2019 Jurisprudencia del Tribunal Supremo de P. R. del año 2019
2019 DTS 129 DLJ MORGAGE V. SANTIAGO MARTINEZ Y OTROS, 2019TSPR129
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
DLJ Mortgage Capital, Inc.
Recurrido
v.
David Santiago Martínez, Diana Ortiz Borges
y la Sociedad de Bienes Gananciales compuesta por ambos
Peticionarios
Certiorari
2019 TSPR 129
202 DPR ___, (2019)
202 D.P.R. ___, (2019)
2019 DTS 129, (2019)
Número del Caso: CC-2017-521
Fecha: 23 de julio de 2019
La Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez emitió una Opinión disidente a la cual se unió el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo
En San Juan, Puerto Rico, a 23 de julio de 2019.
La Opinión que emite una Mayoría del Tribunal elimina de facto la disponibilidad de una de las herramientas más valiosas para el deudor hipotecario: el retracto de crédito litigioso. Tras un análisis descontextualizado y, en mi opinión, incorrecto, la Mayoría concluye que el retracto no se puede ejercer luego de una cesión de un instrumento negociable que se realizó al amparo de la Ley de Transacciones Comerciales, infra. Ello, en ausencia de disposición expresa o intención legislativa a esos efectos. Tal conclusión es preocupante debido a que: (1) la controversia que hoy atendemos no fue objeto de una vista oral,[1] (2) los hechos del caso no son apropiados para para pautar la norma que adopta la Mayoría[2] y (3) las opiniones múltiples que generó este caso revelan la ausencia de una base sólida en Derecho que justifique una determinación tan adversa para miles de personas que enfrentan procedimientos de cobro y ejecución de hipoteca. Por entender que ninguno de los fundamentos provistos en la Opinión mayoritaria y la Opinión de Conformidad adjudica correctamente la controversia de autos, disiento.
I
Una Mayoría de este Tribunal fundamenta su determinación, principalmente, en la Sección 9-102 de la Ley de Transacciones Comerciales (LTC) -aplicable al momento de los hechos-, 19 LPRA sec. 2002 (derogada)[3] y el Artículo 1417a del Código Civil, 31 LPRA sec. 3942a. La Sección 9-102 de la LTC establecía, al igual que la sección vigente, que las disposiciones del Código Civil respecto a la prenda y la transmisión de créditos no aplicarán a las transacciones que se rigen por el Capítulo 9. Tanto el capítulo vigente al momento de los hechos, como el actual, regulan las “transacciones garantizadas”. Ello incluye la validez, constitución, perfección y prioridad de garantías mobiliarias, así como la venta o cesión de pagarés. Tras citar la Sección 9-102, supra, y sin mayor esfuerzo, la Opinión mayoritaria indica que
[e]n consecuencia, a toda transacción que esté bajo el alcance de la Ley de Transacciones Comerciales previo a las enmiendas de la Ley Núm. 21-2012, como la de esta controversia, no le serán aplicables las disposiciones del Código Civil relacionadas a la cesión de créditos. Ello incluye, claro está, la cesión de créditos litigiosos y, en consecuencia, el retracto de los mismos.[4]
Al parecer, la Mayoría considera -erróneamente- que el retracto está comprendido dentro de la cesión, cuando en realidad se trata de dos eventos distintos, independientes y separados en tiempo. La cesión de crédito es el “negocio jurídico celebrado por el acreedor cedente con otra persona, cesionario por virtud del cual aquél transmite a éste la titularidad del derecho de crédito cedido”. IBEC v. Banco Comercial, 117 DPR 371, 376 (1986). Constituye la “operación en virtud de la cual un tercero, sustituyendo al acreedor se convierte en el titular activo de una obligación”. Íd. Para que la cesión tenga validez, “tiene que existir un crédito transmisible fundado en un título válido y eficaz”. Íd., págs. 376-377. De lo anterior, es evidente que la cesión culmina cuando el cesionario obtiene el título del crédito cedido y se coloca en la posición del acreedor cedente. Hasta ese momento aplica la LTC, en exclusión del Código Civil. Cualquier evento, negocio o transacción posterior es independiente de la cesión y escapa el alcance de la LTC que le pretende dar la Mayoría.
