2019 DTS 71 CONSEJO DE TITULARES V. CHAMAH MARTINEZ, 2019TSPR071 -Jurisprudencia del TSPR

2019 Jurisprudencia del Tribunal Supremo de P. R. del año 2019

2019 DTS 71 CONSEJO DE TITULARES V. CHAMAH MARTINEZ, 2019TSPR071

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar

Peticionario

Eduardo Chamah Martínez

Recurrido

Certiorari

2019 TSPR 71

202 DPR ___, (2019)

202 D.P.R. ___, (2019)

2019 DTS 71, (2019)

Número del Caso: AC-2018-2

Fecha: 15 de abril de 2019

Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de Carolina – Guayama, Panel IX

Abogados de la parte peticionaria: Lcdo. Rafael E. Rivera Sánchez

Lcda. Gwendollyn Feliciano Reyes

Lcdo. Michel Godreau

Abogado de la parte recurrida: Lcdo. José Alfredo Prats

Materia: Ley de Condominios- Arrendamientos a corto plazo

Resumen: Se dicta sentencia desestimando el recurso de certiorari y se dejan sin efecto las sentencias dictadas por los foros recurridos y estos procedan a desestimar la causa de acción presentada por el Consejo de Titulares por ésta haberse tornado académica. Tiene Opiniones disidentes.

ADVERTENCIA

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SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 15 de abril de 2019.

La controversia inicial en este caso requería evaluar la compatibilidad de los arrendamientos a corto plazo con el uso residencial al que está destinado un bien inmueble sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, conforme a su escritura matriz y reglamento. No obstante, en vista de ciertos cambios fácticos acaecidos durante el trámite apelativo del pleito, nos corresponde determinar, como cuestión de umbral, si la controversia continúa siendo una justiciable o si, por el contrario, advino académica como consecuencia de un cambio sustancial en el estado de Derecho que rige la relación entre las partes. Veamos.

El 14 de abril de 2015, el Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar (Condominio) presentó ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Carolina, una Petición de Sentencia Declaratoria, Interdicto Preliminar y Permanente en contra del Sr. Eduardo Chamah Martínez, titular del apartamiento 702 del Condominio. En ésta, le solicitó al foro primario que ordenara al señor Chamah Martínez cesar y desistir de alquilar su unidad en calidad de hospedería, dado que dicha explotación comercial violentaba las disposiciones contenidas en la escritura matriz y el reglamento constitutivo del régimen de propiedad horizontal en la propiedad. Para fundamentar la procedencia de un remedio interdictal, el Consejo de Titulares arguyó que, ante la negativa del señor Chamah Martínez de cesar el uso ilegal de su unidad de vivienda, los titulares estaban sufriendo -y continuarían sufriendo- daños inmediatos, graves e irreparables que ponían en riesgo la seguridad, el bienestar y la tranquilidad del resto de los titulares. En su Petición, además, el Consejo alegó que el señor Chamah Martínez estaba promocionando y arrendando su apartamiento a corto plazo mediante una plataforma electrónica destinada a esos fines, llamada Home Away y que tal situación había generado malestar entre los residentes del Condominio.

Luego de varios trámites procesales, incluyendo el desistimiento de la petición de interdicto preliminar por parte del Consejo de Titulares, el Tribunal de Primera Instancia dictó una Sentencia Declaratoria mediante la cual concluyó que el derecho al uso y disfrute de la propiedad del señor Chamah Martínez estaba limitado y supeditado a lo establecido en la escritura matriz y el reglamento. A esos efectos, el foro primario concluyó que el destino del Condominio era residencial y que el alquiler de una unidad a corto plazo era incompatible con ese destino. Consiguientemente, el Tribunal de Primera Instancia declaró con lugar la demanda presentada y ordenó al señor Chamah Martínez satisfacer la suma de $1,000 en concepto de honorarios de abogado.

Inconforme, el señor Chamah Martínez presentó un recurso de apelación ante el Tribunal de Apelaciones. El 10 de agosto de 2017, ese foro dictó una sentencia y revocó el dictamen del Tribunal de Primera Instancia. Fundamentó su dictamen en el sentido amplio que debía atribuírsele a la palabra “uso” y cómo en aquellas instancias en que se pretenda prohibir una actividad específica en un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal la prohibición se deberá hacer constar de forma expresa en la escritura matriz del condominio. Véase Sentencia del TA, en la pág. 4. El Tribunal de Apelaciones concluyó que el arrendamiento a corto plazo no variaba el uso o destino del condominio, puesto que el arrendatario a corto plazo “está dándole a la propiedad un uso residencial”. Id. en la pág. 7.

Luego de que la reconsideración de ese dictamen fuese declarada no ha lugar, el Consejo de Titulares acudió ante este Tribunal mediante un recurso de apelación.[1] En éste, planteó como señalamientos de error los siguientes:

Primer error: Erró el Tribunal de Apelaciones al determinar que el arrendamiento por noche no varía el uso o destino del condominio, si quien lo alquila utiliza el apartamento para dormir, descansar, preparar sus alimentos y actividades similares.

