2019 Jurisprudencia del Tribunal Supremo de P. R. del año 2019
2019 DTS 71 CONSEJO DE TITULARES V. CHAMAH MARTINEZ, 2019TSPR071
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar
Peticionario
v.
Eduardo Chamah Martínez
Recurrido
Certiorari
2019 TSPR 71
202 DPR ___, (2019)
202 D.P.R. ___, (2019)
2019 DTS 71, (2019)
Número del Caso: AC-2018-2
Fecha: 15 de abril de 2019
Opinión disidente emitida por el Juez Asociado señor ESTRELLA MARTÍNEZ
San Juan, Puerto Rico, a 15 de abril de 2019.
“La parte apelante se reafirma en que la controversia presentada ante este ilustre Tribunal no se torna académica por el mero hecho de que el Reglamento se haya enmendado para prohibir que los apartamientos se transformen en hospederías”. Lcdo. Michel J. Godreau Robles, representante legal de Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar, Moción en Cumplimiento de Orden, pág. 1.
La interpretación errónea del derecho y su aplicación a un acto aislado para desechar una controversia en los méritos que se mantiene viva entre las partes y que incide en el desarrollo socioeconómico y de la economía colaborativa de Puerto Rico, conduce a este Tribunal a la utilización inadecuada de la doctrina de academicidad. Específicamente, hoy se interpreta erróneamente que el acto de enmendar un reglamento de un condominio sometido al régimen de propiedad horizontal, para validar una prohibición que es tajantemente contraria a la escritura matriz y que incide en el disfrute, el dominio y el interés propietario que tienen los titulares de sus unidades de vivienda, tornó una controversia en académica. Por considerar que, a la luz del derecho aplicable y en virtud de los postulados de agilidad y economía procesal, la controversia no solo persistió, sino que se recrudeció, por lo que requería ser adjudicada para conceder un remedio adecuado, completo y oportuno a las partes y vinculante a la sociedad en general, disiento.
I
En el año 1986, el Condominio Condesa del Mar (Condominio) fue sometido al régimen de propiedad horizontal. La escritura matriz del mismo limitó el uso de los apartamentos a uno residencial, sin más restricciones al respecto.[1] Además, reconoció que la edificación estaría compuesta de unidades individuales separadas e independientes en las cuales cada propietario adquiriría un derecho de propiedad particular y exclusivo sobre su unidad y un derecho conjunto de co-propiedad sobre los elementos comunes.[2]
En su momento, el Sr. Eduardo Chamah Martínez (señor Chamah) adquirió y se hizo titular del apartamento 702 del Condominio. Como parte de la administración de su propiedad, el señor Chamah optó por arrendar a corto plazo su apartamento, a través de una plataforma electrónica. En oposición a tal práctica, la administración del Condominio argumentó que se trataba de un uso comercial de la propiedad que estaba vedado por la escritura matriz y el reglamento.
Eventualmente, el Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar (Consejo) presentó una acción de sentencia declaratoria en contra del señor Chamah.[3] En respuesta, éste último refutó que los arrendamientos a corto plazo en su apartamento fuesen contrarios al uso residencial destinado en la escritura matriz del Condominio.
Ante tal controversia, el Tribunal de Primera Instancia determinó que el alquiler a corto plazo en disputa se trataba de un uso comercial del apartamento y que ello contravenía tanto la escritura matriz como el reglamento del Condominio. De ese modo, declaró con lugar la demanda presentada por el Consejo.