En palabras de este Tribunal, “[u]na vez se cede el crédito litigioso, o se vende como afirma el Art. 1425 del Código Civil (…), el deudor tiene derecho a extinguirlo mediante el pago al cesionario del precio que éste realmente pagó, las costas y los intereses”. Consejo de Titulares v. CRUV, 132 DPR 707, 726 (1993). Aunque en esa ocasión también expresamos que la doctrina conceptualiza el derecho como una restricción a la cesión, en efecto práctico y real no lo es. El retracto no existe como derecho si la cesión no se ha concretizado primero. El deudor únicamente puede ejercer su derecho a retracto después de la cesión. El retracto solo está disponible como alternativa para el deudor luego de la cesión, por lo que no prohíbe, restringe ni limita que, en efecto, ocurra el negocio jurídico de la cesión o venta. Por tanto, las disposiciones del Código Civil sobre el retracto de crédito litigioso atienden un asunto posterior a la cesión o venta del crédito. Es decir, la transmisión ya ocurrió, el crédito se cedió y hasta ahí llega el alcance de la LTC. En fin, las disposiciones de la LTC respecto a la cesión o venta de créditos (en este caso pagarés) y los artículos del Código Civil que permiten el retracto del crédito litigioso no son mutuamente excluyentes, pues atienden dos etapas y actos distintos.
En atención a lo anterior, es meritorio señalar que la LTC no se ha enmendado para disponer la inaplicabilidad del retracto de crédito litigioso.[5] Tampoco se ha enmendado el Artículo 1426 del Código Civil que establece las tres circunstancias en las cuales se exceptúa el derecho al retracto: (1) cuando la venta o cesión se hace a un coheredero o codueño del derecho cedido; (2) a un acreedor en pago de su crédito; y (3) al poseedor de una finca sujeta al derecho litigioso que se ceda. 31 LPRA sec. 3951. Incluso, cabe señalar que el Sustitutivo de la Cámara de la P. de la C. 1654 -que constituye el proyecto para establecer un nuevo Código Civil- no solo mantiene el derecho al retracto de crédito litigioso, sino que extiende el término de caducidad para ejercerlo a 30 días.[6] Ello demuestra la intención clara de reconocer y validar el retracto y hacer más viable su ejercicio. El código propuesto también mantiene las excepciones al ejercicio del retracto inalteradas.[7]
Por otro lado, la Opinión mayoritaria acude al Artículo 1417a del Código Civil, supra, para sostener que el propio código limita la aplicabilidad del retracto de crédito litigioso. El artículo dispone lo siguiente:
En el caso de la cesión de una cosa litigiosa, la acción ejercitada por el cesionario es sin perjuicio de cualquiera reclamación en contrario, o de otro derecho existente al tiempo de notificarse la cesión, o antes; pero esto no es aplicable a la cesión de un documento negociable, traspasado de buena fe, y por valor recibido, antes de su vencimiento.
La Opinión mayoritaria, nuevamente mediante un análisis llano, concluye que “cuando la cesión de cosa litigiosa trate de un instrumento negociable serán inaplicables las disposiciones sobre la figura de retracto de crédito litigioso”.[8] Tal análisis se centra en el texto “documento negociable” e ignora por completo los cualificativos que le siguen “traspasado de buena fe, y por valor recibido, antes de su vencimiento”. ¿Qué constituye un documento o instrumento negociable traspasado de buena fe y antes de su vencimiento? Un examen de la totalidad de la disposición citada demuestra que el Artículo 1417a no sostiene la conclusión a la que llega hoy una Mayoría del Tribunal.
El Código Civil no define lo que es un instrumento negociable. Para ello, naturalmente, corresponde acudir a la Ley de Transacciones Comerciales, 19 LPRA sec. 401 et seq. La Sección 2-108 define un instrumento negociable como:
… una promesa incondicional de pagar una suma de dinero, pagaderos a la presentación o en fecha determinada, que no contiene ninguna otra promesa un orden, si el mismo:
(1) Es pagadero al portador o a la orden al momento de su emisión o cuando primero adviene a la posesión de un tenedor;
(2) es pagadero a la presentación o en una fecha específica,[9] y
(3) no especifica otro compromiso o instrucción por parte de la persona que promete un ordena el pago que no sea el pago del dinero (…). 19 LPRA sec. 504 (a).
