.39 rnt.2) o, quizás, un máximo de cinco (5) cuerdas (19651.95 rnt2). Es ilusorio que un individuo adquiera veinticinco (25) cuerdas de terreno (98,258 rnt.2) para construir una (1) casa de veraneo. Una finca de veinticinco cuerdas representa una vasta extensión de terreno que, considerando su costo, pocos pueden sufragar. Aun cuando esa posibilidad fuera real, implicaría que sólo una minoría de ciudadanos podrá disfrutar de la belleza excepcional y parajes extraordinarios de la Isla de Culebra, en detrimento de una mayoría de la población.

En conclusión, establecida la dificultad de la actividad agrícola y reconocido que el mejor uso de los terrenos era dedicarlos a residencias veraniegas, forzoso es concluir que las restricciones de la clasificación RO-25-C, sobre las 197.971 cuerdas, impidieron todo su uso productivo. Por ende, la reglamentación configuró una incautación temporera de la propiedad que exige el pago de una justa compensación. Incidió el ilustrado tribunal de instancia.

Igual solución se impone respecto aquellos terrenos clasificados "P", aproximadamente 208 cuerdas. Al reservarse dichas propiedades para uso exclusivo por parte del Estado, los propietarios quedaron desprovistos de conferirle cualquier uso productivo a éstos. Esta zonificación, vigente desde el 13 de agosto de 1975 al 15 de agosto de 1984 -nueve años- claramente constituyó una incautación temporera de la propiedad por vía de reglamentación. [16] El Estado tuvo tiempo suficiente para iniciar formalmente un proceso de expropiación. No lo hizo. Estamos convencidos de que bajo los parámetros constitucionales y legales prevalecientes, las particularidades de este caso configuraron una incautación temporera de la propiedad que exige una justa compensación equivalente al valor de uso de la propiedad durante el tiempo que duró la reglamentación. Así aclarado, examinemos la compensación.

Reafirmamos la norma de que, como foro apelativo, no estamos obligados "a seguir indefectiblemente la opinión, juicio, conclusión o determinación de un perito o facultativo ... y que todo tribunal está en plena libertad de adoptar su criterio propio en la apreciación y evaluación de la prueba y hasta descartar la misma aunque resulte ser técnicamente correcta". Prieto v. Maryland Casualty Co., 98 D.P.R. 594, 623 (1970); Gallardo v. Petiton, res. el 30 de noviembre de 1992; Díaz García v. Aponte Aponte, 125 D.P.R. 1, 13 (1989).

También reiteramos la doctrina establecida de que sólo intervendremos si la cuantía es "exagerada o muy baja". La menor Nilda I Vélez Rodríguez v. Amaro Cora, res. el 10 de abril de 1995; Torres Solís v. A.E.E., res. el 7 de junio de 1994; Sanabria v. E.L.A., res. el 17 de febrero de 1993; Rodríguez Cancel v. A.E.E., 116 D.P.R. 443 (1985).

Según expuesto, las apelantes Culebra Enterprises, Corp., et al., impugnan por insuficiente, los $108,000.00 concedidos por el tribunal de instancia como indemnización por el daño causado debido a la pérdida de uso de los terrenos durante nueve (9) años de vigencia de la reglamentación impugnada. Además según hemos reconocido, procede una compensación por la incautación temporera de los terrenos clasificados RO-25-C. En cuanto al primer extremo, coincidimos. Si realizáramos un cálculo matemático dividiendo la suma concedida, $108,065.75, entre la totalidad de los terrenos 208 cuerdas, resultaría en un rendimiento por cuerda ascendente a $519.55. Esta cifra dividida entre 9 años equivale a que el Estado terminó pagando aproximadamente un canon irrisorio de $57.72 anual por cada cuerda de terreno. La naturaleza de la actuación gubernamental tuvo el efecto de paralizar durante esos años el desarrollo originalmente propuesto, así como cualquier otro uso posible, sobre las 406 cuerdas.

Ello, unido a la extensión de los terrenos reservados para uso público, sin que el Estado siquiera iniciara un proceso formal de expropiación, nos obliga a coincidir con el reclamo de que la cuantía concedida es insuficiente.

Concluido que ocurrió una incautación temporera sobre toda la propiedad de las apelantes, procede determinar la indemnización por la pérdida del valor de uso de la propiedad durante el período que estuvo vigente la reglamentación. La cuestión es novel y sumamente compleja. El Tribunal Supremo Federal no ha adoptado ninguna fórmula particular para calcular este tipo de compensación, probablemente debido al carácter innovador del remedio. First English Evangelical Lutheran Church of Glendale v. County of Los Angeles, supra; Nollan v. California Coastal Commission, 483 U.S. 825 (1987); Lucas v. South Carolina Coastal Council, supra. Al así actuar ha dejado a la discreción de los tribunales la valoración de los daños conforme las circunstancias particulares de cada caso y los diferentes métodos de cálculo propuestos.