En desacuerdo, el señor Chamah acudió al Tribunal de Apelaciones. Tras evaluar ambas posturas, el Tribunal de Apelaciones revocó el dictamen del foro primario. Determinó que el uso residencial del apartamento en un alquiler a largo plazo era el mismo que en los arrendamientos a corto plazo. Así, razonó que la extensión del alquiler no variaba el uso y el destino del apartamento. Por ello, concluyó que el uso que le daba el señor Chamah a su apartamento no era contrario a lo establecido en la escritura matriz y en el reglamento del Condominio. A tales efectos, se expresó como sigue:
El arrendamiento de menos de noventa 90 días sigue siendo arrendamiento, al igual que el de sobre 90 días. La cantidad de días del alquiler, al igual que lo es el canon de renta, son términos específicos de un arrendamiento. El derecho de los titulares a arrendar sus apartamentos por el término que entiendan conveniente se encuentra subsumido en su derecho a ejercer el pleno dominio sobre su propiedad.[4]
En consecuencia, el Consejo presentó el recurso ante nuestra consideración, el cual acogimos como certiorari y optamos por expedirlo. Posteriormente, el 14 de noviembre de 2018, celebramos una vista oral en la cual ambas partes tuvieron la oportunidad de argumentar sus respectivas posturas. Durante esta vista, se anunció la posibilidad de que un bloque de titulares tramitara una enmienda al reglamento del Condominio para intentar prohibir expresamente los arrendamientos a corto plazo. A raíz de ello, se le proveyó al Consejo un término de noventa días para informar al Tribunal el resultado de tal trámite. En cumplimiento con lo ordenado, el Consejo notificó que, en efecto, el reglamento, no así la escritura matriz, había sido enmendado a los fines de prohibir expresamente los arrendamientos a corto plazo. Por tratarse de una enmienda al reglamento, la misma contó con la aprobación de 2/3 partes de los titulares.
A base de esta reciente enmienda al reglamento del Condominio, una Mayoría de este Tribunal decide erróneamente desestimar el presente recurso bajo la doctrina de academicidad. A continuación, discuto los fundamentos por los que entiendo la controversia continua viva y capaz de ser atendida por este Máximo Foro. Veamos.
II
Como es norma conocida, la academicidad es una de las doctrinas que autolimitan la intervención judicial. Asoc. Fotoperiodistas v. Rivera Schatz, 180 DPR 920, 932 (2011). La doctrina de academicidad requiere que, en todo pleito presentado ante un tribunal, exista una controversia real entre las partes. Amador Roberts et als. v. ELA, 191 DPR 268, 282 (2014). Así, como corolario de la doctrina de justiciabilidad, los tribunales deben abstenerse de atender controversias cuyos acontecimientos y cambios durante el trámite judicial tornan su solución en académica o ficticia. Com. de la Mujer v. Srio. de Justicia, 109 DPR 715, 724–725 (1980).
Ahora bien, la academicidad no es una norma absoluta, por lo que hemos reconocido escenarios excepcionales en los que procede nuestra intervención judicial en aras de proteger los intereses de la justicia. Estos son: (1) cuando se plantea ante el foro judicial una cuestión recurrente o susceptible de volver a ocurrir y que tienda a evadir la revisión judicial; (2) cuando la situación de hechos ha sido modificada por el demandado, pero el cambio no aparenta ser permanente, y (3) cuando se tornan académicos aspectos de la controversia, pero subsisten consecuencias colaterales vigentes. Asoc. Fotoperiodistas v. Rivera Schatz, supra, pág. 933.
Según adelanté, en el caso de autos, no cabe hablar de academicidad, pues la enmienda al reglamento del Condominio a los fines de restringir el término de los arrendamientos no convirtió en inexistente la controversia. Al no realizarse la enmienda en la escritura matriz, la controversia continúa siendo una viva y real entre las partes. Máxime, cuando el propósito de tal enmienda es restringir el uso de las unidades de vivienda. Esta restricción no está contemplada en la escritura matriz y es contraria a los derechos generales reconocidos en la propia ley. Me explico.