El tipo de pagaré determina cuándo se entiende que el instrumento está vencido y ello, a su vez, incide sobre la clasificación del tenedor como uno de buena o mala fe. El vencimiento es “la terminación del plazo establecido legal o convencionalmente para el cumplimiento de una obligación”. Íd., pág. 666. Cuando un instrumento con fecha específica vence, el instrumento entrará en mora el día después de la fecha de vencimiento. Soto Solá v. Registradora, 189 DPR 653, 667 (2013) (énfasis suplido). Un instrumento pagadero en fecha específica, sujeto a derecho de aceleración, “entra en mora al día siguiente de la fecha de vencimiento acelerada”. Sec. 2-108, 19 LPRA sec. 508. Cuando un pagaré vencido se negocia, “no podrá considerarse al nuevo tenedor como tenedor de buena fe, ya que se presume que una persona debe sospechar de un documento que se desea negociar aunque esté vencido”. Soto Solá v. Registrador, supra, pág. 667 (énfasis suplido). Igualmente, la LTC define a un tenedor de buena fe como aquel que toma el instrumento por valor, de buena fe, sin tener aviso de que el instrumento estuviese en mora. Sec. 2-302, 19 LPRA sec. 602. Además, en contraste con lo que hoy resuelve la Mayoría, la LTC dispone que
[u]na persona que toma un instrumento, que no sea una con derechos de tenedor de buena fe, está sujeta a una reclamación de derecho de propiedad o de posesión sobre el instrumento o su producto, incluyendo una reclamación para rescindir una negociación y recuperar el instrumento o su producto. Una persona con derechos de un tenedor de buena fe toma el instrumento libre de reclamaciones sobre el mismo. Sec. 2-306, 19 LPRA sec. 606.
En el caso de referencia, CitiMortgage, predecesor de DLJ Mortgage, entabló la demanda de cobro de dinero y ejecución de hipoteca el 18 de septiembre de 2012. Alegó que los demandados incumplieron con su obligación de realizar pagos mensuales, que a la fecha adeudaban sobre un millón de dólares y que luego de varios intentos por cobrar lo adeudado “declaró líquida, vencida y exigible la referida deuda”.[10] Posteriormente, luego de que los deudores presentaran su Contestación a la Demanda, DLJ Mortgage Capital presentó una moción de sustitución en la cual informó que adquirió el pagaré hipotecario en cuestión mediante endoso en blanco. El foro primario declaró con lugar la solicitud y permitió la sustitución. En vista de lo anterior, es evidente que no estamos ante un instrumento negociable traspasado de buena fe y, mucho menos, antes de su vencimiento.
En un intento por fortalecer el análisis limitado de la Opinión mayoritaria, la Opinión de Conformidad añade otros fundamentos que tampoco sostienen la inaplicabilidad del retracto de crédito litigioso luego de una cesión al amparo de la LTC. Se indica que el Artículo 96 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria, 30 LPRA sec. 6133, “mandata que en los casos de ejecución de hipotecas que garantizan instrumentos negociables deberá darse cumplimiento a las disposiciones de la Ley de Transacciones Comerciales”.[11] Ello no equivale en forma alguna a que el retracto de crédito litigioso no aplique luego de una cesión al amparo de la LTC, pues nada en ese estatuto excluye la aplicación de la figura.
Además, en la Opinión de Conformidad se esboza que la figura del retracto se contrapone a la “esencia propia” negociable del instrumento.[12] Se indica que la aplicabilidad del retracto debe limitarse a la cesión de un instrumento que no sea negociable. Incluso, se expone que
[e]xigir que en cada ocasión que se negocie un instrumento negociable que garantice una hipoteca haya que notificar al cedido de esa transferencia para que éste decida -si el crédito está en litigio- si desea ejercer su derecho de retracto, es imponer una limitación, obligación o restricción exógena al instrumento.[13]
El retracto en nada limita el ejercicio de la cesión del crédito. Este es independiente a la cesión, solo está disponible luego de que esta ocurre y es una herramienta que tiene el deudor para liberarse de su obligación cumpliendo unos requisitos muy específicos. Además, la idea de que el cesionario tiene que notificar la cesión al deudor debido a la existencia del retracto en nuestro ordenamiento es incorrecta. La obligación de notificar la cesión es una exigencia de leyes y reglamentos federales. En particular, el Truth in Lending Act, 15 USC sec. 1641 (g)(1), dispone lo siguiente:
In addition to other disclosures required by this subchapter, not later than 30 days after the date on which a mortgage loan is sold or otherwise transferred or assigned to a third party, the creditor that is the new owner or assignee of the debt shall notify the borrower in writing of such transfer, including—
(A) the identity, address, telephone number of the new creditor;
(C) how to reach an agent or party having authority to act on behalf of the new creditor;
(D) the location of the place where transfer of ownership of the debt is recorded; and
(E) any other relevant information regarding the new creditor.