Segundo error: Erró el Tribunal de Apelaciones al permitir una actividad comercial en un condominio para uso exclusivamente residencial.

Apelación, en la pág. 6.

El 28 de febrero de 2018, expedimos el auto solicitado y señalamos una vista oral, la cual tuvo lugar el 14 de noviembre de 2018. En ésta, la representación legal del señor Chamah Martínez indicó que de la escritura matriz ni del reglamento del Condominio surgía una prohibición a los alquileres a corto plazo. Arguyó que, por el contrario, en el propio reglamento se contemplaba el alquiler de los apartamientos sin que se estableciera una distinción entre arrendamientos a largo y a corto plazo. Indicó que tal distinción era innecesaria, puesto que las actividades que realizaban los arrendatarios a corto plazo eran las mismas que aquéllas que realizaban los que arrendaban la propiedad por periodos más extensos; a saber, dormir, descansar y realizar otras actividades consistentes con el uso residencial del apartamiento.

La representación legal del Consejo de Titulares, por otro lado, sostuvo que el arrendamiento a corto plazo de las unidades del condominio claramente constituía una explotación comercial vedada por la escritura matriz y el reglamento. Destacó que, bajo el razonamiento de la parte recurrida, los hoteles no deberían ser designados como de uso comercial, sino residencial. Según señaló, los requisitos establecidos mediante reglamento a los propietarios que deseaban arrendar sus propiedades dejaban claro que el único tipo de arrendamiento contemplado era aquel a largo plazo.

Durante la vista, además, el representante legal del Consejo de Titulares informó a este Tribunal sobre posibles enmiendas al reglamento del Condominio Condesa del Mar dirigidas a prohibir los arrendamientos a corto plazo. Ante esto, se le ordenó al Consejo comparecer, en un término de noventa (90) días, para notificar cuál había sido el resultado de ese proceso de enmienda.

En cumplimiento con esta orden, el 11 de febrero de 2019, el Consejo de Titulares compareció para informar que la enmienda había sido aprobada y presentada ante el Registro de la Propiedad el 7 de diciembre de 2018. Acompañó su moción con la Escritura Número 22, titulada Enmienda a Reglamento y Escritura Matriz. En lo que atañe la controversia ante nuestra consideración, la escritura enmienda el Artículo 27 del Reglamento del Condominio para que disponga lo siguiente:

Realizarlas de acuerdo con el destino dado al edificio el cual es exclusivamente residencial. Ningún titular podrá establecer en el edificio ninguna forma de explotación comercial, a menos que expresamente se autorice por la unanimidad de los titulares. Se prohíben los arrendamientos por noches, por fines de semana, a corto plazo (“short term”), se prohíben los arrendamientos tipo Homeaway, Airbnb y cualquier otra variación de las mismas que impliquen actividad comercial, turística, entre otras.

Según se establece en la escritura, esta enmienda surtirá efecto a partir de la fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad. Ante este desarrollo fáctico, corresponde determinar si la controversia ante nuestra consideración advino académica como consecuencia del cambio al estado de Derecho vigente entre las partes.

II.

En reiteradas instancias este Tribunal ha establecido que “[u]na controversia puede convertirse en académica cuando los cambios fácticos o judiciales acaecidos durante el trámite judicial tornan en ficticia su solución, convirtiéndose así en una opinión consultiva sobre asuntos abstractos de derecho”. P.P.D. v. Gobernador I, 139 DPR 643, 675–676 (1995). La academicidad, cual doctrina de autolimitación judicial, tiene el propósito de “evitar el uso inadecuado de recursos judiciales y obviar precedentes innecesarios”. PNP v. Carrasquillo, 166 DPR 70, 75 (2005) (citas omitidas). La determinación de academicidad ha de hacerse en función de una evaluación ponderada de los cambios a los hechos o al derecho aplicable para determinar si éstos suponen que la controversia entre las partes ha cesado de existir. Véase id; Com. de la Mujer v. Srio. de Justicia, 109 DPR 715 (1980).

De otra parte, cuando estos cambios ocurren en la etapa apelativa, nos compete, como máximo foro judicial, tomar medidas cautelares que propendan la certidumbre y seguridad entre las partes. A tenor con ese deber, en Berberena v. Echegoyen, 128 DPR 864 (1991) pautamos que, cónsono con la jurisprudencia federal en cuanto a este tema, cuando un caso se torna académico y los cambios fácticos que originaron la academicidad no resultan de un acuerdo entre las partes “el decreto del tribunal de instancia queda anulado (vacated) y el caso se devuelve con órdenes de desestimar la demanda”. Berberena, 128 DPR en la pág. 870. Esta norma sirve el propósito de evitar que dictámenes emitidos para controversias que se tornaron académicas sigan en vigor y puedan afectar los derechos de las partes. Véase Moreno v. UPR II, 178 DPR 969 (2010).