La Ley de Condominios, según enmendada,[5] dispone que “[l]a escritura que establezca el régimen de propiedad horizontal expresará clara y precisamente el destino y uso de toda área comprendida en el inmueble, y, excepto que este capítulo autorice lo contrario, una vez fijado dicho destino y uso sólo podrá ser variado mediante el consentimiento unánime de los titulares”. (Énfasis suplido). 31 LPRA sec. 1291. En cuanto a los derechos de los titulares de los apartamentos, reconoce que los mismos tendrán dominio sobre su unidad de vivienda y con ello llevar a cabo toda clase de actos jurídicos, lo que incluiría los arrendamientos. A tales efectos, establece lo siguiente:
Una vez se haya constituido el inmueble en régimen de propiedad horizontal, los apartamientos expresados en la sec. 1291a de este título podrán individualmente transmitirse y gravarse y ser objeto de dominio o posesión, y de toda clase de actos jurídicos ínter vivos o mortis causa, con independencia total del resto del inmueble de que formen parte, y los títulos correspondientes serán inscribibles en el registro de la propiedad de acuerdo con lo dispuesto en este capítulo y en la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad. (Énfasis suplido). 31 LPRA sec. 1291b.
Por otra parte, el reglamento podrá tener todas aquellas normas y reglas en torno al uso del inmueble y sus apartamientos, siempre y cuando, no contravenga las disposiciones de la ley y la escritura matriz. 31 LPRA sec. 1293a. Éste podrá ser modificado por dos terceras partes de los titulares y de porcentajes de participación en los elementos comunes del inmueble. Íd.
Ahora bien, la escritura matriz y el reglamento no son una sola fuente de obligaciones para los participantes del régimen. Soto Vázquez v. Vázquez Torres, 138 DPR 282, 295 (1995). Esta primera es de mayor jerarquía por constituir el contrato que rige a los titulares. Ello, particularmente se percibe cuando una enmienda a la escritura requiere unanimidad, mientras que una enmienda al reglamento sólo una mayoría. El requerimiento del consentimiento unánime sirve como “un mecanismo para preservar los derechos fundamentales propios del dominio en un medio deliberativo en el que se aprueban asuntos que afectan adversamente el disfrute de la propiedad privada y en condominio”. Rivera Rodríguez v. Junta Dir. I y II, 173 DPR 475, 483 (2008). Cuando se trate de asuntos que afecten el disfrute de la propiedad, ya sea la privada o del condominio, el requisito de unanimidad es esencial para preservar los derechos fundamentales propios de dominio. Consejo Titulares v. Ramos Vázquez, 186 DPR 311, 340 (2012). En cambio, cuando se trate de asuntos relativos a la conservación y administración de los elementos comunes, la Ley de Condominios se inclina a requerir el consentimiento de la mayoría. Íd.
La enmienda al reglamento, sobre la cual la Mayoría de este Tribunal basa su decisión para desestimar el presente caso, limita indebidamente el derecho a la propiedad de los titulares del Condominio. Ello, al imponerles el término sobre el cual podrán arrendar sus apartamentos; una restricción que no es acorde con la escritura matriz. Así también lo reconoce el propio Consejo en su comparecencia ante este Foro. Allí señala que la controversia no se ha tornado académica, pues entiende que la posición de la parte demandante es que la prohibición a los arrendamientos a corto plazo debe hacerse por enmienda a la escritura matriz. Véase, Moción en Cumplimiento de Orden, presentada el 11 de febrero de 2019.
La enmienda al reglamento del Condominio, prohibiendo expresamente los arrendamientos de un término menor de noventa días, no debe privar a este Tribunal de emitir un remedio adecuado, completo y oportuno en ley. Por el contrario, este Tribunal, como máximo foro apelativo, tiene la facultad y la responsabilidad de determinar si tal enmienda al reglamento impuso una restricción válida, lo cual opino no lo fue, e interpretar la compatibilidad de los arrendamientos a corto plazo con el uso residencial de los apartamentos.
No podemos perder de perspectiva que esta controversia incide en el derecho constitucional al disfrute a la propiedad privada, Const. PR, Art. II, sec. 7, y que es de alto interés público.[6] Es palpable que los arrendamientos a corto plazo están en boga no solo en nuestra jurisdicción, sino a nivel mundial. Por ello, no debe haber la menor duda que los arrendamientos a corto plazo han tomado un gran auge y que controversias como la de autos están muy presentes en los condominios o comunidades bajo el régimen de propiedad horizontal en nuestra jurisdicción.