Algunos tribunales estatales y apelativos han desarrollado y aplicado diversos métodos. Al presente, ninguno predomina. J. Mikitish, Measuring Damages for Temporary Regulatory Takings: Against Undue Formalism, 32 Arizona L. Rev. 985 (1990); C. Barnes, Just Compensation or Just Damages: The Measure of Damages for Temporary Regulatory Taking in Wheeler v. City of Pleasant Grove, 74 Iowa L. Rev. 1243 (1989).

Entre los métodos propuestos se destacan los siguientes: precio de opción, [17] canon de arrendamiento, [18] realidad del daño, [19] medida del daño [20] y valoración de daños y rendimiento en el mercado de la diferencia del valor de la propiedad antes y después de la reglamentación. [21]

Se observa, pues que la valoración de la compensación en este tipo de controversias es sumamente compleja y contiene una gran dosis de especulación, debido a la multiplicidad de circunstancias y factores que pueden incidir durante una incautación temporera y a los diversos elementos aleatorios que influyen en su cómputo. Sin embargo, no cabe duda que el propósito de la indemnización monetaria es resarcir al propietario por las pérdidas sufridas como consecuencia de la incautación temporera.

En esta etapa del litigio, la ausencia total de prueba, de una parte, el Estado, dificulta enjuiciar los reclamos de las apelantes. Esta situación nos obliga a abstenemos en este momento de expresarnos sobre cuál de los métodos ensayados satisface adecuadamente una justa compensación cuando ocurre una incautación temporera de la propiedad.

Resolvemos devolver los autos originales al tribunal de instancia para que, previa vista evidenciaria, proceda a reevaluar la justa compensación a concederse. Al proponer este curso de acción, lejos de dar una injustificada oportunidad al Estado de dilucidar nuevamente la cuantía a concederse, promovemos la celebración de un procedimiento equilibrado y justo en el que el juzgador tenga ante sí todos los elementos que le permitan hacer cumplida justicia. Esta solución es comprensible y justa debido a la pericia que este tipo de casos exige, los múltiples factores que inciden sobre la determinación final y lo novel de la fórmula que finalmente adoptemos, la cual con toda probabilidad servirá de precedente para casos posteriores. [22]

Se dictará la correspondiente sentencia.

Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte integrante de la presente, se modifica la Sentencia de Instancia para reconocer la incautación temporera. y procedencia de indemnización por los terrenos clasificados como RO-25-C y para modificar la indemnización concedida a los otros terrenos. Se ordena se devuelvan los autos originales al Tribunal de Primera Instancia, para que previa vista evidenciaria conforme los pronunciamientos esbozados en esta Opinión, proceda a reevaluar la justa compensación a concederse. Así modificada, se confirma en sus restantes extremos.

Lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. Los Jueces Asociados señores Rebollo López y Hernández Denton emitieron Opiniones Concurrentes y Disidentes. El Juez Asociado señor Fuster Berlingeri disiente sin opinión escrita.

Isabel Llompart Zeno Secretaria del Tribunal Supremo

A pesar de que coincidimos con la mayoría de los integrantes del Tribunal en el resumen que hace de la normativa imperante en nuestra jurisdicción referente a los derechos que asisten a los ciudadanos frente al poder de expropiación del Estado, diferimos vehementemente de la disposición que del caso hace la Mayoría, esto es, del resultado del mismo.

Como correctamente se señala en la Opinión mayoritaria, la obligación de pagar por parte del Estado al amparo de las disposiciones de la Sección 9 del Artículo 11 de nuestra Constitución no sólo se activa cuando éste insta directamente, en la consecución de un fin público, un recurso de expropiación sino cuando el Estado realiza una "incautación de hecho" de la propiedad, ya sea físicamente o por medio de reglamentación a esos efectos.

Endosarnos la posición que asume la Mayoría en el presente caso a los efectos de que esa "incautación de hecho" ocurre cuando la acción gubernamental "afecta sustancialmente el uso de la propiedad"; cuando la reglamentación "deja al dueño sin opciones productivas o benéficas para su uso, por requerirle que su propiedad permanezca sustancialmente en su estado natural"; y/o cuando la. acción del Estado priva al dueño de la propiedad del "uso más adecuado" de la misma. En otras palabras, cuando se da cualquiera de las situaciones antes expuestas, se entiende que la acción gubernamental ha impedido "todo uso productivo" de la propiedad afectada y que, en consecuencia, se ha configurado una "incautación temporera de la propiedad que exige el pago de una justa compensación"; ello al amparo, repetimos, de las disposiciones de la Sección 9 del Artículo II de la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.

Dados los hechos particulares del presente caso, según los mismos surgen de la Opinión mayoritaria, estimamos correcta la determinación de la Mayoría de que eso fue precisamente lo que ocurrió en el mismo; esto es, que en el presente caso ocurrió una incautación temporera de la propiedad en controversia que exige el pago de una justa compensación ya que no resulta suficiente, desde un punto de vista constitucional, la mera invalidación o eliminación de la reglamentación impugnada.

Ahora bien, no podernos endosar ni suscribir el "remedio" que provee la Mayoría en este caso para la situación descrita anteriormente. Esto es, diferimos vehementemente de la determinación de la Mayoría de "devolver los autos originales al tribunal de instancia para que, previa vista evidenciaria, proceda a reevaluar la justa compensación a concederse " a los apelantes.