Similarmente, el Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) exige varias notificaciones antes y después de la venta de un “federally related mortgage loan”. 12 USC sec. 2605. Así, es evidente que la notificación de la venta o cesión del crédito no es una exigencia de nuestro ordenamiento y, mucho menos, está relacionada al retracto de crédito litigioso. Esta notificación, no niega ni contradice el carácter negociable de los instrumentos y no opera como una limitación al tráfico comercial.
Por último, se arguye que el retracto de crédito litigioso es inaplicable a las ventas de créditos en bloque porque “no existe un precio de venta del crédito”, sino un precio por el volumen.[14] Tal conclusión ignora el carácter complejo y técnico de las ventas de carteras de préstamos. Se sugiere que la venta conlleva, simplemente, pagar un precio determinado por una cantidad de créditos. En cambio, detrás de cada venta de cartera de préstamos hay un intercambio detallado y minucioso de información entre el vendedor y el comprador de los créditos. Las carteras de préstamos incluyen créditos vencidos y no vencidos, atrasos cortos o más extensos, préstamos grandes o pequeños, cada uno con un valor particular y una probabilidad distinta de recobro. A base de la información compartida entre las entidades, mediante documentos como Loan Schedules o memorandos de inversión, se calculan las sumas que se esperan recobrar de cada préstamo, la posibilidad de recobro, entre otros asuntos. Como parte de las negociaciones y de ese intercambio de información, se fija un valor que puede ser numérico o porcentual (ej. 60 centavos el dólar o 30 centavos el dólar), por lo que sí hay una cifra disponible que se puede informar en caso de que el deudor desee ejercer su derecho al retracto de crédito litigioso.
II
Además de estar en desacuerdo con los fundamentos provistos
para intentar sustentar la determinación que toma la Mayoría, considero pertinente resaltar ciertos hechos particulares que hacían que este caso fuera uno inadecuado para pautar la norma que se adoptó. Los peticionarios recurren de dos resoluciones del Tribunal de Apelaciones en el caso de referencia. En la primera, objeto del KLCE201700273 y atendida en la Opinión mayoritaria, el Tribunal de Primera Instancia denegó una solicitud para ejercer el retracto de crédito litigioso. En la segunda, objeto del KLCE201700884, el foro primario denegó una moción de relevo de la orden que denegó el retracto. Los peticionarios arguyeron que DLJ Mortgage incurrió en falsa representación y fraude por omitir que la primera vez que requirió el pago a los demandados, luego de la cesión, fue mediante una carta del 3 de marzo de 2016 y no la carta que presentaron al tribunal con fecha del 11 de abril de 2016. Indicaron que recién habían advenido en conocimiento de que la codemandada Diana Ortiz Borges recibió -en marzo- una comunicación titulada Notification of Assignment, Sale or Transfer of Your Mortgage Loan, en la cual se le informó que se había transferido el préstamo hipotecario a DLJ Mortgage, efectivo el 26 de febrero de 2016, pero se le advertía que los pagos debían remitirse a CitiMortgage, Inc.[15] Según la moción, la Sra. Ortiz Borges remitió inmediatamente la comunicación a su representante legal de aquel entonces quien olvidó anejarla a la Moción en solicitud de información para ejercer el retracto de crédito litigioso y notificación de ejercicio que se presentó el 11 de marzo de 2016 (dentro del periodo de 9 días). Los demandados cambiaron de representación legal y recibieron la carta de su abogado anterior el 14 de febrero de 2017. Así las cosas, presentaron la moción de relevo el 17 de febrero de 2017.
La controversia central del caso giró en torno a las dos comunicaciones, si el retracto se solicitó oportunamente y si DLJ Mortgage incurrió en fraude y falsa representación al omitir que, en realidad, notificó la cesión el 3 de marzo y no el 11 de abril (lo que haría el reclamo de los deudores oportuno). En vez de aprovechar la oportunidad para aclarar cuándo comienza el término de 9 días para ejercer el retracto de crédito litigioso y si, en este caso, el foro primario erró al denegar tanto el retracto como la moción de relevo; el Tribunal se embarcó en una controversia compleja, en ausencia de vista oral y de un consenso sobre el derecho aplicable, para determinar que el retracto no aplica luego de una cesión al amparo de la LTC. Ello, con el problema adicional de que el Capítulo 9 vigente no aplica a los hechos de este caso porque la demanda se entabló previo a su aprobación.