Así, la interpretación de los arrendamientos a corto plazo en el contexto del régimen de propiedad horizontal amerita el pronunciamiento de este Tribunal en el ámbito de una controversia que lejos de morir, se recrudeció mediante la enmienda al reglamento. El Derecho no ha cambiado, como erróneamente aduce la Sentencia de este Tribunal. Lo que realmente ocurrió es que un sector de los titulares intentó cambiarlo, pero ellos mismos reconocen que tal acto no tornó la controversia en académica por no haber cumplido con todas las exigencias de la Ley de Condominios para ese fin.
A tenor con todo lo anterior, me reitero en que la controversia de autos no se tornó académica con la reciente enmienda realizada al reglamento. Ello, pues la prohibición no surge así de la escritura matriz. Al no constar en esta última, la controversia sigue siendo una viva y justiciable.
Aclarado el asunto sobre la academicidad, procedo a atender la controversia en los méritos.
III
Como vimos, la controversia en los méritos requería dilucidar si los arrendamientos a corto plazo en un condominio sometido al régimen de propiedad horizontal son cónsonos con el uso residencial plasmado en la escritura matriz y el reglamento del condominio o, si por el contrario, representan un uso comercial incompatible con éstos. Para ello, resulta conveniente hacer referencia al derecho aplicable sobre el régimen de propiedad horizontal.
El régimen de propiedad horizontal se adoptó en nuestra jurisdicción con el fin de proveerle al ciudadano la posibilidad de disfrutar el derecho a la propiedad plena e individual de un inmueble ubicado en un edificio, a la vez que se logra maximizar el uso del terreno. Consejo Titulares v. DACo, 181 DPR 945, 953 (2011). De ese modo, este régimen entrelaza dos formas independientes de propiedad: la propiedad privativa sobre el piso o apartamento y la copropiedad sobre los elementos comunes, siendo esta última accesoria a la propiedad sobre espacios privados. Cestero Aguilar v. Jta. Dir. Condominio, 184 DPR 1, 10 (2011).
Actualmente, nuestra Ley de Condominios, supra, tiene como uno de sus objetivos hacer factible el derecho a la propiedad individual sobre un apartamento en un edificio, salvaguardando el fin de aprovechar al máximo posible nuestra extensión territorial. Bravman, González v. Consejo Titulares, 183 DPR 827, 843 (2011). Al convergir el derecho individual de propiedad con el derecho al uso de áreas comunes, el estatuto reconoce que los apartamientos podrán transmitirse, gravarse, ser objeto de dominio o posesión y de toda clase de actos jurídicos. 31 LPRA sec. 1291b.
La Ley de Condominios, supra, reconoce la escritura matriz como una piedra angular del régimen al disponer que tiene la función de establecer el régimen de propiedad horizontal y, con ello, expresar “clara y precisamente el destino y uso de toda área comprendida en el inmueble”. 31 LPRA sec. 1291. Así, esta escritura es un estatuto privado que gobierna a los condóminos o titulares y a cuyas disposiciones debemos acudir para dirimir cualquier conflicto. Bravman, González v. Consejo Titulares, supra, pág. 845; Brown III v. JD Cond. Playa Grande, 154 DPR 225, 232 (2011). Ello, dado a que “todos y cada uno de los titulares al comprar sus respectivos apartamientos llevaron a efecto un claro acto de adhesión a lo allí estipulado”. Consejo de Titulares v. Vargas, 101 DPR 579, 582-583 (1973). Asimismo, el estatuto establece que los apartamientos se dedicarán sólo al uso dispuesto en la escritura matriz. 31 LPRA sec. 1291m(a).