Como surge de la propia Opinión mayoritaria, el tribunal de instancia no sólo señaló una vista con el propósito expreso de determinar la compensación a ser concedida a los apelantes, sino que "le requirió anticipadamente al Estado la presentación de prueba pericial sobre el valor de los daños" a concederse a éstos. El Estado no sólo no presentó dicha prueba pericial en su turno correspondiente, sino que no presentó prueba para refutar la prueba pericial que presentaron los apelantes sobre los daños por ellos sufridos. De hecho, y como surge del escolio número 7 de la Opinión mayoritaria, el Estado incumplió repetidamente con los requerimientos que el tribunal de instancia le hiciera a esos efectos; ello al extremo de que dicho foro judicial se vio obligado a emitir una orden para que el abogado del Estado mostrara causa por la cual no debía ser encontrado incurso en desacato.

La "excusa" ofrecida por dicho abogado no sólo causa consternación en nuestro ánimo judicial sino gran preocupación sobre cómo se defienden los intereses del Pueblo de Puerto Rico por los funcionarios que tienen dicha encomienda. Dicho abogado expresó en la vista señalada para mostrar causa, según el resumen que hizo el tribunal de instancia, que:

Ante esta situación, ¿qué hace la Mayoría? En nuestra humilde opinión, el Tribunal en el día de hoy premia la desidia, la displicencia y la incompetencia de los funcionarios designados por el Estado para representar, y defender, sus intereses en esta clase de casos; ello en perjuicio no sólo de una sana administración de la justicia, sino de los intereses de unos apelantes que, en todo momento, cumplieron a cabalidad con los requerimientos que nuestro ordenamiento jurídico les impone.

Los aquí apelantes presentaron, según le fue requerido por el tribunal de instancia, prueba pericial respecto a los daños por ellos sufridos como consecuencia de la incautación temporera de su propiedad. Dicha prueba presentada por medio de peritos en la materia, cuya capacidad y competencia profesional nunca ha sido cuestionada, mucho menos su credibilidad. Por otro lado, el razonamiento utilizado por estos peritos y el método utilizado por ellos en la valoración de los daños sufridos por los apelantes, como consecuencia de la acción gubernamental, tampoco ha sido objeto de impugnación o señalamiento a1guno.

Constituye jurisprudencia reiterada que la declaración de un testigo, no contradicha, sobre un hecho determinado debe merecer crédito al juzgador de los hechos, a menos que su declaración sea físicamente imposible o inverosímil o que, por sus contradicciones o su conducta en la silla testifical, sea indigno de crédito. Miranda Soto v. Mena Eró, t09 D.P.R. 473 (1980); Villalonga, Com. v. Tribunal de Distrito, 74 D.P.R. 331 (1953); Biaggi v. Sucn. Esbrí, 71 D.P.R. 450 (1950); Cintrón v. Cintrón, 70 D.P.R. 770 (1950); Caballero v. González, 53 D.P.R. 539 (1938).

Es correcto que la citada jurisprudencia no se refiere, en específico, a testigos periciales y que, como señala la Mayoría, en relación con éstos hemos resuelto "que, como foro apelativo, no estamos obligados a seguir indefectiblemente la opinión, Juicio, conclusión o determinación de un perito...

Ahora bien, de la misma manera en que un tribunal de instancia no puede arbitrariamente descartar el testimonio de un testigo sobre un hecho en controversia --a menos que el mismo sea inverosímil o físicamente imposible, etc.- este Tribunal tampoco eso facultado para descartar, de manera arbitraria, un testimonio pericial que fue presentado a nivel de instancia. Nadie, incluyendo a este Tribunal, tiene discreción absoluta. La acción de la Mayoría de brindar una "segunda oportunidad" al Estado es totalmente errónea; sobre todo en el presente caso en que el Estado, habiéndosele brindado la oportunidad para hacerlo, se cruzó de brazos y no presentó prueba pericial a1guna, aduciendo una increíblemente pobre excusa para tratar de justificar su irresponsable actuación. Debe recordarse que el Derecho en Puerto Rico es rogado y de carácter adversativo, Rodríguez Cruz v. Padilla, 125 D.P.R. 486 (1990), y que la función del juez no es "salvarle" el caso a un litigante que no cumple con lo preceptuado en nuestro ordenamiento jurídico; mucho menos al Estado, el cual es un litigante poderoso.

Un análisis de la prueba pericial presentada por los apelantes a nivel de instancia, respecto a los daños sufridos por éstos como consecuencia de la acción gubernamental impugnada, demuestra que la misma es una lógica y razonable. En consecuencia, no hay razón alguna para descartar la misma. Más aún, cuando consideramos el hecho de que la Mayoría no establece, o resuelve, cuál es el método valorativo correcto a utilizarse en esta clase de situaciones, dejando la cuestión "en el aire".

En resumen, esta segunda oportunidad que brinda el Tribunal al Estado para cumplir con la obligación original que desperdició, sin excusa válida alguna, resulta ser totalmente improcedente en derecho. Es por ello que nos vemos obligados a disentir.

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