La desestimación de la causa de acción incoada y la derogación de los dictámenes de los foros inferiores no sólo promueve la certeza y seguridad judicial, sino que también deja el camino libre a la litigación futura de las disputas entre las partes sin perjudicar a ninguna de ellas por una decisión que, para todos los efectos, era preliminar y, como consecuencia de la academicidad del recurso, advino ineficaz y consultiva. Id.[2]

En fin, cuando el cambio en el estado de Derecho entre las partes ocurre en la etapa apelativa, tenemos el deber de tomar medidas cautelares adicionales a la desestimación del recurso ante nuestra consideración. Específicamente, nos corresponde dejar sin efecto los dictámenes de los foros inferiores y devolver el caso al Tribunal de Primera Instancia con instrucciones para que desestime la causa de acción en su totalidad. Moreno, 178 DPR en la pág. 975.

III.

En el caso ante nuestra consideración, la enmienda al Reglamento del Condominio Condesa del Mar mediante la cual se prohíben expresamente los arrendamientos a corto plazo ciertamente pone fin a la controversia que originó el litigio entre las partes. La actuación que sirvió de base para la reclamación presentada ante el Tribunal de Primera Instancia por el Consejo de Titulares fue justamente el arrendamiento, por parte del recurrido, de su unidad residencial por periodos cortos de tiempo mediante el uso de la plataforma virtual Home Away. Esta conducta, conforme al nuevo estado de Derecho que rige la relación entre las partes, está actualmente prohibida por el Reglamento del Condominio. En atención a ello, resulta forzoso concluir que la controversia planteada en el recurso presentado por el Consejo de Titulares se ha tornado académica y procede dictar sentencia desestimando el recurso ante nuestra consideración. Igualmente, procede dejar sin efectos los dictámenes emitidos por el Tribunal de Primera Instancia y el Tribunal de Apelaciones.

IV.

Por los fundamentos que anteceden y en virtud del cambio fáctico que representa la prohibición expresa contenida en las enmiendas al Reglamento, según éstas fueron aprobadas por la Junta de Condóminos y presentadas para su debida inscripción ante el Registro de la Propiedad, se dicta sentencia desestimando el recurso de certiorari presentado por el Consejo de Titulares. Asimismo, se dejan sin efecto las sentencias dictadas por los foros recurridos y se devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, para que proceda a desestimar la causa de acción presentada por el Consejo de Titulares por ésta haberse tornado académica.

Así lo pronunció el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez disiente y emite una opinión disidente. El Juez Asociado señor Estrella Martínez disiente y emite una opinión disidente. El Juez Asociado señor Colón Pérez hace constar la siguiente expresión:

“Toda vez que el Consejo de Titulares de un Condominio sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal puede, mediante reglamento, aclarar el alcance de cierta cláusula en la escritura matriz relacionada al uso que se le brinda a los apartamentos que componen el mismo, bien para permitir prohibir cierta actividad, tal como sucedió en la causa de epígrafe -- tornando así el presente caso en académico --, estamos conformes con el resultado en el día de hoy.”

José Ignacio Campos Pérez

Secretario del Tribunal Supremo

-Opinión Disidente emitida por la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez

-Opinión disidente emitida por el Juez Asociado señor ESTRELLA MARTÍNEZ

Notas al calce

[1] Según arguyó, el dictamen del Tribunal de Apelaciones era diametralmente opuesto al dictamen de ese mismo foro en el caso Rebeka Tosado Collins v. Consejo de Titulares del Condominio Montecielo, KLRA201600780. Luego de concluir de que el tracto procesal de ese caso era sustancialmente distinto, puesto que se trataba de un recurso de revisión de una determinación del Departamento de Asuntos de Consumidor y no de una sentencia declaratoria emitida por el Tribunal de Primera Instancia, acogimos el recurso presentado como un certiorari, por entender que era el recurso adecuado.

[2] El dictamen se fundamentó en lo resuelto por el Tribunal Supremo de los Estados Unidos en United States v. Munsingwear, Inc., 340 US 36, 39-40 (1950) (“The established practice of the Court in dealing with a civil case from a court in the federal system which has become moot while on its way here or pending our decision on the merits is to reverse or vacate the judgment below and remand with a direction to dismiss. That was said in Duke Power Co. v. Greenwood County, 299 U.S. 259, 267, 57 S.Ct. 202, 205, 81 L.Ed. 178, to be ‘the duty of the appellate court’. That procedure clears the path for future relitigation of the issues between the parties and eliminates a judgment, review of which was prevented through happenstance. When that procedure is followed, the rights of all parties are preserved; none is prejudiced by a decision which in the statutory scheme was only preliminary.”).

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