La fijación de un uso o destino para los apartamentos en la escritura provee un aviso adecuado a los terceros interesados sobre la conducta y actividades que pueden esperar de sus cotitulares. Soto Vázquez v. Vázquez Torres, supra. El criterio más importante al determinar si la designación de un uso cumple con la ley es que informe debidamente y sin ambigüedades a los nuevos adquirentes y terceros. Cond. Prof. SJH Centre v. PRF Inc., 133 DPR 488, 504. Aun cuando no equiparamos las restricciones al uso con las servidumbres en equidad, estas constituyen verdaderas limitaciones al dominio singular del propietario. Soto Vázquez v. Vázquez Torres, supra. Por su efecto sobre el derecho propietario de los titulares, éstas deben ser interpretadas de forma estricta y restrictiva, pues es principio básico de nuestro ordenamiento que la propiedad se presume libre de cargas y gravámenes. Íd. De manera, que cuando se pretenda prohibir una actividad específica, se requiere el cumplimiento de los requisitos de la condición restrictiva o servidumbre en equidad de que se trate. S.L.G. Szendrey–Ramos v. Consejo de Titulares, 184 DPR 133, 160 (2011). Lo anterior implica la necesidad de consignar de forma expresa en la escritura matriz del condominio que el apartamento no podrá ser utilizado para otro tipo de actividad. Íd. Esto, debido a que, una vez la escritura matriz es inscrita en el Registro de la Propiedad, esta pasa a ser un estatuto privado que gobierna a los titulares y obliga a terceros. Bravman, González v. Consejo Titulares, supra .
Con este marco legal, procedo a atender la controversia en los méritos.
IV
Como mencioné, en el caso de autos, la controversia a atenderse es si los arrendamientos a corto plazo son compatibles con el uso residencial establecido en la escritura matriz. Mi respuesta es en la afirmativa.
De entrada, la escritura matriz del Condominio no establece categóricamente que los arrendamientos a corto plazo son incompatibles con el uso residencial destinado a los apartamentos ni los prohíbe expresamente. Más bien, reconoce el derecho individual de cada propietario sobre su unidad de vivienda y la escritura no limita la prerrogativa de cada titular de ejercer pleno dominio sobre su propiedad. Así, no impone restricción alguna a los arrendamientos, los cuales forman parte del ejercicio de tal dominio. La escritura no plasma una prohibición expresa a los arrendamientos ni a corto ni a largo plazo. Tampoco los concibe como incompatibles con el término residencial. Expresado de otro modo, la escritura matriz permite los arrendamientos sin distinción temporal. Para disponer lo contrario, la escritura debía tener una prohibición expresa que cumpliera con la debida notificación a cualquier persona que decidiera someterse al régimen de propiedad horizontal.
No debemos olvidar que la escritura matriz es “la fuente vinculante más importante para los condóminos, luego de la ley”. M. Grodreau, El Condominio: El Régimen de Propiedad Horizontal en Puerto Rico, 2da ed., San Juan, Ed. Situm, 2019, pág. 115. Ello, pues su decisión de someterse al régimen está basada en los datos allí incluidos y las limitaciones específicas allí plasmadas. La interpretación que se haga de la escritura matriz no debe de manera alguna limitar o restringir los derechos de propiedad de los titulares más allá de lo allí plasmado. De una lectura a la escritura matriz aquí en controversia, no puede razonablemente concluirse que los arrendamientos a corto plazo estén vedados. Una interpretación en contrario laceraría y menoscabaría indebidamente el derecho individual de cada titular al disfrute de su propiedad.[7]
La postura principal del Consejo es que los arrendamientos a corto plazo son de índole comercial y, como tal, incompatibles con el uso residencial. Sin embargo, el carácter residencial de una unidad de vivienda debe ser definido por el tipo de actividad que se lleva a cabo en el mismo y no por el término en el que se ejerce el arrendamiento. Si los alquileres a largo plazo no son considerados como actividades comerciales, sino, más bien, residenciales, ¿por qué no así los que son a corto plazo? Éstos también se utilizan para fines residenciales, entiéndase: dormir, comer, guarecerse, utilizar los elementos comunes, entre otros asuntos, propios del uso residencial de una vivienda bajo el régimen de propiedad horizontal. Por consiguiente, me parece desacertado concluir que sea el término –y no el propósito- del arrendamiento lo que defina el uso y el destino de la unidad de vivienda.