III
Por los fundamentos antes expuestos, considero que ninguno de los fundamentos esbozados atiende correctamente la controversia de referencia y que este no era el caso apropiado para eliminar de facto el retracto de crédito litigioso. No puedo coincidir con el resultado al que llega la Mayoría, máxime cuando este tiene un impacto significativo en nuestro ordenamiento y en los miles de casos de cobro de dinero y ejecución de hipoteca que se ventilan en nuestros tribunales. Peor aún, se está eliminando un mecanismo beneficioso para los deudores sin fundamento válido en derecho.
Por todo lo anterior, disiento.
Maite D. Oronoz Rodríguez
Jueza Presidenta
[1] Ello hubiese sido útil en vista de que este caso incluía las controversias siguientes: 1) ¿cuándo comienza el término de caducidad de 9 días? 2) ¿qué se debe entender respecto a que la controversia debe girar sobre la existencia misma del crédito? 3) ¿aplica el retracto luego de una cesión producto de una venta a granel de créditos? y 4) ¿aplica luego de una cesión al amparo de la Ley de Transacciones Comerciales?
[2] Cabe señalar que el Capítulo 9 de la Ley de Transacciones Comerciales vigente, 19 LPRA secs. 2211-2409, no aplica al caso de autos. Por tal razón, la Opinión mayoritaria cita y discute varias disposiciones del Capítulo 9 actual “de modo persuasivo” cuando en realidad el análisis de la Opinión no aplica solamente al capítulo ya derogado, sino que también aplica a toda cesión de un instrumento negociable al amparo del Capítulo 9 vigente de la Ley de Transacciones Comerciales (debido a que la disposición que alegadamente aplica permaneció inalterada). Además, cabe resaltar que ninguno de los foros recurridos interpretó la Ley de Transacciones Comerciales para resolver las controversias que tenía ante sí. En particular, los foros recurridos evaluaron si los deudores ejercieron su derecho al retracto oportunamente, dentro del término de caducidad de nueve (9) días, en consideración a dos comunicaciones que recibieron de parte de la cesionaria. De hecho, los señalamientos de error ante este Tribunal giran en torno al descubrimiento de una carta que recibió uno de los deudores, la cual no se anejó a la solicitud de retracto.
[3] Actualmente, la Sección 9-109, 19 LPRA sec. 2219 (e).
[4] Opinión mayoritaria, pág. 20 (énfasis suplido).
[5] Previo a la adopción del Capítulo 9 del UCC, la LTC se enmendó mediante la: Ley Núm. 176-1996, Ley Núm. 241-1996, Ley Núm. 214-1997, Ley Núm. 96-2009, Ley Núm. 171-2010 y la Ley Núm. 239-2010. El Capítulo 9 vigente se adoptó mediante la Ley Núm. 21-2012 que incorporó disposiciones del Universal Commercial Code (UCC). Posteriormente, el Capítulo 9 se enmendó mediante la Ley Núm. 17-2014 a los fines de aclarar el periodo de vigencia de una declaración de financiamiento y proveer una extensión de las reglas de transición.
[6] Artículo 1244 propuesto. Sustitutivo del P. de la C. 1654 de 30 de enero de 2019, 5ta. Sesión Ordinaria, 18va Asamblea Legislativa, pág. 411.
[7] Íd.; Artículo 1245 propuesto.
[8] Opinión mayoritaria, pág. 13. Igual postura se sostiene en la Opinión de Conformidad de la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez, a la cual se unieron los Jueces Asociados señores Martínez Torres y Rivera García. Opinión de Conformidad, págs. 4-5.
[9] El pagaré objeto de la controversia tenía fecha de vencimiento el 1 de diciembre de 2035, pero disponía que el incumplimiento con los términos provocaría el aceleramiento de la deuda y, por tanto, su vencimiento.
[10] Opinión mayoritaria, págs. 2-3 (énfasis suplido).
[11] Opinión de Conformidad, pág. 6.
[12] Íd., págs. 6-9.
[13] Íd., págs. 7-8.
[14] Íd., págs. 10-11.
[15] Apéndice, págs. 159-160.
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