Una interpretación similar ha sido adoptada en varias jurisdicciones de Estados Unidos, a las cuales hago referencia a modo persuasivo por tratar la controversia con mayor precisión. Distintos tribunales estatales han resuelto que una servidumbre en equidad que limite la propiedad a un uso residencial o que prohíba el uso comercial en la misma no equivale a una prohibición a los arrendamientos a corto plazo. Forshee v. Neuscwander, 914 N.W. 2d 643 (Wis. 2018) (we conclude that the term, “commercial activity,” which is undefined in the covenant, is ambiguous. Therefore, we narrowly interpret it and conclude that it does not preclude either short-term or long-term rentals); Tarr v. Timberwood Park Owners Association, Inc., 556 S.W. 3d 274 (Tex. 2018) (we hold that so long as the occupants to whom Tarr rents his single-family residence use the home for a “residential purpose,” no matter how short-lived, neither their on-property use nor Tarr's off-property use violates the restrictive covenants in the Timberwood deeds. Moreover, Tarr's use does not qualify as a commercial use.); Vera Lee Angel Revocable Trust v. Jim O’Bryant and Kay O’Bryant Joint Revocable Trust, 537 S.W. 3d 254 (Ark. 2018) (the short-term rentals in the case before us did not transform the character of the subdivision); Wilkinson v. Chiwawa Communities Ass'n, 327 P.3d 614 (2014) (If a vacation renter uses a home ‘for the purposes of eating, sleeping, and other residential purposes,’ this use is residential, not commercial, no matter how short the rental duration); Slaby v. Mountain River Estates Residential Ass'n, 100 So.3d 569, 580 (Ala.Civ.App.2012) (property is used for “residential purposes” when those occupying it do so for ordinary living purposes); Scott v. Walker, 645 S.E. 2d 278 (Va. 2007)(In the absence of language expressly or by necessary implication prohibiting nightly or weekly rentals, we find that the Scotts' short-term rental of their property did not run afoul of the restrictive covenant at issue.); Pinehaven Planning Bd. v. Brooks, 70 P.3d 664 (Ida. 2003) (Renting the property for residential purposes, whether short or long-term, does not fit within these prohibitions. The only building on the Brooks' property remains a single-family dwelling and renting this dwelling to people who use it for the purposes of eating, sleeping, and other residential purposes does not violate the prohibition on commercial and business activity as such terms are commonly understood).
El razonamiento utilizado por estos tribunales estatales, en su mayoría foros de última instancia, es similar. Se fundamentan en la interpretación restrictiva que se le debe dar a las servidumbres en equidad. Basados en ello, concluyen que la restricción de uso residencial a una propiedad no puede extrapolarse a una prohibición a los arrendamientos a corto plazo. Como mencioné, las restricciones en las escrituras bajo el régimen de propiedad horizontal no son propiamente servidumbres en equidad, pero, aun así, este Tribunal ha resuelto que su interpretación debe ser una restrictiva, similar a las servidumbres en equidad. Como tal, esta jurisprudencia resulta ilustrativa a la hora de resolver la presente controversia.
Por otra parte, uno de los argumentos principales del Consejo es que la Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 272-2003, 13 LPRA sec. 2271, incluye el arrendamiento a corto plazo dentro del concepto “hospedería”, lo que convierte tal uso en uno comercial. Ahora bien, de su Exposición de Motivos se puede percibir que este estatuto tiene un fin estrictamente tributario, al cobrar un impuesto en lo que define como “hospederías”. Como parte del mismo, se incluyeron los “alojamientos suplementarios a corto plazo”. Éstos se definen como:
[C]ualquier instalación, edificio o parte de un edificio, dado en alquiler por un período de tiempo menor a noventa (90) días, dedicado al alojamiento de personas mediante paga, cuya instalación, edificio o parte del mismo no sea un hotel, condohotel, hotel todo incluido, motel, Parador, pequeña hospedería, casa de hospedaje y/hotel de apartamentos. Dicho término incluirá, sin limitarse a, cualquier tipo de propuesta de alojamiento alternativo como casas, apartamentos, cabañas, villas, casas rodantes (móviles), flotantes, botes, entre otros conceptos de arrendamientos por un término menor de noventa (90) días. 13 LPRA sec. 2271(2).
Del historial legislativo se desprende que la inclusión de lo anterior fue expandir “el pago de impuestos por habitación a otro tipo de medios suplementarios de alojamiento”. Informe de la Cámara de Representantes sobre el P. de la C. 3820 de 23 de junio de 2003, 14ta Asamblea Legislativa, 5ta sesión ordinaria, pág. 2. Por ello, los arrendamientos a corto plazo no se conceptualizaron a modo de hoteles o paradores, según planteó el Consejo. Prácticamente, lo que propone el Consejo es aplicar las disposiciones de una ley con una finalidad en particular a una controversia jurídica distinta. Sabido es que una actividad tributable no es sinónimo de una actividad comercial. Véase, National Federation of Independent Business v. Sebelius, 567 US 519 (2012). Las actividades comerciales no son las únicas que tributan, pues de igual modo, pueden ser sujetos a tributar propiedades, salarios y servicios. El hecho de que se cobre un impuesto no es suficiente para concluir que el arrendamiento a corto plazo sea una actividad comercial incompatible con el uso residencial exigido en la escritura matriz. Así, la definición de “alojamientos suplementarios a corto plazo” no debe determinar la naturaleza de la actividad que se lleva a cabo en un régimen de propiedad horizontal.
Desechar la realidad de que el carácter residencial es definido por el tipo de actividad que se lleva a cabo, lleva al absurdo de interpretar que un arrendamiento de noventa días se catalogue como un uso comercial de la propiedad arrendada, mientras que un arrendamiento de noventa y un días no. Es decir, que la sola concepción de veinticuatro horas varíe el uso de la propiedad aun cuando se utilice de la misma manera y realizando las mismas actividades. Ciertamente, tanto los arrendamientos a largo plazo como los arrendamientos con términos cortos tienen una misma finalidad, generar ingresos al arrendador.[8] Sin embargo, se pretende concebir irrazonablemente uno como residencial y el otro como comercial. Me parece desacertado recurrir a este estatuto tributario para definir el uso y la naturaleza de la propiedad en cuestión. Ello, cuando lo que procede es analizar si en el arrendamiento a corto plazo se realizan actividades propias de un uso residencial o comercial, lo que incide propiamente en las actividades desplegadas en este condominio bajo el régimen de propiedad horizontal.
Asimismo, entiendo que el fin turístico tampoco debe ser un elemento decisivo para concluir que los arrendamientos a corto plazo son de índole comercial. Las actividades que lleven a cabo los arrendatarios fuera del Condominio no inciden en el uso que le dan al apartamento. Lo medular son las actividades que llevan a cabo en el apartamento y en las inmediaciones del condominio.
Por otro lado, aquí no podemos hablar que el arrendamiento a corto plazo lacera la seguridad, tranquilidad o la vida en comunidad de los residentes de este Condominio, pues no hay hechos concretos sobre este particular. Además, los arrendatarios a corto plazo, al igual que los arrendatarios a largo plazo y los titulares, tienen la responsabilidad de cumplir con las normas establecidas en los condominios. 31 LPRA sec. 1291m-1. De igual forma, un arrendatario a largo plazo o, incluso, un titular podría incidir negativamente en tales aspectos. Concluir categóricamente que los arrendamientos a corto plazo atentan contra la sana convivencia de los titulares de un condominio sería una especulación y generalización innecesaria. Así ha sido reconocido en otras jurisdicciones bajo el régimen de propiedad horizontal, como en Cataluña, cuando su Tribunal Superior resolvió que “no puede declararse en abstracto que la vivienda de uso turístico comporte una actividad no permitida e incompatible con la normal convivencia cuando se ubique en comunidades de viviendas de uso residencial sometidas a las reglas de la propiedad horizontal”. Sentencia 33/2016 de Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (19 de mayo de 2016). A ello, añadió que correspondía analizar “si la concreta actividad llevada a cabo en dicha vivienda, por su forma de ejercicio, puede ser calificada de conducta contraria a la normal convivencia de la comunidad”. Íd. De todas maneras, de surgir algún asunto que atente contra la sana convivencia o que estén en riesgo los elementos comunes del Condominio, el titular, en este caso, el señor Chamah, continuaría respondiendo ante el Consejo y la administración del Condominio. 31 LPRA sec. 1291m(g). Por consiguiente, los restantes titulares del Condominio gozarán de la misma protección, ya sea un arrendatario a largo plazo o a corto plazo.
A raíz de todo lo antes expuesto, no puedo más que concluir que los arrendamientos a corto plazo que el señor Chamah lleva a cabo en su apartamento son compatibles con el uso residencial exigido en la escritura matriz. Siempre y cuando el arrendatario, independientemente del término de tal arrendamiento, le brinde un uso residencial a la propiedad arrendada. Entiéndase, que si el arrendatario utiliza el apartamento en función de vivienda, aunque sea por un período corto de tiempo, el uso que se le está dando al apartamento es residencial. Una interpretación distinta sería intervenir indebidamente con el derecho individual del señor Chamah al disfrute de su propiedad y extrapolar las limitaciones establecidas en la escritura matriz. Estos arrendamientos a corto plazo sólo podrían restringirse cuando estén expresamente prohibidos en los estatutos que regulan cada condominio sometido al régimen de propiedad horizontal. De determinarse lo contrario, estaríamos enmendando, sin base legal, cientos de escrituras matrices por vía judicial y, como consecuencia, evadiendo la unanimidad del voto de los titulares que requiere la Ley de Condominios, supra. Lo que a su vez implicaría ir en contra de los principios del régimen de propiedad horizontal. Por tanto, sostengo que los arrendamientos a corto plazo son compatibles con el uso y el destino residencial de un apartamento sometido al régimen de propiedad horizontal.
IV
Por los fundamentos expuestos anteriormente, disiento del curso de acción adoptado por una Mayoría de este Tribunal, pues no procedía la desestimación del caso de epígrafe. Por el contrario, hubiese atendido la controversia en los méritos para confirmar la sentencia del Tribunal de Apelaciones.
Luis F. Estrella Martínez
Juez Asociado
[1] En específico, la escritura matriz establece: “El edificio está destinado a residencias y facilidades relacionadas”. Escritura estableciendo régimen de la propiedad horizontal para edificio de apartamentos, pág. 16.
[2] Íd., pág. 5.
[3] Inicialmente, también incluyeron una acción de injunction, pero luego desistieron de la misma y continuó el caso por la vía ordinaria para dilucidar el asunto de la sentencia declaratoria.
[4] Sentencia del Tribunal de Apelaciones, pág. 8.
[5] Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, enmendada por la Ley Núm. 103-2003.
[6] En la exposición de motivos de la Ley de Condominios, Ley Núm. 103-2003, se reviste el régimen de propiedad horizontal de interés público por la función que tiene en el desarrollo urbano.
[7] La escritura matriz del Condominio Condesa del Mar reconoce que la edificación está compuesta de unidades individuales separadas e independientes en las cuales cada propietario adquiriría un derecho de propiedad particular y exclusivo sobre su unidad y un derecho conjunto de co-propiedad sobre los elementos comunes. Escritura estableciendo régimen de la propiedad horizontal para edificio de apartamentos, pág. 5.
[8] De igual forma, las plataformas electrónicas que promueven arrendamientos a corto plazo y las que lo promueven a largo plazo también operan con fines lucrativos.
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